“蘇州灣花港”真的像花一樣的香嘛？
文章背景
寫了很多蘇州的板塊，關於樓盤的文章倒是沒寫多少，不是說不會寫，而是樓盤類文章的確很好寫，寫一寫哪裡新開了個樓盤啊，拿地價多少啊，戶型多好啊之類的。
這些資訊不是說沒有價值，只是說缺乏觀點，
在我看來從這些新聞資訊中我們應該關注的是能得到什麼，為後續買房做出什麼樣的判斷決策，哪怕這個判斷不一定準確，但總比什麼都看不出來要好。
今天看了一個公眾號，教別人做公眾號的，把房產自媒體說成一個門檻很低的行業，只要每天抄一抄就行了，等粉絲量做起來，就可以恰飯，
想想也挺無奈，但現實大多數房產公眾號的確是這樣。
該文章的論調
但實際上，我們不願意做這樣的自媒體，因為我覺得這樣對與消費者幫助不大，我們更願意做一個觀點的生產者，而不是資訊的搬運者，這也是我們的文章都是純原創的原因，無論什麼型別的。
當然我也不託大，我們也不是非常專業，也在努力將我們的專業水平更進一步，
所以有一些紕漏也希望各位批評指正。
好了，說了那麼多廢話，進入今天的主題吧，今天講的板塊是花港，關於花港的諮詢，後臺已經有不少了，綠地和華潤的專案，很多人都非常心動，地鐵口加湖景房，總價也不高，所以猶豫不覺。
分析
我們先看一下花港的區位條件，先說明一下，花港不是屬於太湖新城的，吳中和吳江的都不是，它是屬於吳江經濟技術開發區的，
這個區域有吳江的運東，吳江的城南，花港與他們之間是並列存在的。
花港控規圖
所以這裡樓盤只會宣傳自己是蘇州灣，而不是說自己是太湖新城，但蘇州灣和太湖新城這個兩個詞已經讓很多人印象深刻了，所以會不自覺的聯絡在一起。
這點各位要注意，別覺得自己撿到漏了，真不一樣
，不然價格也不會錯那麼大，木瀆跟獅山能一樣麼？尹山湖和獨墅湖南能一樣麼？雖然都挨在一起。
明確了自己只是買了吳江一個普通板塊後，我們再來看看這個板塊，花港板塊很小，嚴格來說不能把它算作一個板塊。
只是這裡跟吳江主城之間隔了個蘇州灣，跟松陵之間隔了一片工業區，所以是一個相對獨立的組團。
看板塊看什麼？老粉都知道，
交通、教育、醫療、商業和環境啊，
我們一一來分析。
交通上面，分為公共交通和自駕交通，公共交通主要是地鐵4號線花港站
，除了地鐵周邊的兩個新樓盤加上一圈老房子，其他地方享受不到。
自駕交通上，花港片區南北向交通會比較多，但沒有東西向交通，在湖邊看著對面的永旺，卻要繞個小20分鐘過去，當然修橋的成本會比較高，這個自然能理解，不過其與吳江太湖新城聯絡會比較緊密些，
享受吳江太新商業配套也是比較容易的。
花港的區位
教育方面，這個板塊算是一個短板，教育資源比較普通，肯定比不上吳江太新的學區，花港迎春小學只能算是一般，19年投入使用的運西實驗中學（江陵實驗初中），
具體的教學成果還有待中考成績的檢驗。
江陵實驗初中
商業上，本板塊除了依靠太湖新城和周邊越溪板塊外，本身商業資源比較匱乏，新建的兩個樓盤也自帶商業，但大部分面積用於酒店，公寓的開發。
自帶的商業街規模不大，滿足新建小區的日常需求還行，
但沒法滿足整個板塊的高階消費需求。
華潤商業效果圖
醫療上，本板塊沒有較大醫院，需要到外部板塊如太湖新城，吳江城南等板塊才能滿足需求。
重點來了，環境上，該板塊最大的優勢就是環境，因為花港靠蘇州灣，新建的專案臨太湖，延太湖邊的風景優美，空氣清新，讓人賞心悅目，然而這只是板塊靠太湖的樓盤能享受到的資源。
板塊東部就沒有辦法享受到了，實際上，除了沿湖城建水平較高，其他區塊城建水平與沿湖差距相當大，一個是煙波浩渺的太湖，一個是街道混亂的民房，對比感十分強烈。
花港非沿湖板塊部分街景
在分析前先明確一個問題，花港是吳江重點發展的板塊嗎？否則單靠一兩個樓盤是沒有辦法拉動整個板塊的發展的，必須要zf介入，去改善周邊的城市介面，這樣才能給未來房價帶來足夠高的溢價。
但又回到經濟問題，道路的修整，綠化的建設維護，地下管廊綜合改造，電網入地，公園，學校，醫院，體育館，圖書館等配套設施的修建等等費用，這些錢誰來出？
最要緊的是，這些老民房的拆遷費用，得要天價了吧，這錢誰來出？
要知道，財政資金是有限的，這麼多投入為什麼要給花港？
我們來看吳江，太湖新城自然是最重點的，其次是汾湖經濟技術開發區，畢竟zz任務，再者運東板塊，本身離管理機構比較近，而且與老松陵無縫對接，開發起來難度較小。
隔岸相望的吳中太湖新城
在這幾個板塊還沒有完全成型的情況下，這裡又憑什麼優先發展呢？
高度上，這裡並沒有特別政策的加持，要說優勢，無非是蘇州灣風光，但太湖新城主打的就是這個啊，並不是這裡獨有，太湖新城優勢更大，投入的資源更多。
當然這裡也不是一無是處，最大的優勢就在它的地理位置上，在吳江，這裡可能是邊緣地帶，但在整個蘇州，這裡的區位優勢是相當明顯的。
處於中間地區，藉助方便的交通體系與吳中主城區和園區聯絡緊密，在城南，尹山湖房價接近
3萬
的今天，這裡
2.3萬
左右的房價可以說是非常有優勢了
，也是很多剛需客戶比較心動的地方。
花港目前兩個新樓盤略顯“孤獨”
透過上面的內容，可以發現，花港板塊其實真正有優勢的，
就在於其交通與環境上，其他基本沒有太大優勢
，而這兩點優勢。
恰恰也只有花港的新房綠地和華潤的專案能享受到，所以如果買花港片區，那麼最好就是買其新房，
二手房五大方面沒有一點點優勢。
新房也就兩個，無非二選一，華潤專案目前看起來沒有太大問題，就是戶型設定的房間面積偏小，北側房間需要打通，104的一衛設計功能性不足，
在目前兩衛戶型遍天下的時代，其產品力有些單薄。
華潤104平戶型圖
綠地的專案裝修包問題不知是否解決了，之前也有投訴。小戶型112平是主流的內走廊3-2-2設計，沒啥好說的，雖然比華潤功能性上多一個衛生間，但相應的戶型面積增大了，
當然該戶型南北通透，這點是比華潤要有優勢的。
綠地112平戶型圖
其實兩個專案，選哪個都無所謂，地段一樣，產品力上各有優劣勢，硬體軟體的比較之前也說過很多次了，
個人根據關注點做加權打分選擇合適自己的樓盤就行了。
總結
總體來說，花港置業，我個人覺得是沒問題的，享受一線湖景和方便的交通，當然也要忍受周邊相當差的城建，沒有十全十美的板塊，必須要有所取捨。
但僅依靠湖景和地鐵，是不足以將整個板塊的預期拔高的，必須要整體板塊的協調統一。
實際上，花港湖景地塊已經快沒有了，後續新的地塊又靠什麼噱頭營銷呢？在後續沒有新房來抬高房價的情況下，花港的房價相對於其他新板塊很有可能增長較慢，當然這是我的個人判斷，僅供參考。
今天的分享就到此結束了，感謝大家的關注。
