青島黃島區未來前景如何？買房投資可以嗎？

作者：由「已登出」發表于農業時間：2020-04-23

黃島投資只有唯一選項——開發區，不要去膠南、辛安、老黃島、王臺，沒希望，就是外地人過去自住也難受，主要是配套跟進速度太慢。

一、本地功能區太多

黃島功能區這幾年不要太熱鬧，你方唱罷我登臺。前幾年重點炒作東方影都（腹地狹小，萬達撤資）和中德生態園（離黃島核心區唐島灣片區19公里左右），把兩個存在明顯短板的板塊炒到了2萬左右。

2018-2019年，開始大力推薦古鎮口（離唐島灣大概30公里左右吧）、中央商務區（融創進駐開發的風河口那塊）、青島西站商務區（靠一個5-8年後才能有大客流量的高鐵站概念，離唐島灣25公里左右），甚至還有人去炒董家口板塊（地鐵13號線末端，離唐島灣50公里左右）。從這兩年的情況看，哪個板塊的人氣都沒炒起來，價格倒是都突破了萬元大關。

2019年後，黃島又開始轉移目標，大力推薦前灣港保稅區（自貿區）和王臺新舊動能轉換試點區（比中德生態園更遠）。

這麼多功能區，每個區都重點搞不了幾年，引進的有限產業資源根本不夠分。產業不足，人口和資金也就帶不動。整個西海岸陸地面積約2000平方公里，相當於深圳的總面積。深圳的前海區域如此火熱，是全國乃至全球的投資熱點，目前的寫字樓空置率還排在深圳各區靠前位置。黃島區呢？只要實地去看看這些功能區，看看遍地嗷嗷待哺的空置樓房，就知道它們需要何等天量的資源來填充。

二、黃島的樓市價格不具備全國性優勢

黃島的樓市價格體系如下：

（一）黃島核心區（開發區，下圖）

1。黃島天花板區域，即唐島灣沿海一線

接近2萬。配套成熟，有地鐵，商圈眾多（但檔次不高，相當於三線城市市區水平），學區加持（金沙灘除外，但它有無遮擋海景加持）。這個區域保值屬性很高，但價格也高，升值空間不如後開發的新區域。

2。唐島灣沿海外圍的積米崖、靈山衛、香江路、薛家島區域，屬於黃島成熟區域，但各自有短板。

（1）積米崖和靈山衛短板——背山面海，而且沿海一線還有小山包，地形狹長，無可開發土地，區域升級基本完成，整體上升空間有限，但保值沒問題。

（2）香江路板塊——黃島最早開發區域，配套成熟，生活便利，但城市介面有些老舊，樓齡較長，且因為開發早，區域內不少房屋的土地使用年限較短（20-50年不等，只有少部分70年的），有些小區甚至都過了國有土地使用出讓期限，再次交易時無法貸款。所以該板塊升值空間非常有限，只有一定的保值屬性，比較適合自住。

（3）薛家島板塊——開發相對香江路比較晚，房子較新，城市介面很好，但沒有優質商圈和優質學區是其死穴。它的機會在於地鐵1號線開通後能承接部分市區外溢剛需，但能承接多少，是個❓畢竟青島自身的剛需在同類二線城市中並不算大體量。

上述區域是黃島（開發區）最成熟的區域範圍，但價格都在1。5萬以上，好的高達2萬。這樣的價格在全國可以買哪裡呢？中西部的長沙、重慶、昆明、南寧、貴陽核心區，成都的眾多相對成熟市區（高新區除外），它們在產業升級、腹地面積、人口吸附等方面的優勢，均是顯而易見的，而上述指標又都是影響房價的重要因素。黃島跟它們比，可能只剩下自然環境一個指標優勢了。

（二）再來看看黃島最典型的眾多概念加持的功能新區

這是西海岸中央商務區板塊的貝殼截圖，大熱的融創海洋活力區域就在本區域內（圖中標記處）。這個區域算是黃島數十個功能新區中地理位置最好的之一了，離區政府（西區辦公區域）就幾公里，也通了地鐵。

但是，但是，但是，

貝殼的截圖顯示——可視範圍內0套（二手房）房源，最好的功能新區之一，竟然在最大的房產中介上沒有可售二手房源。

原因是什麼？

價格不低+新房房源過多。

1。先說價格。

一萬多塊的單價，融創海洋活力區據說1。4-1。5萬的樣子。價效比如何？得看和誰比。如果相比臨沂、濰坊那些過萬的高價板塊，這樣的板塊還有點價值。它離唐島灣也就十幾公里，挨著黃島區政府，配套跟進的速度會稍微快一點點，但目前肯定比不上人家臨沂、濰坊那邊的成熟度，優勢就在於副省級城市青島和國家級新區西海岸的加持。

但如果放眼全國，這個價格真的不具備任何優勢，長沙、重慶、瀋陽、大連等房價良心城市，其成熟市區（非最核心區）有很多同等價格檔次的房子可挑選。人家有地鐵、有商圈、有學區，都是現成的條件，城市產業、資金和人口能級完全不輸給黃島區。

所以，上述片區大機率只能吸引山東其他地市的部分符合青島限購資格的購房人士，這部分人群規模有多大？何況這部分人群還要被京津、滬寧杭、濟南甚至煙臺和威海分走幾撥………………畢竟青島不是像瀋陽、鄭州、武漢、成都等人口腹地較大的區域中心城市，我想大家心裡都有數了吧。

再加上這些板塊目前荒得一批的配套，我的結論是隻有全國房價再來一次大行情（即像2007年、2011-2012年、2015-2017年那樣的全國普漲），它們也有可能跟著大風起飛。

但全國再來一次大行情的機率有多大？想想九重天上那沉甸甸的“房住不炒、因城施策”八字方針……

2。再看海量新房房源。

一個沒有二手房市場的相對偏遠新區，又錯過了過去十年人口高速湧入大城市的黃金視窗期，你買了它的房子，未來5-10年你賣房時會怎麼樣？一定是眾多投資者集體出貨，形成價格踩踏，這樣的情形，還能指望多大的升值空間嗎？

好，也許有人會問，那麼黃島貴為經濟體量排行第三的國家級新區，未來就不會有人來了？

青島2018年全年引入外來人口10萬人，黃島在青島10個區縣中能分到多少？我記得有資料大概是2萬多人，最多不會超過3萬。這是常駐人口資料。

最近2019年的資料出來啦，咱大青島又是穩得一批的10萬+流量（下圖）

也許有本地朋友會說，黃島商場人氣越來越好了，看看城市傳媒廣場，平時都有不少人逛，週末要排隊了。看那新開的永旺夢樂城，開業都快擠爆，感覺咱黃島人越來越多嘛。但是親，商場人多並不意味著常住人口多，很多是不具備房屋購買資格或實力的流動人口。就算樂觀一點，在官方資料基礎上翻一倍，黃島區一年引入的常住人口也不過是5萬。這點人還不夠給黃島數十個功能區塞牙縫。

按照黃島官方規劃，2030年黃島人口計劃達到410萬，目前是2020年，人口規模也就180萬不到。在中國經濟南盛北衰的大格局中，黃島區要在未來人口越來越少的10年且目前5萬/年的增速情況下，搶到230多萬，大家覺得可能嗎？

上面還只是對黃島眾多功能新區最好的一個區域的分析，它的升值空間極其有限，最危險的是，未來數年它的流動性存在極大隱患，你買入它的新房後，高位接盤站崗5-8年都算好的，徹底砸手裡也不是沒可能。

其他位置更偏僻、配套更荒蕪的眾多新區——如古鎮口軍民融合示範區、中德生態園、西站商務區、董家口港口經濟區，還值得看嗎？

黃島的這些功能區，除了跟房價幾無關係的概念，再無其他。

所以再來看問題——在黃島買房投資可以嗎？

黃島買房投資除了核心的開發區（其實也就是保值，增值空間有限），其他新的功能區最好別碰，連自住都要做好長期開車通勤的準備。買了這些新區的房子，已經不是價格的風險，而是未來你能否順利脫手的風險。

如果不是像我這樣必須來黃島生活的外地人，外地的純投資客們，喂，喊的就是你們，醒醒！請去其他城市看看吧，比如南方眾多人氣旺盛的城市。

我自己多餘的錢就買重慶了，全國唯一不限購的一二線城市（但不能貸款）。同樣1。6萬單價的房子，我在黃島只能住在比較老舊的香江路板塊，在重慶可以買到江北嘴CBD（重慶最高階的就業中心之一）旁邊的次新房（就隔一條馬路，再加兩三千塊錢可以買到江北嘴裡面），小區能看到嘉陵江對面的頂流網紅——洪崖洞。

這是俺重慶小區100米附近的城市介面……