郫都買房，哪個版塊更值得入手？
01
郫都，也稱“鵑城”，成都二圈層之一，位於西北方向，和溫江、新都、青羊、金牛、彭州、都江堰接壤。
2019年郫都區常住人口86。57萬，排名成都第七，轄區面積較大，438平方千米，二圈層裡排名第四。
從經濟體量來看，郫都2020年上半年的GDP為305億，
在二圈層排名倒數第二
，不足龍泉驛產值的一半。
郫都區是成都工廠較多的區域，但多為低端製造及代加工等，產業能級較低，
由於廠房、庫房比較密集，
整體城市介面較差
，居住人群較雜，人員流動性也較高。
另外，郫都還有享譽全國的“郫縣豆瓣”，目前品牌價值達649。84億元。
02
目前的郫都，各項配套滿足基本生活所需，但是跟其他區域比起來各項指標都有所差距。
交通方面
，郫都區目前有地鐵2號線和6號線。
地鐵是郫都區的短板
，2號線只通到了犀浦，大部分割槽域沒有覆蓋，真正延伸到郫都腹地的只有一條6號線，大部分居民出行非常不便。
2號線延長線會修到紅光片區，但是建成時間待定，而且只有3個站點，有軌電車速度極慢，無法解決上班族通勤需求。
自駕而言，由於郫都人口密度較大，三輪車摩托車非常多，
交通非常擁堵
。
商業方面
，郫都有萬達廣場，百倫廣場、潤揚雙鐵廣場等大型商業中心，購物方便。
教育方面
郫都有嘉祥外國語郫都分校，這個學校在全成都排名都不錯，其他學校教學質量尚可，滿足一般性教育需求。
另外，郫都區有郫都中醫醫院、郫都區人民醫院、郫都區上錦南府醫院等醫療機構，
整體醫療水平一般，滿足日常醫療需求。
生態資源方面，有三道堰、望叢祠，菁蓉湖生態公園、清水河藝術公園、香草湖溼地、清水河、摸底河等。
03
樓市方面，郫都區存在感較低，市場熱度較小。
統計顯示，2020年至今年4月，郫都區新增商品住宅供應10899套，成交10790套，
供銷套數在近郊墊底
，
成交均價約12047元/㎡，位列第三。
截至2021年4月底，郫都區商品住宅存量面積約161萬㎡，按照2020年月均去化速度，當前存量實現完全去化還需要近14個月。
圖片來源：銳理資料，侵刪
區域目前在售的樓盤有20多個，大部門樓盤集中在蜀都新城板塊，像花樣年香門第世家、首開龍湖紫雲賦、人居柏雲亭等；
犀浦有花樣年印未來、梓潼四季等；紅光有金科集美天宸等；
多數為洋房和高層產品，面積多數集中在90-130平，郫筒和紅光均價17000元/平方米，犀浦均價20000-23000元/平方米。
圖片來源：安居客，侵刪
郫都二手房的均價10407元/平方米，和新房房價差距較大，今年2月份郫都二手房均價到達高位後，一直有所回落，到目前已連跌3個月。
土地市場方面，2016年至2019，郫都的土地供銷比較平穩，2020年開始，區域內土地市場供給很少，下個月，
郫都會有大量土地集中供應
。
從拿地成本看，2016-2020年，郫都區平均成交樓面地價為3694元/㎡，
在近郊五區中處於最低。
04
目前在郫都區買房，有三個板塊可以選擇，分別是：郫筒板塊、紅光板塊和犀浦板塊。
郫筒板塊
郫筒包括郫都老城和蜀都新城，老城城市介面比較老。
蜀都新城和老城僅一街之隔，已經發展了十年，
板塊開發程度比較高，
城市介面比較新
，絕大多數都是高密度的剛需小區，居住人口也比較多。
板塊內有很多學校，公立有郫都一中、郫都二中、郫筒一小、郫筒二小等，教育水平一般，私立有成都嘉祥外國語學校郫都分校，
2020年中考重點上線率93。65%，最高分641分，全成都排名第六。
地鐵有6號線佈局4個站點在郫筒板塊，可以通達成都市中心和高新南。
生態環境方面，這是
郫都目前最好的居住板塊
，有望叢祠、創智公園等，未來還將打造望叢文化產業園，比較宜居。
板塊內在售的新房很多，剛需高層、洋房和疊墅都有，比如人居柏雲亭、香門第世家等，均價16800元/平方米。
二手房集中在郫都老城，數量超過了3000套，均價在7000-12000元/平方米不等，大部分都是2010年前的老房子。
紅光板塊
板塊位於犀浦和郫都老城之間，
發展非常緩慢
。
第一
：
區域交通太差
，地鐵2號線目前就通到了犀浦站，距離紅光還有一定的距離，加上紅光有大學，人口密度較高，出行非常擁堵。
第二
：
紅光工廠太多
，
且沒有搬遷的規劃
，因此無法形成舒適的居住區，無論是開發商和購房者都對紅光提不起太大的興趣。
紅光整體介面，居住人氣趕不上蜀都新城。
在紅光人民千呼萬喚中，2號線預計會有三個站點延伸到紅光，但是建成周期較長，目前還是隻能依靠公交和有軌電車出行。
目前紅光
教育資源較少
，教育質量一般，高校有西華大學、銀杏酒店管理學院等。
商業配套有小型的蝸牛郡購物中心、龍城商業廣場等，
沒有大型商業配套
，生活購物較不便。
紅光相比蜀都新城和犀浦，新房供應較少，價格較低，在1。2萬-1。5萬之間。
二手房供應超過2200套，均價12000元/平方米。
犀浦板塊
犀浦靠近金牛區，是郫都各板塊離成都最近的區域，也是
發展最成熟，配套最完善
的區域，
得益於早期2號線的開通，犀浦承接了大量市內購買力。
目前區域有兩條地鐵線路，地鐵2號線和地鐵6號線，直達市中心和城南新川科技園，另外片區還有快鐵，到都江堰非常方便。
犀浦快鐵站附近由於流動人口較大，人員組成非常複雜，片區交通擁堵，治安較差，有發生過當街搶劫事件。
板塊內有成都外國語、犀浦外國語學校等，
教育資源比較豐富
。
商業配套有凱德廣場、百倫廣場等，
生活購物非常方便
。
目前板塊開發非常成熟，新房供應較少，有梓潼四季、龍湖龍悅臺在售，價格在2000-23000元/平方米。
二手房供應近3000套，價格多集中在1。1萬-1。4萬之間。
05
總的來說，郫都區位於西北方向，不在成都重點發展片區之列，整體市場關注度較低，
從最近幾年漲幅來看：
郫都漲幅低於平均值，且流通性也較差
。
從自住角度來說，犀浦配套完善，生活方便，蜀都新城整體介面較好，舒適度高，在通勤能接受的範圍，這兩個板塊都可以優先考慮。
紅光交通不便，配套差，且工廠較多，郫都老城整體介面太差，發展受阻，這兩個板塊不推薦。
從投資角度來說，郫都自身產業不行，無法吸引高收入人群，另外距離主城區和城南較遠，
無法承接太多購買力，加上庫存較大，
長遠來看郫都整體漲幅會持續跑輸大盤。
如果在郫都區有房，建議儘早置換到其他區域。
