公攤面積為什麼至今還不廢除？

supesc2022-04-26 13:17:49

隨著近年來房價的節節攀升，每一寸土地每一寸建築面積都被開發得淋漓盡致，公攤成了每位購房者心中隱隱的一塊心病——我為什麼要高價買一些不屬於我的不被我獨佔的空間？能不能取消公攤？取消公攤對我們購房者是否有利？下面我們一起來探討一下公攤的有關問題。

公攤就是分攤建築中公共部分的面積，它與套內面積加起來就是套型的建築面積。一棟住宅的公攤部分主要包括了底層的入戶大堂，每層的電梯、電梯廳、樓梯、水管井、電井、垃圾井以及頂層的電梯機房和住宅部分下地下的電梯、電梯廳、樓梯，還有這棟住宅內的走道等公共部分的建築面積。特別強調一下，公攤不包括地下車庫以及地下的裝置用房等，也不包括公共的配電房這些。其實簡單來說就是這棟樓門禁以內不屬於私人的地方就是要拿來分攤給這棟住宅每戶去（這只是便於大家理解比較片面的說法）。

說到公攤就會涉及到套內面積，有朋友說我用尺子量了套內面積，和我產權證或者購房合同上的面積不一樣，是不是開發商做假了？其實用尺子量是算不出套內面積的，套內面積並不是每個房間長乘以寬再相加那麼簡單。套內面積包含了自己戶內每個房間分隔牆的面積以及戶與戶之間以及外牆面積的一半。（如圖）還得加上陽臺的面積。多數陽臺面積是算一半的，面積怎麼算我們後面會專門開一個篇章。

又有朋友會問，同一面積戶型有些公攤佔10%，有些公攤佔25%。是不是開發商做假或者忽悠消費者，其實公攤做假成本太高，而且對開發商並沒有帶來好處，公攤佔比與樓房的高度以及戶型有很大的關係，比如六層以下住宅可以不做電梯，而且可以只有一部樓梯，公攤就小，但是品質不高，很多人會望而卻步。小高層，十二層以下一部電梯公攤面積就會多一些。再向上100m以下住宅兩部電梯，再加上兩部樓梯公攤面積就會達到25%左右。開發商會不會做假呢？其實做假成本太高，一般不會去做假。因為開發過程中至少要經過工規測繪、產權測繪以及驗收實測等多次第三方測繪過程，測繪後歸檔房管局後由房管局做產權證，戶型建築面積、套內面積以及公攤面積會分別寫在產權證書或者購房合同上，過程均由房管局監督。

雖然我國目前對公攤沒有法律支撐，但是各地政府均由相應的地方法規或規章作為測算依據，比如福州就由福州市自然資源和規劃局以及不動產登記交易中心合編了《福州房產與規劃建築面積測算技術規程（暫行）》對套內面積以及公攤面積的測算做了明確細緻的規定。

對於開發商，他們也希望儘量壓縮公攤面積。公攤小的戶型更有市場競爭力，市場經濟下兩套相同條件的戶型，假設一套公攤小一點，消費者的眼睛都是雪亮的，選哪套自然不用說了；其次，一個小區開發的面積是固定的，從公攤上省下的面積放到其他地方去轉換為更大的價值，何樂不為呢！

近年來取消公攤的呼聲不斷，取消公攤是否能讓消費者少花錢呢？我個人認為不一定。我們可以來算一筆賬，假設開發商拿了一塊地，這塊地能建一萬平米的住宅，住宅地價一個億，那樓面地價就是一萬元每平。建安費用假設是3000每平米。那建這棟住宅的成本就是1。3萬每平米，加上其他成本2千，成本總共1。5萬每平米。開發商想賺2千，那他就得賣1。7萬元每平米。如果公攤率是20%，那套內就剩下8000平米。如果按照套內賣並且價格還是1。7萬每平米，那開發商明顯虧本。所以覺得按照套內賣消防站能得到好處那只是在單價不變的基礎上得來的。實際操作過程中明顯不可能這樣，因為開發一個樓盤不論是按照建築面積賣還是按照套內賣他們的利潤在開發商拿地前都進行了嚴格的測算都是定好的。所以取消公攤房子單價必然會漲上去，同理物業採暖費用也是。高房價又對社會的穩定性造成一定影響，造成物價上漲通貨膨脹等。那為啥要算公攤呢，其實公攤是為了更好的算賬，更好的控制開發成本以及更好的定價。消費者要明白一個道理：羊毛出在羊身上，開發商建這棟樓，這棟樓的成本以及利潤都得從消費者的房價中出。

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