50%權益賣27.7億！上海七寶萬科廣場的前世今生

萬科品牌館是幹什麼的

2月24日，領展房地產投資信託基金髮布公告，

以人民幣27.723億元的初步價格，收購上海七寶萬科廣場50%權益。

該收購價是基於該物業的議定物業價值人民幣64億元確定的。

據悉，

此次股權的出售方是新加坡政府投資公司（GIC）

。根據公開資訊，GIC至少在6年前的2015年，就以50%股權合作的形式，參與到了七寶萬科廣場的開發建設中。

而就在1天前的2月23日，GIC剛聯合嘉裡建設競得上海浦東巨峰路地鐵站上蓋地塊，我們對比下兩者的情況：

七寶萬科廣場位於上海市閔行區七寶鎮，地鐵9號線上蓋，

商業建築面積14.89萬平米（不含停車場）

，是上海西南片區最具競爭力的購物中心，50%權益的估值為32億元。

▲ 上海七寶萬科廣場（來源：專案官方）

巨峰路專案位於浦東新區浦興社群，地鐵6/12號線上蓋，

規劃商業建築面積超過18.4萬平米（不含停車場）

，地價60。14億元，假定GIC入股比例同樣為50%，則承擔地價約30億元，開發建設費用尚未計算。

也就是說，

GIC靠賣掉“外環外、單地鐵的14萬平米現房”的資金，湊出了“中環外、雙地鐵的18萬平米（沒還沒算住宅、辦公）期房”的首付。

這熟悉的套路，豈不像極了購房者改善型置換的手法！難怪有人戲稱，GIC是上海灘炒房團的最高境界。

▲ 七寶萬科廣場與巨峰路專案區點陣圖（來源：筆者自繪）

不過，如果真因為表面結果類似，就認為“炒購物中心”和“炒房”一樣，無非是需要沉澱更多資金，那就大錯特錯了。這裡，分享幾個上海七寶萬科廣場前世今生的小故事，說完，大家就懂了。

01 開發

歷經十餘年開發的七寶萬科廣場專案，一度是萬科上海的“天坑”專案。

萬科早在2003年就競得了專案所在的七寶鎮53號地塊，當時地價僅7，900萬元，最早規劃為商住用地，商業面積約5萬平米，擬建成區域性商業中心，計劃2004年11月全面啟動。

但接踵而至的地鐵9號線建設打亂了萬科的計劃，直到2008年都未開工的七寶專案，一度傳出或因萬科資金短缺，而考慮轉讓的傳聞。也在此期間，專案本身經歷了政府規劃調整，由包含住宅和商業的綜合專案改變為以商業為主的開發專案。2009年，有訊息傳出，萬科已將該專案命名七寶萬科商業廣場，並將在2011年面市。但由於動遷遲遲未能完成，原本該熱火朝天的地塊上仍然是荒草一片。

最終，在拿到地10年之後的2013年，七寶專案才正式開工，並明確了2016年的開業節點。而等到地塊上的最後一戶動遷完畢，已經是2015年3月的事情了。

02

定位

早在2006、2007年，JLL就在幫萬科做地塊周邊零售市場的研究及專案定位。從成果材料來看，當時對於專案的大方向把握，還是比較準確的（這個古董PPT的排版水平，也真實記載了當時的審美）。

JLL的萬科七寶專案零售市場研究報告（來源：網路）

但隨後的幾年裡，無論是城市的發展（上海2010年世博會），還是品牌和消費趨勢，都發生了巨大的變化。於是，萬科在2014年重新啟動了七寶萬科廣場的專案策劃和定位工作，重點之一，是將原定的百貨區撤除並重新規劃。

時任萬科商業掌門人的丁長峰曾透露說，這一階段，作為資本方進入的GIC，“對整個產品的設計、招商都提供了非常大的幫助。”

儘管請了大師、找了外援，過程中仍然會免不了各種變數。如今專案五樓NBA姚明俱樂部所在的運動區，便是由於早期確定的日本orbi影院臨時退出，不得不另找設計單位重新改造，替換成匯聚健身房、輪滑館、攀巖、運動品牌在內的體育業態組團，倒也妙手回春，成為了專案高區一大賣點。

▲ 五樓運動區（來源：網路）

曠日持久的談判溝通，加上工程建設中的推倒重來，其中的曲折，經歷過的朋友們一定深有體會。

03 招商

招商落地方面，萬科從正大廣場挖來了陳儉，時任上海萬科總經理的孫嘉亦躬身參與專案的調研、論證與推介。據悉，為了在七寶引進蘋果直營店，前後談了2年多的時間；而來自臺灣的“石尚自然探索市集”更是談了3年。期間所付出的時間與金錢，均不是小量級。

專案的首輪招商成果還是非常經得起推敲的。

一方面，萬科有目的、且成功地引進了超過20家800平米以上的主力店、次主力店， 去化了3.8萬平米、約40%的可租賃面積。

包括blt、CGV、Apple Store、ZARA、優衣庫、大魯閣、舒適堡等在內的主力商戶，在專案起步階段構成了強大的品牌聲量，既擴大了專案輻射範圍，也以均衡的分佈起到全場引流、消滅死角的作用，為專案企穩奠定了基礎。

▲ 七寶萬科廣場主力、次主力店分佈圖（來源：筆者自繪）

開業五年裡，除了2樓的LAVIE HOME撤場換成一條，3樓的悠遊堂調整為MAD SCIENCE等少數幾家同業態品牌替換之外，主力店基本保持了經營的穩定。

另一方面，則是

在其它品牌的選擇上，實現了跨樓層、跨業態的高度一致性，

高樓層零售品牌未出現明顯檔次落差，從而牢牢鎖定了目標客群的全域消費。

把首層零售做好不難，把二層做好卻很難，把二、三、四、五層零售都做到水準線上，難上加難。

04 調整

2016年11月19日，七寶萬科廣場以簽約率94。42%，開業率85。16%盛大開業，並迅速成長為滬西南區域消費市場的巨無霸。同年萬科完成了對印力的收購，該專案的操盤後期也由萬科商業轉移到了印力團隊。

▲ 七寶萬科廣場開業場景（來源：網路）

伴隨著人氣與業績的水漲船高，是專案團隊馬不停蹄地對品牌的調整與升級。對此，知名商業自媒體大神kaga已有多篇專題介紹，連結如下：

2019。08

《即將三週年的七寶萬科廣場調整探班報告》

2020。08

《七寶萬科廣場2層調整探班報告》

我們引用其中幾段描述：

“DIOR調整PANDORA，PANDORA平移至MOUSSY SLY，MOUSSY SLY移位至2層UR左側，取代了MIKIBANA。”

“FURLA的進入，取代了原先CALZEDONIA的位置，CALZEDONIA則移位至了1層南側優衣庫旁，取代了CASIO。”

“原innisfree位置的CHANEL開業，連鎖反應是innisfree移位至B1取代原JINS的位置，而JINS則移位至原瑪麗黛佳位置。”

這種念起來都覺得繞口和複雜的多米諾骨牌式的調整，所體現出的想象能力與執行能力，是值得敬佩的。

▲ 七寶萬科廣場的CHANEL彩妝（來源：微博@daftkaga）

從此次領展披露的交易檔案來看，七寶萬科廣場以89,455平米的租賃面積，97.8%的出租率實現了每月29,012,250元的租金收入（不含管理費），折算其使用面積租金達11元/平米/日！

這已經超過了許多上海市區購物中心的租金水平，考慮到佔據了40%租賃面積的主力店、次主力店的租金貢獻相對有限，其餘品牌的租金單價或將更高！

無論從品牌級次，還是租金價格，以及過程中需要克服的挑戰，七寶萬科可以算得上是近年來上海商業中，對於招商調整最有追求、也最見成效的專案之一了。

上一次同時展現了對目標的強烈驅動力，以及優秀的操作手段，而讓筆者發出讚歎的，還是2014年巴西世界盃，將鐵血意志與傳控打法完美結合，最終成功奪冠的德國國家隊。

▲ 2014世界盃德國隊奪冠（來源：網路）

05 結語

開發節點的不可控、定位的反覆調改、商戶的臨時變卦、招商的時間成本與進度壓力、調改所需要的自驅力和執行力……面對幾十億的投資，

如果把購物中心的交易只是視為炒房一樣的買進賣出，那麼其中任何一個坑都可能讓不專業的投資者深陷泥潭。

但換一個角度來看，相對於炒房團們除了渲染緊張情緒之外，只能期待於經濟政策、規劃落實、交通配套等外部條件來實現房產增值的被動，

購物中心的投資方和管理方，卻是可以透過自身對專案的管控，來實現資產價值的攀升。

某種意義上，這種主動操作的行為，或許才是真正的“炒”房。

炒房的，都是大款；而能炒購物中心的，都是大神。

這麼看起來，順利騰籠換鳥的GIC當然是大神，還是尊進口大神；而此次購得50%權益的領展“交易完成後，現時與該物業其餘股東關連的物業管理人及零售管理人將維持不變”的表態，也是對印力的“大神”地位的認可吧。畢竟，

上海上一宗高回報退出案例——三林印象城的操盤團隊，也是印力。