買過安商房，才知道什麼叫走投無路

三江理想城一文後，後臺有朋友在問安商房的問題。

對此，達叔有明確的建議：

若非迫不得已，不要買配建了安商房的商品房樓盤，特別是超過50%的。

時間回到幾年前，五四北的天空之城首開2W5，三盛國際公園2W4，魯能公館2W8。

在一片高價中，購房者發現了帶安商房的，世茂五四理想城。商品房的均價：

1W9。

彼時，大家都不知道安商房是什麼，但這巨大價差，卻是實實在在，香氣撲鼻。

彼時，置業顧問最有效的逼定說辭是：

都是五四北的鋼筋水泥，你說哪一個是高貴的，哪一個是低賤的？

1

原本的模式是這樣，拆遷後的土地，有兩種安置辦法，

一是賠房，

1、開發商在土拍市場上拍下後建起商品房；2、zf得到土地款，另行選址建設安置房（通常是城投之類的市屬開發企業），安排選擇實物房屋方式安置的原住民。

二是賠錢，貨幣補償。

在15年那一波棚改大潮裡，很多地方zf選擇的是賠錢，直接按拆遷面積給到原住民現金補償，原住民再拿著現金買商品房。

錢給到位，原住民願意拆遷，拿到錢的拆遷戶催熱樓市，開發商願意高價拍地，zf財政大豐收。

三贏。win-win-win。

但福州選擇了自創一條路。2017年底，福州推出安置型商品房模式：

直接在土地出讓條件裡，留出部分安置比例，以約定的價格，政府定向回購，再補償給被拆遷的原住民。

這個約定的價格，比正常商品房的價格要低得多。

這就是福州的首創：安置型商品房，簡稱安商房。

這就造成了同一個小區裡，有以市場價格定價的商品房，也有低價的安商房。

在正向的宣傳口徑裡，這種模式具有

「建設快、設計優、戶型合理、配套完善，以及與商品房保持同一品質、同一管理等優點，獲得廣大群眾的認可。」

果真如此嗎？

2

這個模式裡，有四方利益方：

zf、開發商、商品房購房者、原住民。

第一個矛盾，安置房帶著社會公共服務的性質，而開發商是企業，

企業的天職是逐利。

對開發商而言，土地的價格是明確的，安商房的定向回購價格也是明確的。因為限價，連商品房的價格也是明確的，

甚至於有時候，在隔壁純商品房競品的攻擊下，商品房部分的價格，還要大打折扣。

所以我們會看見，在稱作新富人區的東二環，一路之隔，5W的純商品房搶破了頭，2W出頭的安商房無人問津。

售價和土地成本都鎖定了，你會怎麼辦？

當然是向成本要利潤了，行稱最佳化，俗稱，

減配。

這也是很多理想城不太理想的根本原因。交房就像開盲盒，房子的好壞全憑開發商的道德感。

但松下幸之助史玉柱王健林魯迅都說過：

企業不盈利才是不道德的。

第二個矛盾，一個小區內，造出了兩個互相敵視的群體。

對商品房購房者而言，花了比安商房高得多的價格，卻和安商房共享同一個苑區，心理能平衡嗎？

開發商也知道這一點。建築涉及安全，很少開發商會說在建築成本這一塊，把商品房和安商房區別對待，

至少說是這麼說的。

但是景觀就不一樣了。商品房區域的景觀成本通常比安商房區域高得多，商品房購房者花了更多錢，開發商至少要在景觀這一塊看起來物有所值點。

而這一點也是交付後，商品房業主和安商房業主常見的矛盾點。

一方認為，我們多花了那麼多錢，為什麼要和你們共享景觀？

另一方認為，都是一個小區，為什麼你們高我們一等？又不是我們逼你買這個小區的。

誰對呢？

商品房業主和安商房業主的矛盾當然遠遠不止景觀。

連純商品房的競品，在打擊說辭上都會加上一句，先生，你願意以後小區鄰居喜喪事在小區裡放鞭炮、過年到處燒紙、電動車拉進電梯、被子曬在景觀綠化上嗎？

你願意你的孩子以後在這樣的環境中成長嗎？

這個說辭，很多年輕人初入城市租住安置新村時都體驗過，殺傷力極強。

很多時候商品房業主抱怨的拆遷戶素質差問題，實際上是農村和城市生活方式的衝突。

1990年時，福州的城鎮化率只有33%，在2020年已經達到70%。城市的生活方式、人與人的關係，都與熟人社會的鄉村迥然不同。

就像一個簡單的剩飯該不該倒掉的問題，都讓很多子女和年老的父母之間產生分歧；就像很多離婚的夫妻，矛盾往往不在大是大非，而在日常的瑣碎生活習慣不同上。

更何況是商品房業主和安商房原住民。

開發商物業也在叫苦。一樣的社群服務，物業費高低不同不說，還經常收不回來；

原住民早就習慣了一個月30塊的物業費標準。

想象一下，一個辛辛苦苦攢錢買了商品房的丈夫，遭遇了這一切令人身心俱疲的事之後，妻子再來上一句：

當時我就叫你不要買這個小區。

很多安商房原住民心裡也並不願意拆遷。以他們的經濟實力很難掏出一大筆錢改善，但是這不歸他們說了算。

城市更新的本質，是富人用錢把窮人驅趕出市中心的地盤。

二戰後美國興起郊區化住宅潮流，城市裡新興的中產階級們搬出窄小逼仄的城區，搬到通勤距離適中，有著大花園的城郊排屋。

同時，很多開發商都向購房者作出了一個承諾：

不賣給黑人。

最大的郊區住宅開發商萊維特公司認為，購買萊維特產品的有志向的業主：

不願意和黑人做鄰居，

萊維特表示，“開發商要麼解決住房問題，要麼解決種族問題，但不可能同時解決兩個問題。”

“如果賣了一套房子給黑人，90-95%的白人客戶就不會買這個社群的房子，價格回跌到無利可圖的地步。”

在《生活》雜誌的一篇文章中，一個白人業主表示，他們（黑人）或許不壞，但每次我看到他們，

就覺得我的房子貶值了2000美元。

原拆原建當然不錯，可能還享受到了商品房的環境和配套，但在同一個小區裡，總是遭遇歧視也並不那麼愉快。

3

住且如此，炒呢？

一方是真金白銀花錢買的房，另一方是拆遷後補的房，得來方式不同，自然對小區價值的看法不同。

比如彼時的五四理想城，你或許覺得1W9買商品房賺了，可是同一個小區裡的安商房業主，他們拿房的成本是：

1W2。

同樣的小區，安商房的成本比商品房低一大塊，在二手房市場裡，怎麼能指望小區的價格穩得起來？

哪怕商品房業主再齊心協力，只需要一套急需出手的安商房低價砸盤，整個小區的價格錨點，就是那套低價成交的。

開發商不賺，商品房業主血虧，安商房業主也談不上賺，

誰賺了？

2017年-2020年，福州啟動建設安商房專案88個，建設安型商房7。4萬套。

在這三年時間，得益於安商房模式，福州得以快速大拆大建，推進城市化程序。

2022年4月22日，84個安置房專案，8。06萬套安置房已全面完成開票工作，

2021年福州五區+閩侯全年也才成交了4萬套左右的普宅。

想象一下，這批安商房辦證進入二手房市場後，還有開發商願意做剛需商品房嗎？

就在不久的將來。