南城CBD、厚街、鳳崗，值得買嗎？

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群主，能點評一下厚街的卓越維港嗎？

答：1）卓越維港位置不錯，旁邊就是萬科生活廣場商圈，也處於厚街萬達廣場商圈輻射一帶，周邊生活以及商業配套均較為成熟，醫療、教育、文娛等資源距離較近，生活氛圍較濃。

2）交通方面來說，距離地鐵線路R2線陳屋站F出口約500餘米處，屬於地鐵房範疇。專案毗鄰的莞太路作為東莞重要經濟要道之一，可快速通往城區和其他鎮街，且距離廣深高速厚街收費站僅5公里左右，交通條件可說是非常發達。

3）專案綠化率為35%，這個資料，比不上厚街幾個別墅豪宅樓盤，從住宅方面看，也屬於一般水平。不過專案內部規劃游泳池、花園以及觀賞類綠化景觀大道，增加了房子本身的居住功能。

4）就戶型來看，專案洋房主打剛需市場，面積約96-133㎡的3-4房，產品中規中矩，符合當前的市場主流。

5）當然最關鍵的還是價格，目前專案的掛盤價普遍在3。3-3。6萬之間，處於相對高位區間，如果價格有下調空間，還是值得出手，畢竟這個地段不錯，後期升值空間還是有的。

6）目前來看，厚街新房更具價效比，同樣地鐵口物業康華云溪專案，整體備案均價2。9萬，不過據說要另外加裝1300元/平，但折算下來也就3萬，價效比還是很高的，改善自住可重點考慮。

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郭總，我近期考慮入手一套總價300W左右東莞的房子，兼自住和保值抗通脹，因為未婚妻在鳳崗雁田工作，所以看的都是鳳崗的房子。目前有幾個意向目標。

1。錦龍灣畔二期（85平三房一廳一衛，19樓，簡單裝修），三期（85平三房一廳一衛，15樓，毛坯），總價均為270W，次新房，兩梯四戶。

2。藍山錦灣，108平三房一廳二衛，7樓（總共11樓，一梯4戶），總價280W，滿五唯一，樓齡好像有12年了。

3。近期鳳崗有兩個新盤，一是世城悅湖，靠近益田大運城邦。89平毛坯 總價320W-350W。二是，招商雍詳府，94平 精裝 總價370W，靠近鳳崗體育管，麻煩幫忙分析一下這4個樓盤，可以入手麼？謝謝

答：1）鳳崗新盤現在價格都太高了，價效比不高，買了容易套。招商雍祥府在鳳崗鎮中心，但小區就兩棟樓，小體量樓盤，自身居住舒適度一般，94平總價370萬，單價都到4萬了，投資價值不大了，買了大機率被套。

世城悅府小區靠近大運城邦，有湖景景觀，小區體量大些，自身居住舒適度要好很多了，但價格也比較高了，單價3。8萬左右，旁邊大運城邦二手才3。4萬左右，投資價值也不大了。

2）鳳崗二手比虛高的新盤價格要合理些，你說的這兩盤中，錦龍灣畔小區是次新盤，但毛坯，只有一衛，也是個缺陷，但好處價格較低，單價3。2萬是個優勢。藍山錦灣是小高層和別墅區，一梯4戶，樓齡12年有點長，如果持有五年以上，接近20年的樓齡，投資會打折扣了，價效比也不高。

綜合看，如果四盤中選新盤的話，世城悅湖居住舒適會高些，但要做好長期準備，投資價值真不高。二手建議考慮錦龍灣畔，也有缺陷，但次新盤，價格低是優勢。

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請問南城二手房，10年樓齡，CBD附近，90平米以下的兩房還有沒有投資空間？

答：1）投資主要看地段，尤其是能迅速崛起為中心的區域，變化快，投資速度變現速度快。以深圳來看，深圳灣核心、前海寶中中心、西部大空港中心、龍華中心、大運中心、光明中心都是後發迅速崛起的區域，房價漲幅也非常恐怖。

2）南城CBD是東莞主城區，未來要打造核心CBD的區域，我覺得這裡的變化是未來10年南城最大的看點，也是城區房價最重要的增幅區域之一，長遠看，地段價值肯定會逐步上升。

3）10年樓齡，CBD附近，90平以內兩房，算是次新樓盤，2房雖然不是主流戶型，但還是會實際居住需求，後期在地段價值的上升期，會有一定漲幅，不過具體看樓盤。

4）個人感覺，現在東莞嚴調控時期，房價短時間大漲不太現實，跟隨地段崛起的長期價值投資，還是可行的。

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你好，郭總，厚街萬科金域國際兩房滿五不唯一打算賣掉，目前出租，小孩目前小學一年級，有學位需求，也可以等幾年置換，問題1，請問啥時候放盤好點？問題2，請問置換南城的好還是濱海新區的好點？

答：1）關於如何放盤這個問題，現在市場行情不好，二手都沒什麼成交了，我估計現在年底到明年初，二手房市場都會比較慘的，很多業主會扛不住了，降價的房源會增多。

如果你是不急著置換，就等明年行情再看掛盤，現在這個行情不好賣，也賣不出好價格，在明後年市場回溫後的小高點出售，也是可以的。

2）置換南城、還是濱海新區，我覺得首先還是看個人需求，如果你的工作生活重心在城區就置換到南城，如果是濱海新區，那就優先考慮虎門長安，要不然兩地跑，其實挺累的。

單看南城來說，目前各方面配套都比較齊全，城市建面也比較好，在東莞的居住舒適度都比較高，如果要買的話，可以先考慮南城的限價新房，其次二手房市場。

濱海新區主要靠未來，真正的濱海灣新區內目前沒有住宅新盤，濱海灣新區建設的時間需要很長，前海建設了10年時間才初具規模，大空港海洋新城也在剛開始建設，變現速度會慢一些。

現在講濱海新區，主要是指虎門和長安，如果你是生活在虎門，可以考慮現在的新房產品，長安新房新房專案太少了，更多考慮二手房。