西安小產權的房子是否能買

作者：瀟湘夜雨

本人從事房地產多年。近期有很多客戶諮詢西安的小產權房子，因為價格便宜，自己沒戶口，生活壓力又大，想用最少得錢給自己安一個家，下面為你解析一下小產權房子能不能買

一，小產權房的認知誤區。

毫不客氣的說，其實很多客戶根本不知道什麼叫小產權房，也不知道為什麼叫小產權房，小產權房又是怎麼劃分的。

小產權房不是一個法律概念，從法律上來劃分，沒有任何一種房屋叫小產權房，這個說法是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的。就像二手房一樣，雖然大家都這麼叫，也都明白什麼是二手房，但從法律上來講沒有一種房屋叫二手房，只有一種說法叫存量房。

通常我們說的小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，甚至有些地區此類房屋是不核發產權證的，僅僅頒發宅基地使用證或集體土地建設用地使用證，更有甚者，有些地方此類房屋僅有農民建房用地批准書。

當然在現實生活中，還有些網友會對小產權房進行擴大解釋，比如會把幾類房屋也稱為小產權房屋，一類是開發商已經取得大產權證（整幢樓的產權證），業主暫時尚未取得不動產所有權證書的房屋。一類是房屋再轉讓時需要繳納土地出讓金的房屋，比如已購公有住房、經濟適用房、按經濟適用房管理的房屋等。事實上，上述房屋最終都是可以取得不動產權利證書，成為法律意義上的可交易的商品房。

所以，區分是否為小產權房的一個標準是能否取得國家房管部門頒發的不動產權證書，能否上市交易、自由流通。

二、小產權房的十大風險

風險一、缺少“五證”無法順利取得房產證

所謂“五證”是消費者取得房產證的先決條件，即具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》及《商品房銷售（預售）許可證》。其中，《商品房銷售（預售）許可證》配有鏡框，要求懸掛，其他證書都是存檔用的，沒有張貼、懸掛的要求。包括城中村改造在內的房地產專案，如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。儘管“小產權房”一片銷售，但眾多業內人士卻認為，“小產權房”存在諸多風險，較大的問題就是沒有產權，不受法律的保護。

風險二、不法開發商騙定金

有些不法開發商為了套取購房者錢財，有時候甚至土地都沒買好，就先把售樓處搭起來。利用精緻的沙盤以及廣告來吸引購房者，有些不明真相的購房者為了提前選擇好房源好戶型，就會先交定金。但不法開發商拿到錢就會捲款跑路，購房者將面臨錢房兩失。

風險三、房屋質量缺乏保障

開發商沒有五證，很大程度意味著開發商很有可能沒有建造商品房的資質，更沒有出售商品房的資格。這樣的房子質量很難有保障。

風險四、房屋性質不確定

沒有五證的小產權房屋，購房者很難了解到真實的房屋性質。如果開發商有意將房屋性質混淆，購房者極容易陷入不利境地。例如：開發商使用商業用地建房子，購房者將面臨土地使用年限短、商業水電費多、較高的契稅等情況。

風險五、無法順利獲得貸款

很多購房者買房的時候都會申請貸款，一般情況下，銀行只有確認房子有了預售許可證，同時要求開發商提供階段性的擔保責任，才會買房人辦理按揭貸款的相關手續。如果開發商故意隱瞞貸款限制條款，購房者貸款失敗，將會給自己帶來直接損失。

風險六、拆遷難獲補償

小產權房，除了不能辦理房產證外，那些“便宜房”實際上屬於在政府規定範圍以外的違章建築，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。

風險七、配套設施不完善

小產權房幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現糾紛，可能連水電都沒有。

風險八、簽訂的合同可能無效

如果開發商五證不齊全，簽訂的預售合同一般是無效的。因為商品房實行網上合同備案操作，五證不全的房子即使買房人付了錢、簽了預售合同，也不能再房地產交易中心做網上合同備案登記。如果開發商又將房屋賣給其他人的話，就會產生糾紛。

風險九、遺贈也麻煩

小產權房由於缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是“小產權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。一位業內人士還透露，因為沒有辦理相關手續，所以這種房子房價一般都很低，有些開發商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現不了承諾馬上撤離，後續引發的許多麻煩都甩給購房者。

風險十、小產權房不能抵押或者上市轉賣

如果不能轉賣，面臨的資金壓力就會很大，對於大多數人來說，都不是個小事，甚至是父母和自己兩代人的積蓄，所以在購買之前一定要慎之又慎！

有人就會問，那我買了小產權怎麼辦？

由於小產權房不受國家法律保護，所以在法律上來說，國家規定它是違法的。而且近幾年，小產權房問題突出，國家加大了小產權房的清理措施，已購買了小產權房的業主們不免有些擔心起來，怕自己陷入“錢房兩空”的局面。但是，業主們也不要太擔心，據小編了解，目前國家還沒有正式出臺針對購買小產權房業主的相關政策，所以，在下達相關政策之前，業主們要想把小產權房處理掉，暫時就只有找開發商退房這一方法了

綜上所述，小產權房子雖然便宜，但是便宜沒好貨，切莫因為貪小便宜吃大虧

我是瀟湘夜雨，一名奮鬥在房地產行業的經紀人，有問題，隨時私信我！

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