暴漲超過1000萬！深圳成交最多的小區，買完站在山頂上哭！
最近這2-3個月，深圳有一個二手樓盤非常火，不得不提。
那就是福田香蜜湖板塊的樓盤——
僑香村。
根據樂有家的資料，4月份深圳二手成交量最大的樓盤就是僑香村，過戶量達到27套。
不僅僅是4月，3月份僑香村的成交量就排在全深圳第二，而就在上週，有傳言說僑香村又成交了3套二手。
成交爆炸之餘，僑香村的價格，也在一片下跌浪潮中逆勢上漲。
從去年年末開始，僑香村90平的戶型，業主的報價也從1000多萬，一路漲到1300-1400萬。
大家都下調價格的時候，它反而在漲；
大家都沒成交的時候，它反而成交得起勁。
在深圳二手市場最冷的時候，這個深圳最受歡迎的二手樓盤，走出了和大市完全不同的行情。
來具體談談僑香村。
僑香村建成於2011年，一開始還不是商品房，而是
經濟適用房
，而且還是當年深圳最貴的經濟適用房，當年入住的不是當地的公務員，就是教師、警察、醫生這一部分群體。
自從
2013年
停止集中建設和供應之後，經濟適用房就消失在了深圳的居住市場之中。
而當年的經濟適用房，在性質上屬於保障房行列，地價和實際售價都很低，不過這類房子不是商品房，不能正常買賣，即便要買賣，也得等它過了十年的禁售期。
去年年底，僑香村的限售期到期，房子從綠本變成了紅本，價格也開始突飛猛進。
當年，房子售價只有
9000元/㎡
的價格，
最小戶型90㎡總價只要81萬
；
如今變成商品房之後，同樣戶型的成交價已經達到
1250萬
。
10年間上漲了1100多萬，僑香村業主幾乎是躺著就把錢賺了。
當然，對小區的業主而言，這麼高的價格是躺賺，對買家來說，卻是負擔。
但即便價格這麼高，為什麼僑香村還會這麼受歡迎，成交量居高不下？
主要有四點原因：
第一，地段好，配套無短板。
僑香村所在的香蜜湖地段，是深圳最著名的豪宅地段之一。
在深圳，豪宅地段的配套，幾乎都是不用懷疑的，
交通方面，最近的地鐵是2號線的
僑香站
，聽這個名字就知道站點和專案很近，實際的支線距離大概也就在300米左右。
商業有
萬科裡. 臻
、
印力中心
兩座商業，都是香蜜湖板塊內比較受歡迎的大型商業。
學區上，僑香村的學位是九年制的
福田實驗教育僑香學校
，這幾年在全深圳的平均排名13-17位左右，是福田排名非常好的學校。
除此之外，周邊還有香蜜公園、僑香公園和香蜜體育中心，有不少娛樂休閒的好去處。
第二，在同地段的專案中，樓齡有優勢。
香蜜湖是比較早發展的片區，片區內樓齡在10-20年期間的樓盤比較多。
最靠近僑香村的香格麗苑，2006年建成的小區；
翠海花園一期和二期，都是在2000年前後建成；
香域中央花園，2005年建成；
中旅國際公館一期，2005年建成
而僑香村是2011年的小區，剛過10年，樓齡上有優勢。
另外值得一提的是，從外觀上看，僑香村保養的非常好，與其說是樓齡10年的二手，它給人感覺更像是隻有5-6年樓齡的次新盤。
第三，產品戶型比較小，在香蜜湖區域內比較稀缺。
僑香村的戶型段為90-93㎡、112-113㎡、120㎡。
其中
90-93㎡的三房戶型
，在香蜜湖是比較稀缺的。
在這個區域內，其他樓盤的戶型多數都是豪宅戶型，面積大部分都在130㎡以上。
戶型面積小，最大的好處就是總價低，那麼相對來說買房的首付成本就會低一些。
第四，最重要的一個原因——價格低窪+沒有指導價。
僑香村雖然經歷了價格的暴漲，但單價相對其他樓盤來說，還是比較低的。
當下僑香村的業主報價在13-14萬/㎡之間，而離僑香村最近的專案香格麗苑，單價達到17-18萬/㎡，
另一個樓盤金地香蜜山，正常報價單價在17萬/㎡左右；
翠海花園一期單價17-18萬/㎡，翠海花園二期單價20-21萬/㎡
單價低再加上有面積小的戶型，因此僑香村也成為了最低門檻入場香蜜湖的第一選擇。
更重要的是，由於僑香村是去年才轉為紅本，
小區沒有指導價，所以現在按揭貸款買僑香村，可以3成首付+用足7成的槓桿
。
如果按照僑香村一套
91㎡報價1250萬
的價格計算，3成首付就只要
375萬
。
不到400萬買入香蜜湖板塊，這樣的價效比，誰會覺得不香呢？
雖然此刻僑香村的價格還是窪地，但隨著市場的回暖，僑香村的價格有越走越高的趨勢。
隨著價格窪地逐漸被填平，僑香村到底還能不能買呢？
要回答這個問題，主要得看
價效比
。
就拿最受歡迎的90㎡戶型來說，如果90㎡的價格在1000-1400萬之間，那選僑香村還有價效比；
如果總價超過了1400萬，也就是單價超過了15萬/㎡去到了16-17萬/㎡，那麼選擇僑香村的價效比就不高了。
一方面，這個價格未來漲幅的想象空間不大。
香蜜湖片區支撐房價的是真豪宅，而豪宅片區的價格，本身已經在高位，除非整個深圳同時間暴漲，否則豪宅片區很難有短時間大漲的機會。
因為從5萬漲到10萬相對很容易，但從10萬漲到15萬，甚至20萬，難上加難。
另一方面，1400萬以上的預算，在深圳其實有很多選擇。
這裡著重關注新房，1400萬以上的總價，已經可以買南山蛇口或者科技園的新房，
比如
新世界臨海攬山，
單價只要11左右，應該還有存貨；
再比如
華潤城潤璽二期
，單價13萬/㎡左右，120平戶型也可以踮起腳尖摸一下；
如果只想買福田，你甚至也可以選擇香蜜湖板塊的新房
富通九曜公館
，都是在板塊邊緣的區域，景觀上九曜公館還有優勢。
總結一句，還是我們一直強調的觀點：
現在的深圳市場，能買高性價比的新房，就不要買二手。
像僑香村這種案例，屬於深圳的歷史遺留問題，在2013年之前，深圳建設了不少經濟適用房，後來都轉為了商品房，除了僑香村之外，還有兩個小區很出名。
一個是
西麗的深雲村
，2010年的配售時價格為4800元/平，現在成交價大在11-12萬/平。
深雲村有指導價，指導價價格為9。08萬/㎡，無論是指導價還是成交價相比周邊的樓盤都會貴一些，不像僑香村有價格窪地的地位，熱度自然也沒有僑香村那麼高。
還有一個是
龍華梅林關的龍悅居四期
。
這個樓盤建於2013年，是深圳最後一批的經濟適用房，屬於最後一波踩到這個政策紅利的房子。
樓盤13年配建的時候售價為5114元/平，19年底轉正，如今樓盤的指導價是8。36萬/㎡，如今業主報價在10-11萬/㎡左右，價效比也不高了。
過去價格最高的時候，龍悅居4期63㎡兩房成交價一度衝到750萬，均價達到12萬/平，
相比剛開始的價格，暴漲了720萬
。
隨著保障房、安居房體系的改革，類似僑香村、龍悅居這種經濟適用房轉變成商品房的暴漲神話，已經成為了歷史，
對於買家來說，最好不要被這種短時間內暴漲幾百萬的噱頭所吸引，還是要冷靜下來看看這個樓盤的地段、配套、戶型。
最重要的是要比對一下房子的首付、稅費成本等等，和買新房相比，到底有沒有價效比？
