這個區域，是上海剛需最後的機會
安亭商業街在哪裡
一直以來，我們根據置業特點將上海劃分為5個梯隊，每個梯隊的特徵如下：
第一梯隊：核心市中心，置業基本不用考慮方位；
第二梯隊：大致為外環線內，是廣義的上海市區，集中了城市絕大多數資源；
第三梯隊：正在市區化的區域，即將與主城區連成一片；
第四梯隊：剛需上車區域，可以實現與市區資源互動；
第五梯隊：完全內生性市場，與市區資源互動較為困難，不適合市區客群自住置業。
梯隊劃分只為闡明觀點，並不是100%精確，比如新江灣城位於外環內但是應該劃入第三梯隊
最複雜的置業區域是第四梯隊
第一梯隊不用考慮，房子喜歡直接買就行；第二梯隊房子喜歡，與工作地點在同一方位即可；第三梯隊需要考慮板塊發展前景，即納入主城區的時間；第五梯隊自住僅限當地人購買，投資需謹慎；
唯獨第四梯隊考慮因素繁雜：
既然是剛需，一定需要考慮通勤時間；畢竟是自住，又需要考慮周邊配套；
還需要兼顧到區域發展，因為剛需是需要置換的，升值幅度決定了以後的跳板；
而且預算有限，需要精打細算，既保證房子不會太差，也要保證壓力承受得起。
真難
01
我們先在距離市中心距離講起
考量一個區域遠近時，在北京我們會以天安門為起點，在上海通常會選擇人民廣場
其實由於上海地傾西南，真正的中心自開埠以來就在法租界。所以相較於人民大道200號，康平路165號是一個更合理的座標原點
可見第三梯隊板塊普遍距離市中心20-30公里，馬橋、重固、安亭三個區域相對較近
接下來看以下各個板塊的房價
第四梯隊已經距離外環線10公里以上，這些區域置業一定需要注意社群品質。即，距離與品質需要有一項滿足
第四第五梯隊的老公房以及之前的私房不建議入手，如果通勤時間以及居住品質都無法滿足，暫時租房會是一個更好的選擇
所以接下來的房價資料指的是在售新房或者交房5年內的次新房
如上圖，第四梯隊大部分割槽域起點都在350萬以上，松江新城以及老閔行地區在400萬以上
只有嘉定安亭、青浦重固區域可以找到300萬以下房源，可能是首付100萬以內剛需客群最後的上車地點
結合距離康平路165號的距離，我們認為重固、安亭兩個區域目前是價格窪地
02
地鐵對城市發展有著至關重要的影響，這點應該沒有異議
這是北京人口密度熱力圖，很明顯的特徵就是，人口沿地鐵線分佈
城市的發展規律由兩點之間直線最短變成了兩點之間地鐵最短
上海由於面積比北京小的多，各個區域間發展更加均衡，但是沿地鐵線分佈的規律是一樣的
更為明顯的是，作為距離市中心最近郊區的寶山，向外擴充套件區域完全以7號線、1號線、3號線為主軸
前面提到過，上海的發展仍然是以攤大餅的形式展開，目前外環線附近5公里範圍，即第三梯隊，正在納入主城區的過程中
如果要給這個現象做一個補充的話，城市發展是攤大餅+沿地鐵的結合，即，透過攤大餅的方式將近郊納入連成一體的主城區，與遠郊的資源互動以沿地鐵為主
也就意味著，在外環線10公里之外的遠郊，如果沒有地鐵就基本喪失了與城區互動的可能性。這些區域與第五梯隊的奉賢、金山等區域是同等的地緣性市場
這也是距離更遠的青浦新城報價4萬，距離更近的重固報價3。3萬的原因
其實透過開發樓盤數量（藍點）也能看出來下一步的發展重心，土拍密集的地方一定是政策給到的地方
所以需要給第四梯隊置業區域加一個限定條件，我們需要有地鐵
這樣下來，300萬以內剛需置業，如果只考慮新房次新房，能選的區域就只有安亭了
03
安亭的房源大部分分佈在地鐵安亭站（安亭鎮）、汽車城站、昌吉東路站三個區域
如果考慮次新房，安亭鎮、汽車城站有大量的選擇方案；如果考慮新城，昌吉東路站尚有兩個專案：路勁上海派在順銷、嘉寶新力夢之晴在認籌
這裡重點推薦這兩個新房，價格與二手房相差不大，距離市中心更近，稅費又少，還有小面積，天然的剛需友好型社群
對於剛需客群來講，最大的問題是通勤，而這恰好是昌吉東路板塊的優勢
在與第三梯隊各個板塊對比中，昌吉東路抵達外環、內環等核心區域用時都更少
當然這裡的通勤時間僅寬泛的表達出行便利度，如果上班在徐家彙選擇松江新城更方便、在中山公園當然選擇青浦更便捷
通勤問題解決後，其他資源便利度也會增強
松江新城已經相對成熟、青浦新城也規劃了百萬級商業配套，日常購物都會非常方便。
昌吉東路居住人口分散，沒有規劃大型商業綜合體，逛街需要乘兩站地鐵到達安亭嘉亭薈或者嘉定新城萬達廣場。與青浦新城、松江新城相比，用時相差不大，多花3塊錢地鐵票而已
大多數好的學校分佈在外環內，第四梯隊除了南閔行有一所華師大附屬學校，其他區域學區都很一般
04
剛需客戶買房，另一個重要的考量因素是升值潛力
通常剛需客戶的置換週期為七年，七年後的升值幅度，決定了置換時跳板的高度
這是2015年-2020年房價上漲最快的20個板塊，四大新城中僅嘉定新城上榜
這是因為近五年上海的資源外擴已經到達外環線外5公里，嘉定新城恰好在其中。其他前20板塊大多數也落在這個區域
接下來的五年，第三梯隊將依舊是城市化程序的核心改造區域
這張圖傳遞的另外一個資訊是，漲幅前20的板塊中，嘉定佔據了五分之一
當然這與嘉定的位置優勢分不開，同樣是外環線，嘉定區域距離市中心更近
另一個核心因素是嘉定經濟發展的強勁，這也是徐行房價有如此漲幅的原因
徐行是一個位於第五梯隊的板塊，很難受到市區資源的帶動，不過徐行是臨近嘉定工業區最近的居住區域
嘉定工業區引入了百度、中國科學院上海技術物理研究所等單位，帶來了大量高薪階層，對周邊的帶動作用非常明顯
嘉定區目前是僅次於浦東的第二經濟大區，汽車產業已經形成完整的產業鏈條，高新產業也在領跑
近些年，嘉定人均GDP也已經一路超越至郊區頭牌的位置
安亭正是嘉定汽車產業的核心區域，通用、蔚來等一眾名企駐紮，源源不斷的提供大量就業崗位，成為當地房價增長的有力支撐
綜合來看，這個區域到市區通勤可以控制在一小時以內、有地鐵、有基本的生活配套、總價還能控制在300萬以內，是典型的剛需上車最佳標的
有人問過我，在上海5年後300萬還能不能買到房子。買是一定可以買到的，畢竟上海還有大面積的土地等待開發。嘉定沒了還有青浦，青浦沒了還有奉賢
不過真正能夠居住且配套基本齊全的房子，可能300萬就不夠了
最後的一波上車機會，希望大家都能把握住
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