緊挨高速，耦園噪聲測評的結果太出乎意料了？耦園噪聲測評出爐|選房指南NO.107

之前就一直有購房者問房叔，為什麼在閉眼搖系列樓盤

最後的“閉眼搖”樓盤盤點！

裡沒有耦園。房叔一拍腦袋說，哎呀，過年編稿子，一激動給漏了！

是真的給漏了。

耦園的價效比妥妥在閉眼搖樓盤之列。

能不能閉眼搖首先取決於和

周邊二手房的價格差

。

耦園邊上幾個樓盤，最具對比性的就是

濱江西溪之星

，同樣的一線高速房。西溪之星約120來方的戶型，單價在3。9萬元-5。2萬元/㎡不等，連同89方的小戶型在內，總價基本都在400萬元以上，直奔500多萬而去。耦園北側相鄰的西溪融莊，二手房毛坯單價也在4萬上下。而耦園儘管這次開出來的都是120㎡和140㎡的大戶型，但總價基本都控制在了400萬內。價效比很明顯了。

對比新房，耦園缺乏臨近直接可以對比的專案。距離稍遠可以參考的專案不少。一是

梧桐郡

，價格上耦園略高，位置上各有優勢，綜合看耦園至少不差；二是

鳳凰臺

，位置上耦園好得多，價格竟然還是耦園便宜，當然跟鳳凰臺比似乎有點欺負它的味道，畢竟鳳凰臺的價效比是負面典型。

至少，可以確定的是，耦園這個位置，如果不是限價，完全不會是這個價格。根據我們的噪聲模型測算，高速對耦園後幾排房源的噪聲影響極其小，都達到了非常安靜的程度，這在其他樓盤的測評中還從來沒有出現過。當然，臨近高速，耦園前排房源的噪聲就完全不一樣了。具體噪聲測評拉到底。

昨天釋出的雲和湖也屬閉眼搖的樓盤，這次開出的洋房位置還算不錯，至少比未開的沿馬路的洋房樓幢位置好。

房叔對此的建議是，

只要是他們的位置符合你的居住需求，價效比上沒有問題。兩個都去搖，搖，搖。

香港興業耦園

PART 1

搖號資訊

耦園鳥瞰圖

搖號房源：洋房11、13、14、15、21幢，共144套

主力戶型：90-144㎡ 120套，144㎡以上24套

無房戶傾斜：30%，即43戶

均價：90-144㎡ 均價28200元/㎡，144㎡以上均價33000元/㎡

驗資門檻：60萬

登記時間：2019年 3 月 23 日9時起至 2019年 3月 25 日 17 時止接受線上登記

PART 2

專案整體規劃、配套資訊

定價情況

開發商：杭駿置業（杭州）有限公司

拿地時間：2015年6月1日

拿地樓面價：8808元/平方米

銷售價格：90-144㎡ 均價28200元/㎡，144㎡以上均價33000元/㎡

車位售價：待定（還未開賣）

周邊新房售價：

泰禾杭州院子 上期排屋（毛坯）均價 48500元/㎡起

周邊二手房售價：

濱江西溪之星 毛坯單價39326元/㎡—單價52768元/㎡

綠城西溪融莊 毛坯單價39179元/㎡—單價42991元/㎡

產品介紹

專案規劃：12幢洋房和10幢聯排以及一幢疊排，共396戶

交房時間：2019-04

房屋朝向：南偏東

單層層高：2。9m

小區物業：綠城物業

容積率：1。2

得房率：82%

精裝亮點：毛坯

配套介紹

區點陣圖

周邊城市介面：

北：河流、對面是綠城西溪融莊

南：緯三路、路對面是濱江西溪之星（住宅）

西：蘭竺橋路、路對面是杭州師範大學附屬五常中心小學

東：白廟支路、長深高速（G25）、西溪溼地

公路交通：

北距文一西路 約2。0km

南距留下樞紐 約2。9km

西距荊長大道 約410m

東距長深高速 約240m

規劃3號線 （訪溪路站） 約2.2km

規劃5號線 （常二路站） 約3.0km

周邊商業購物配套：

阿里巴巴淘寶城一期 約2。3km

多樂多購物中心 約2。3km

西溪印象城 約2。4km

賽銀國際廣場 約2。3km

海港城 約1。8km

周邊學校：

專案自帶幼兒園

未來科技城第一幼兒園（在建）

未來科技城第一小學（在建）

杭州師範大學附屬五常小學 約224m

杭州師範大學附屬學校五常中學 約492m

杭州文瀾未來科技城學校 約1。7km

文溪中學 約1。9km

雲谷學校 約2。0km

醫療：

五常街道社群衛生服務中心 約1。6km

浙江省立同德醫院五常分院急診 約1。6km

杭州橡樹老年病醫院 約3。1km

杭州市西溪醫院 約3。5km

生活：

紅髮新鮮蔬菜糧油店 約1。8km

勾莊蔬菜批發零售 約2。0km

餘杭農村商業銀行 約1。5km

中國建設銀行ATM 約1。8km

招商銀行ATM 約2。1km

公共配套：

五常溼地 約1。7km

西溪國家溼地公園 約2。1km

楓林晚圖書館 約2。2km

杭州圖書館（運動分館）2。3km

西湖區圖書館蔣村街道分館 約2。3km

配套示意圖

PART 3

樓幢區位優劣勢分析

11號樓

優勢：

西邊單元靠近專案中心，景觀較好、較安靜

劣勢：

東邊單元靠近幼兒園，會有時間段噪聲影響

13號樓

優勢：

北面是河流，北向視野較好

西邊單元靠近專案中心，景觀較好、較安靜

劣勢：

東邊單元靠近幼兒園，會有時間段噪聲影響

14號樓

優勢：

北面是河流，北向視野較好

處於專案中間，安靜、景觀較好

15號樓

優勢：

北面是河流，北向視野較好

劣勢：

西面沿馬路，西邊單元的馬路噪聲粉塵影響較大

21號樓

優勢：

前面是23號樓4層疊排，南向視野更廣

處於專案中心位置，安靜、景觀好

PART 4

戶型點評

117㎡首層 （帶地下室） 五房三廳三衛

位置：21號樓首層

套數：6套

總價：377萬—392萬

優點：

南北通透、全明戶型

三開間朝南、一樓帶花園

地下室儲存空間大

餐客一體、U型廚房

缺點：

一層易潮

主臥走道面積浪費

117㎡首層（帶地下室）戶型圖

123㎡ C戶型 首層（帶地下室） 四房兩廳三衛

位置：11/13/14號樓的首層

套數：12套

總價：414萬—430萬

優點：

南北通透、全明戶型

四開間朝南、一樓帶花園

餐客一體、U型廚房

兩臥室帶獨衛

地下室儲存空間大

缺點：

無玄關

進門正對餐廳

走道面積浪費

次臥內的衛生間是暗格

123㎡首層（帶地下室）C戶型圖

123㎡ A戶型 標準層 四房兩廳兩衛

位置：21號樓2-5層

套數：24套

總價：320萬—354萬

優點：

戶型方正、南北通透、全明戶型

三開間朝南

餐客一體、客廳帶飄窗或陽臺（奇數層為飄窗、偶數層為挑空陽臺）

朝南兩臥帶陽臺或飄窗（奇數層為挑空陽臺、偶數層為飄窗）

U型廚房、利用率高

朝南次臥內帶一個小衣帽間

缺點：

主臥走道面積浪費

123㎡標準層A戶型圖

140㎡ B戶型 首層（帶地下室） 四房兩廳兩衛

位置：15號樓首層

套數：6套

總價：428萬—446萬

優點：

戶型方正、南北通透、全明戶型

三開間朝南、一樓帶花園

餐客一體、客廳帶飄窗

U型廚房、利用率高

地下室儲存空間大

次衛乾溼分離

缺點：

走道面積浪費

140㎡首層（帶地下室）B戶型圖

140㎡ B戶型 標準層 四房兩廳三衛

位置：15號樓2-5層

套數：24套

總價：363萬—385萬

優點：

戶型方正、南北通透

三開間朝南

餐客一體、客廳帶飄窗或陽臺（奇數層為飄窗、偶數層為挑空陽臺）

朝南兩臥帶陽臺或飄窗（奇數層為挑空陽臺、偶數層為飄窗）

U型廚房、利用率高

主臥可放兩個衣櫃

次衛乾溼分離

兩臥室帶獨衛

缺點：

次臥內的衛生間面積小，且是暗格

140㎡標準層B戶型圖

142㎡ C戶型 標準層 四房兩廳三衛

位置：11/13/14號樓的2-5層

套數：48套

總價：372萬—403萬

優點：

南北通透、四開間朝南

餐客一體、客廳帶飄窗或陽臺（奇數層為飄窗、偶數層為挑空陽臺）

兩臥室帶獨衛

主臥有衣帽間，並帶陽臺或飄窗（奇數層為挑空陽臺、偶數層為飄窗）

U型廚房、利用率高

缺點：

無玄關

次臥內的衛生間是暗格

走道面積浪費

142㎡標準層C戶型圖

178㎡ 頂樓躍層 五房三廳三衛

位置：21號樓頂樓

套數：6套

總價：586萬—607萬

優點：

戶型方正、南北通透

三開間朝南、橫廳設計

U型廚房、利用率高

二樓套房、私密性好

缺點：

廚房與餐廳位置較遠

一樓走道面積浪費

178㎡頂樓躍層戶型圖

190㎡B戶型 頂樓躍層 五房三廳三衛

位置：11/13/14/15號樓頂樓

套數：18套

總價：604萬—647萬

優點：

戶型方正、南北通透

三開間朝南、超大客廳

U型廚房

客衛乾溼分離

二樓套房、私密性好

二樓雙向露臺

缺點：

主臥內走道面積浪費

190㎡頂樓躍層B戶型圖

PART 5

選房建議

117㎡選房建議

考慮因素：

1． 位置：21號樓一層

2． 採光：西邊單元前面無遮擋，採光優於東邊單元

3． 噪聲：西邊單元噪聲指數略高於東邊單元

4． 戶型：戶型一致

5． 價格：東邊套比西邊套貴4萬，中間套的價格相差1-6萬

123㎡選房建議

考慮因素：

1． 位置：11/13/14號樓的一層（帶花園地下室）、21號樓的2-5層（標準層）

2． 採光：11號樓一層的採光優於13/14號樓；21號樓東邊單元的採光優於西邊單元

3． 噪聲：11/13/14號樓一層的噪聲均為很安靜，11/13號樓，噪聲從西向東增加，14號樓噪聲從西向東遞減；21號樓2-5層噪聲峰值分佈在5層，噪聲從西向東遞減

4． 戶型：一層的帶花園、地下室

5． 價格：帶花園的一層價格，11號>13號>14號。標準層的最貴分佈在5層；同樓層，東邊套比西邊套貴5萬，中間套價格從西向東增加，相差1-5萬。帶花園的一層比標準層貴76-94萬。

140㎡選房建議

考慮因素：

1。位置：15號樓一層（帶花園）、15號樓2-5層（標準層）

2。採光：標準層，東邊單元採光優於西邊單元；一層，西邊單元採光相對較好

3。噪聲：標準層，噪聲峰值分佈在5層，噪聲從西向東遞減；一層，噪聲從西向東遞減；15號樓3單元02室非常靠近道路，噪聲較嚴重

4。戶型：一層的帶花園、地下室

5。價格：標準層，最貴樓層分佈在5層，同樓層東邊套比西邊套貴5-6萬，中間套價格相差3-4萬；一層東邊套比西邊套貴8萬，中間套價格相差2-7萬

142㎡選房建議

考慮因素：

1。位置：11/13/14號樓的2-5層

2。採光：11號樓>13號樓>14號樓

3。噪聲：3幢樓的噪聲均為很安靜

4。戶型：戶型一致

5。價格：最貴樓層均分佈在5層；不同幢之間，11號>13號>14號

178㎡/190㎡選房建議

考慮因素：

1。位置：178㎡在21號樓頂樓；190㎡在11/13/14/15號樓頂樓

2。採光：頂樓採光均不錯

3。噪聲：15號樓的噪聲最大，其他樓幢噪聲均為很安靜

4。戶型：190㎡略優於178㎡

5。價格：178㎡的總價在586-607萬；190㎡的總價在604萬—647萬

PART 6

一房一價&噪聲評測

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