東二環的尷尬
近來，保利國貿天琴湖的不佳表現
將東二環、晉安湖推上了風口浪尖
輿論場上隨之出現不少有關
“東二環不行了”、“晉安湖賣不動了”
等負面評價，頗有些挖苦的意味
藉此機會，本期咱們也將從整體的視角
利用幾點不同的“尷尬”分析，一起來對東二環做一個客觀評判，希望對大家購房能有所幫助和啟發
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福州房產知事
資深地產評論人，獨立視角，深度剖析。
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公眾號
01產品同質化嚴重
同質化顧名思義就是產品類似，品質相近
以東二環在售的產品為例
龍湖觀宸，主打148-190高階複式樓
叄號院，主打100-143平的剛改產品
天琴湖，主打135-168平的剛改產品
和樾風華，主打105-143平的剛改產品
君蘭和鳴，主打107-149平的剛改產品
桂語映月，主打135-245平的高階大平層
建發朗雲，主打181-234平的豪宅產品
榕發譽湖郡，第四代生態住宅
8個專案，累計4000多套的改善類產品
無論真東二環也好，假東二環也罷，都在自詡為東二環專案，繼續糾結真假性並沒有什麼意義總之目的都很純粹
就是希望藉助東二環的熱度，來抬高自己的身價
簡言之，就是一種免費的廣告手段不論事實真假，只要能把客戶拉到案場就是勝利本質上跟買房送車後面加個首付，首付15萬後面加個分期，單價2萬後面加個起，是一樣樣的而產品同質化的不利之處就在於，相互間的廝殺勢必會更加白熱化，原本的優勢也有可能變成枷鎖
倘若專案沒有突出的個性化優勢，是很難在眾多同質類產品之中脫穎而出，從而實現高去化的目的
什麼保交房、央企國企保障，在這裡已經構不成競爭力了，產品、區位才是最終決勝的關鍵好比建發朗雲，定位改善的同時，還佔據著絕對的南向觀湖優勢，在同類競品中就容易脫穎而出反觀叄號院，同樣定位改善，但觀湖優勢有限，又受制於廟宇因素影響，想要順利去化難如登天包括桂語映月、和樾風華、龍湖觀宸都是不良的反面教材，在沒有個性化優勢的情況下挑戰改善系
02房價超前透支
正因為東二環過往滿身的光環在福州新房市場以及土拍市場耀眼的成績才會有如此多的非板塊專案以東二環自居不少發展中板塊，甚至也常以下一個東二環自詡
過高的期望值，自然而然助推了高房價的誕生
聯發君樾府，樓面價22932，均價3。05萬
首開香頌，樓面價14993，均價3萬
龍湖觀宸，樓面價16678，均價3。17萬
叄號院，樓面價20088，均價3。66萬
天琴湖，樓面價22644，均價3。5萬
保利雲上，樓面價21507，均價3萬1
和樾風華，樓面價20551，均價3。5萬
君蘭和鳴，樓面價24221，均價3。2萬
桂語映月，樓面價25135，均價4萬2
建發朗雲，樓面價25930/26420，均價5。36萬
首開香悅，樓面價16234，均價3。15萬
大東海晉棠府，樓面價13443，均價3。2萬
五建瑞嶼軒，樓面價13535，均價3。12萬
以上13個相關樓盤除了5個配建房社群（首開香頌，龍湖觀宸，首開香悅、晉棠府、瑞嶼軒），樓面價是低於2萬外其餘8個純商房專案，樓面價全都在2萬之上
而為了匹配高地價，實現互利共贏政府在銷售指導價上也是給予了極大的支援，3萬基本是起步價，超4萬的也不在少數比如朗雲、天琴湖、攬湖郡、譽湖郡、桂語映月等
似乎早已忘記，指導價本意是為了規範市場行為
所以最終開盤價上，無一例外，全都在3萬以上包括首開香頌，龍湖觀宸，首開香悅、大東海晉棠府、五建瑞嶼軒這些不同程度的配建房社群換言之，東二環板塊最低門檻已被拉昇至3萬單價屆時一旦迴歸存量房市場，想要不虧本，安置房起碼得3萬5起，商品房4萬起，高階樓盤還得5萬起試問你有幾成把握
所以最終地方贏了，開發商贏了，唯獨購房者默默承擔了所有不快，為自己的盲目衝動含淚買單
03面臨滯銷困境
在樓市高歌猛進的年代，滯銷二字都顯得陌生而在樓市持續下行期，即便曾經多麼不可一世的東二環也未能倖免，開始面臨難以穿越的滯銷困境過去炒得越兇，如今就跌得越慘
首開香頌，1年3個月，去化率25%
龍湖觀宸，1年2個月，去化率47%
叄號院，7個月，去化率31%和35%
天琴湖，1個月，去化率15%
保利雲上，6個月，去化率29。9%
和樾風華，6個月，去化率41%
首開香悅，1年，去化率28%
君蘭和鳴，1年2個月，去化率61%
桂語映月，1年半，去化率52%和77%
建發朗雲，2個月，基本售罄
從資料可以看出，超半數長期去化率都不足5成
君蘭和鳴和桂語映月雖然是為數不多超半數的，但這也僅僅只能體現出現有領證套數的基礎上君蘭和鳴實際套數803戶，已領證套數388套
桂語映月實際套數754戶，已領證套數503套要是參照實際套數來計算去化率的話，桂語映月就是42%，君蘭和鳴就是29。3%，同樣不足5成同理，其它長期去化率不到半數的樓盤，要是按照實際套數計算，那去化率就更加慘不忍睹了
不論是出於市場挑戰不敢領證，還是為了面上數字的好看，總之這些樓盤都將面臨長期的去化難題
過去期房變現房或是難以啟齒的事情，但未來，即便都東二環，期房變現房也將會是常態化事件
04板塊總結分析曾經不可一世的東二環，如今卻要同時面對同質化挑戰，超前透支的風險，以及嚴重滯銷的難題
不得不說，這確實是一件挺尷尬的事情
市場因素當然是佔主要因為凡是在2021年上半年之前領證的，在板塊紅利的助推下，基本都已經實現了高去化乃至售罄比如旭輝公元大觀、旭輝都會里、龍湖天璞、大東海晉棠府、城投鶴鸞郡、藍光裡、藍光星珀等包括桂語映月B區77%的去化率，也是由於2021年4月領證，才有此成績，A區就沒那麼幸運了
但這些專案的高去化，只能代表開發商過去階段性的勝利，對購房者而言，反而是慘痛的失敗
因為他們全都抄在了最高點
過去3萬隻能選擇安置房社群，如今卻可以是正常的純商房社群，包括君樾府、保利雲上、君蘭和鳴而過去高點買入純商房的人群，如今同樣需要面臨資產縮水的風險，除了極少部分的核心盤專案
只不過純商房相比安置房，至少有居住品質的相對保障，而安置房社群那真的就是兩頭虧空了相信過去只要就安置房問題有諮詢過我的粉絲朋友，我的回答基本就一個，那就是能不買則不買
市場上行期，安置房可以跟著分一杯羹，但只要市場面臨挑戰，安置房產品一定是跌的最快最慘的
放眼未來，東二環板塊還將有一段冷靜回落期尤其是當板塊進入存量房市場之後，位置偏遠、配套不全、純商性不足的樓盤，都將面臨巨大挑戰或許屆時會有一段進入東二環的視窗期
