最嚴限購過去兩年，北京依然有小區降價上百萬（望京跑盤分析）

本文寫於

2019-08-10，發表在此，是想及時回顧總結市場。

​好久沒出跑盤系列了。今天出一期，給目前關注市場的朋友一個參考。

首先要談一個關於“認知偏差”的問題。樓市向來有多軍、空軍，對房價未來走勢看法不同，這是很正常的。問題是，你對樓市的看法，來源於哪裡。是看新聞、是聽大v們人云亦云，還是你自己親身的經歷感受？

所以，我試著以北京市場舉例說明，當下真實的市場到底是什麼樣的。

（說明一點，跑盤房源有限，歡迎各位多留言，補充資訊。）

01老破小：價格穩定回升，18年年底是最低點

北京樓市，如果分檔的話，300-500萬是剛需盤，500-800萬是首次改善，800-1500萬是再次改善，1500萬以上，就屬於終極改善了，大平層或者別墅的範疇。

那麼我結合最近跑的比較多的望京，來聊聊目前的房價情況。

為什麼選擇望京呢？因為望京是發展30多年的成熟二手房板塊，每個檔次的房源都有，非常具有代表性。

引用望京業主排序：

首先就是300-500萬的剛需盤。

這裡以花家地為例。花家地是一個地名，也是90年代初望京最早開發的一批小區，比如“花家地西里”、“花家地北里”、“花家地南里”、“花家地”等等，形成了一大片的居民區。

我們看的是花家地小區。距離地鐵望京南、阜通1000米左右，小區1995年建設，有很多周邊上班的小白領、中央美術學院的學生住在這裡。

整體來說，小區綠化並不好，而且出現很多違建、堆放垃圾的現象。去年街道做了一系列的清雜物現象，這種情況好了很多。但一時間禁止還是很難的。

目前花家地小區的業主們每天和堆放垃圾的不良現象鬥智鬥勇中……聽中介小哥哥說，前兩個月，花家地還出現了一起因為電源使用不當引發的火災。

不止花家地業主們，在北京，有大量的上車盤老小區，物業差、房屋品質不好、租戶多。但小區地段好，上班也近，剛需們，並沒有太多選擇。

我們主要看的是，44平方米的一居上車盤。南北通透，還有個小儲物間，不能要求更多了。目前小區的掛牌價格是325萬。

把同戶型的，有代表時間節點的成交價格做一下對比。17年4月份最高點是356萬，19年1月初是283萬，不過這是個頂層。5月份最新的成交價格是321萬。

18年底是一個低點，價格跌了20%左右，5月份又回升，比最高點跌了10%左右。

500-800萬的首改盤：跌幅不大，回升比較樂觀

500-800萬的首改盤以望京新城為代表，均價6w+，這裡是望京置換最高的小區，1998年入住，26棟樓，共有5000多住戶。

小區真的很大，逛完這個小區貓叔決定晚上加一個麥辣雞腿。

如果說自住的話，還是推薦塔樓蝶型，421、427、417、414、411（如果沒記錯的話）

這個小區比較牛叉的是，學校就在小區內。孩子上學都不用出社群，一樓多商業，吃飯燙頭全都搞定。（雖然學校一般，是望京新城幼兒園，白家莊小學、首師大附中）

從414棟樓可以看到學校的操場……

416號樓小吃一條街，還有有名的韓式美食城，消費不高，但是好好吃（╹ ╹ ）

居然還有環衛工作站……我只能說配套很強。

小區不是封閉小區，商戶太多，總體來看物業比較差，租房群體多……環境還是很嘈雜的感覺。另外跑盤的時候，居然還遇到一個電梯是壞的，貌似超載了……

看了小區的戶型，價效比比較高的是98平小三居。

接下來對比一下價格。忽視朝向、樓層，粗略比較，最高點是17年6月份籤合同的725萬，

19年1月份跌了15%左右，19年6月份對比最高點跌了11%。跌幅力度沒有老破小那麼大，價格也在穩定回升。

既然說到這裡，再聊一下，對於差不多同樣面積的兩室兩廳，望京居住群體的接受度真的高，總價和三居居然差不多。對於其他區域群體，肯定更喜歡價效比三居的。

800-1500萬的首改盤：跌幅比較大，價格短期回升無望

其實以前我不太明白，為什麼800-1500萬會是一個梯隊，看多了盤以後我才發現，這個區間的房價，彈性太大了。尤其是1000萬以上的房子，跌個200-300萬是很正常的現象。

不過姐是差那200-300萬的人嗎？太小看姐了，姐差的是1000萬。

我們以國風北京、國風上觀、融科橄欖城為例。這兩個盤距離很近，國風上觀又叫小橄欖城，所以在一起說吧。

國風上觀均價在7。7W左右，融科橄欖城均價在9W以上，所以國風上觀是比融科要低一個梯隊的。

國風系列一期是國風北京，2006年建設，共有12棟，板塔結合1400多戶。二期的國風上觀是2009年建設，圍繞著2000平方米的人工湖，也是12棟樓，中間還做了2。2公里的塑膠跑道。所以國風上觀的密度、品質都要比國風北京好。（國風上觀南側距離京密、機場高速近，會有噪音，我在屋子裡聽的還是比較清楚= =）

根據中介說，跑道旁邊的路最起初是要做馬路，後來首開比較有實力，就鋪了磚供小區業主使用了。

不過聽國風上觀的貓友吐槽，這個小區物業有點差。去年春節還出現了幾起盜竊案。本來小區地下是停車庫，地面禁止停車，結果很多外面的車輛和小區的保安混熟了，就把車停到小區地面了。結果盜賊趁虛而入，偷了很多現金、首飾……

聊多了……我們接著看國風的戶型。我總體上的印象是，國風戶型比較大，但沒什麼亮點，反倒是橄欖城的三居比較經典，所以主要看的是國風賣的比較好的95平全南兩居。

我和中介聊大興有個樓盤，87平兩居賣的不大好，客戶覺得浪費面積不如做三居，中介小哥哥說：90平兩居在望京算侷促的了。我：……

從價格來說，某海鮮APP給出的價格是925-1022萬區間，我這裡問中介的價格是1000萬出頭。

如果按照最高的1022萬計算，那麼19年1月份跌了20%，3月份回暖以後，價格也跌了16%。（我傾向於這個可能性）

如果保守估計17年最高價格是925萬，那麼19年1月份跌了15%，3月份回暖以後價格跌了7%。

繼續聊橄欖城，橄欖城是望京第一梯隊的樓盤，儘管有很多人吐槽它= =。這個小區本來在望京夠不到第一梯隊，但是15年的時候，某教育大v大力推望京實驗小學之後，橄欖城價格就一路猛漲……和豪宅果嶺裡CLASS、遠洋萬和公館躋身第一梯隊了……

橄欖城目前均價9。3W左右，最高的時候12W，整體看下來三期綠化最好，二期體積比較小。一期距離綠地中心、阿里巴巴只有一街之隔，距離地鐵望京東只有500米。小區裡很多業主是阿里巴巴的員工、聯想、賓士企業高管，也有韓國思密達在這裡租房住。

一期樓間距可以到80米，中高層板樓品質，車位相對二三期充足。我們看的是153平的三居戶型，贈送4平方米的小露臺。據中介說，這個戶型最高點可以賣到1700萬，但我並沒有查到成交資料。目前報價是1280萬，但房源滿五不唯一， 還要多算上額外的80萬左右的稅費。

加上稅費我大概算了一下，依然達到20%左右的跌幅。

橄欖城三期一共有5棟，10-14號樓，但12、13、14棟樓樓間距稍微有些近了，但採光沒太大影響。小區有南北兩個花園，南花園是下沉式，北花園有健身器材，綠化做的不錯。另外物業比一二期貴了一些。

我看的是比較少的138平三居戶型房源，報價1280萬，中介說17年這個戶型的價格是1570萬，整體價格並沒有回升，依然跌了18%左右，

考慮到掛牌價格還可以再談談，那麼跌幅同樣可能到20%。

04

經過這一段時間的跑盤，和正在買房、換房的朋友分享一下心得：

1、如果你是300萬之內的購房者，請重點關注流動性。

比起和河北交界的K2十里春風、首開緹香郡，我更建議市區的一居老破小。300萬是上車盤最低的門檻，也是置換鏈條的最低層跳板。隨著後期房價上漲、個人薪資的提升，你是完全可以做到幾年後再置換的。這個時候能不能賣的出去就很重要，市區老破小的接盤俠比遠郊新盤的接盤俠要多得多。

2、如果是500萬以內的純剛需，買新房更合適。

因為市場上很多限競房可以挑挑選選，像大興、豐臺這種庫存重災區，未來會有特價房源的出現。

3、300-500萬這個梯隊，二手房價格基本不可能比18年年底更低了。這個價格區間主要以剛需群體為主，購買力比較有支撐。

18年房價有一個探底過程，主要是913公積金新政的影響。我認為18年年底的價格是一個最低點的參考線。

當然19年3月份小陽春的出現，也是價格的一個相對高點，那麼你現在買入的價格區間就是：18年年底價格＜現在價格＜3月份價格，具體的談價空間，就要看你自己了。

4、作為首改的500-800萬，二手房情況和第三條同理。

當然目前市場上也有幾個相對不錯的新房專案，可供選擇。

5、800萬以上不用慌。回暖趨勢是有，但是短期大幅度回彈的可能性幾乎為零。

可以觀望，也可以多挑挑揀揀，也可以看年底是否有筍盤，及時買入。置換的話，依然要先賣後買。

這個區間的房源，不著急賣房的房東，會掛出一個比較高的價格，選擇捂盤不賣。而誠心賣的房東，是普遍可以接受壓價的。

6、學區房、2000W以上不受貸款條件限制的房源，是另外一套邏輯。

從2017年3月份最高點，經過了2年多的調控，北京市場大部分房源都下跌了。但依然有一些異類房源，價格沒怎麼變化。

比如央產房、老公房、東西城的部分學區房（天寧寺前街北里、花市棗苑一室等等）。

還有2000W以上的房源。前段時間和一位90後小姐姐去跑盤，小姐姐想買國奧村250平的4室2廳，價格還稍微漲了一點……

北京樓市限購政策是最嚴格的，也是精準調控下的樓市範本。

北京政策的鬆緊、房價的漲跌，都對全國樓市有著重要的參考意義。所以現在調控放鬆的城市、炒房團進入的城市，我總有一種被迫害妄想症，想要遠離。

就像芒格曾經說的：

要是我知道我會死在哪裡就好了,這樣我永遠都不會去那個地方。

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