南坪，將「重獲新生」！

（圖源銳理資料）

12月29日，重慶土拍。

很多人的目光在觀音橋“地王”，但實際上，影響更大的，或許是

南坪

。

南坪這宗純商業地塊，樓面單價7076元/㎡，龍湖拿下，“

南城天街

”微笑的跟我們招手。

看似平平無奇，其實背後

很有些機關

。

我說兩個關鍵詞：

第一，7000多，到底是貴還是便宜？

第二，天街，對南坪商圈，意義何在？

01

7076元/㎡樓面單價，摺合

1737萬元

的

畝單價

。

這個價，是高是低，一對比你就知道了。

前兩天蔡家掛出一組商業商務用地。

（圖源銳理資料）

樓面單價3260元/㎡，畝單價184萬元/畝。

兩者的樓面價，形成

2倍+

關係；畝單價，更是達到

9倍

之巨。。。

如今蔡家住宅地價已拍到8000元/㎡+，再做個類比，你就明白所謂“

寸土寸金

”。

南坪商業地塊，其實是

名副其實的

“

地王

”。

商業難做，如今是共識，那麼問題來了，為什麼

龍湖高價拿下南坪商圈地塊

？

意義何在？

02

重慶人比較熟悉天街。

他稱不上高階，有些天街初期還總被人吐槽。但是，天街對重慶，對區域的影響，實際上

遠超出大家的常規理解

。

舉兩個例子。

2004年以前，觀音橋的代名詞還是“陽光城”車站。

住在距離車站500米處、屋門前還有一塊菜園子的表姐，怎麼都想不到，洋河路，原重慶客車修理廠，搖身一變，成了“

北城天街

”。

（北城天街 圖片來源於網路）

幾層商業，逐漸成了

重慶新地標

。

蘋果把

重慶第一家旗艦店

放在了北城天街。

重慶第一家星巴克甄選大師店

，也誕生在這裡。

9年後，大坪。

“時代天街”最初並不被看好。

他們說：前有解放碑，後有沙坪壩，南有永珍城，北還有觀音橋，

一個過路的地方，

大坪，

憑什麼

？

再後來，大坪商圈，和五大商圈打“血戰到底”，他就基本再沒下過桌子。

（時代天街 圖片來源於網路）

天街憑什麼？

天街又會改變什麼？

坦率的說，“天街”系列對於重慶，是一個很難被替代的IP。

因為，他

懂重慶人想要什麼

。

並且能結合不同區域的人文、消費、人口結構等特徵，進行

差異化商家定位

。

天街不高階，但滿足了重慶人日常生活消遣的大部分需求。

並且他

選址精準

。

（源著天街）

於是乎，就有了“天街現象”。

其一，他會改善

城市介面、形象

；

其二，他為周邊消費者，提供了一個

能“滿足目的”“解決問題”

的商業中心；

其三，他會給周邊住宅，有顯著的帶動作用，

天街旁邊的品質住宅

，漲幅總是快一些。

縱觀核心區內五大傳統商圈，

南坪商圈迭代升級

的迫切度，不亞於楊家坪、沙坪壩；

同時，南坪又迎來了戰略機遇；

天街，必然看到了這些機會！

03

大約90年代初，南岸政府就提出：

打造南坪商圈

！

從重百南豐商場、再到新世紀江南商都、元旦百貨；

百聯、萬達，星光。。。

南坪的商業，遍地開花。

（圖片來源於網路）

就連地下，都誕生出著名的

“潮流前線”

，“小魔魚”牛仔褲是五公里大學生最愛的品牌之一。

而南坪超高層建築（100米以上）數量，曾超過整個武漢市；

南坪繁華，盛極一時。

在一段時間內，重慶只有三大商圈：

解放碑商圈、觀音橋商圈、南坪商圈

。

但是，隨著傳統百貨行業整體衰退，部分商場陸續到期撤店，商業運營模式老舊缺乏新意。。。

南坪商圈，有些落寞

。

就連“五線齊封”，都把南坪忘了。令人唏噓。

04

商圈沉寂，連帶著南坪樓市，也

異常低調

。

1）多年來，南坪核心區幾乎

沒有土地出讓

；並因此缺乏市場關注度；

2）新專案少，使城市介面缺乏亮色；

3）居住品質需求得不到滿足，

被迫外溢、外遷

。

南坪核心區域，常年“斷糧”。

2016-2019年，僅放出了2塊住宅用地。

倒也不是捂著不放，而是

真的太緊缺

。

折射到新房市場，你上一次看到南坪核心區新房的時候，是什麼時候呢？

近兩年，似乎只有一個招商雲邸在銷售。

我去看過兩次，一個江景非常漂亮的

商圈高品質現房

，卻因為區域過於低調，處在了

被嚴重低估的境地

。

（實景拍攝）

那麼南坪，機會來了嗎？

是的！

05

今年5月份，重慶一則重磅規劃——

“兩江四岸”16平方公里核心區

，正式登場。

重慶對「

城市中心

」的重視，上升到新的高度。

（兩江四岸核心區）

在這其中，你會發現南岸因為自然資源和地理位置優勢，被賦予了新的戰略地位：

從南坪商圈，到洋人街一帶，將依次佈局

五大地標群

！併成為重慶的“城市會客廳”。

原科普中心的‘

重慶眼

’、龍門浩老街的‘

龍門裡

’；

‘

長嘉匯大景區

’、‘

長江夢中心

’、‘

國際迎賓島

’。

（倫敦眼 圖源網路）

南岸，迎來了「

戰略契機

」！

契機之一

：南岸需要與其能級相匹配的城市介面，一頭一尾兩大節點，分別就是

南坪商圈

，以及

長嘉匯大景區

；

契機之二

：重慶各大商圈在全力

城市更新

，助推

重慶國際化

。南坪商圈重回焦點，成為必然一環。

我還注意到一組資料。

按2019年統計公報，南岸的社會消費品零售額，

人均第4

。

排在渝中、江北、九龍坡之後。南岸朋友，很有

消費熱情

。

（資料來源於2019重慶統計年鑑）

基礎好，需求旺

，自然需要相對應的出口。

這恐怕也是天街高價拿下南坪商圈的關鍵原因！

瞌睡遇到枕頭。

06

其實還不光龍湖看中了這裡。還有像東原，在此前也用真金白金，說明了他對南坪的判斷。

在12月9日，一塊還不算南坪核心的位置，東原+春風，搶下了“南岸住宅地王”，樓面單價去到了

11398元/㎡

！

（圖源銳理資料）

這是什麼概念呢？

他比起2017年，招商蛇口拿下的，位置比他好很多的商圈中心土地，足足貴了接近5000元/㎡！

或許他跟龍湖一樣，看到了南岸核心區崛起的機會。

實際上，這件事可以這麼理解：

以“兩江四岸”核心區新定位為基礎；依託於城市更新的戰略機遇；

天街，只是大趨勢下，一個

價值爆發的前兆

。

城市更新，需要兩件東西：

一個是

高品質商業

，一個是

高品質住宅

。

在這其中，你又不得不佩服眼光前瞻的開發商。

此前的招商蛇口，後面的東原，現在的龍湖。

其實無論“觀音橋地王”還是“南坪地王”，都是其價值本身的折射。

尤其是南坪。

以天街為契機，“五大商圈”強勢歸位，是當前重慶城市更新戰略下的關鍵。

人們需要

更高效的出行效率、更高效的配套體系

，在這其中，城市價值，也就得到完美提升。

南坪商圈，正在迎接

他的新生

。。。

-END-