寫字樓公攤40%高嗎？

沙羨君2018-08-14 23:14:44

真不算高。

其他地方我不知道，就以我之前在深圳招商的經驗來說一下吧。

寫字樓乃至工業廠房工商業性質的地產，在目前，很多時候業主和物業都不是同一家公司的。一般情況下，都是物業從業主手上先整體包租下來，然後物業再進行招商，分租給客戶。

物業公司包租寫字樓和廠房，該怎麼賺錢呢？你以為就收點物業費嗎？那就太out啦。物業從業主手上拿到盤，一般情況下在面積上首先加個20%—30%的公攤，請注意，這個公攤是直接加的，和任何實際面積都扯不上關係。當然物業租給你的時候，他會說這部分公攤乃是保安亭啦，配電房啦，綠化啦，反正欲加之公攤，何患無辭？

在從建築外加了公攤以後，物業就開始來對寫字樓進行裝修了。租整層的客戶還好，電梯，走道都是一家在用，這樣內部公攤的面積還算是比較少，那麼按照一般人計算公攤的辦法：實際使用面積/承租面積算出來的使用率，一般都會在55%以上，這樣你的公攤其實也就在40%左右，還是能夠接受的對不對？

如果是那些分租的客戶，去租裝修好的寫字樓的話，你會發現陷入一種無法解決的矛盾。走道寬廣，給人的感覺很好，但是你的實際使用率會非常低，你會覺得很吃虧；走道狹窄，給人感覺差，但是實際使用率會相對提高。不過依照個人的經驗，租那種分租的寫字樓，如果你按照自己想的那樣，以實際使用面積/承租面積來計算使用率的話，我敢肯定，你的實際使用率絕對不會超過50%，公攤在50%以上那是必然的。我前面就說了，物業在包租下整個寫字樓的時候，就會先加20%—30%的公攤，如果再算上建築本身牆體的厚度，電梯、樓梯、走道所佔用的面積，那麼實際使用率就更低了，我往實際使用率50%說，都是往高了算的。

在深圳，初創公司特別多，因此那種小面積的寫字樓也因此特別走俏。許多初創企業租下了寫字樓以後，自己找人裝修辦公室的時候讓裝修公司量面積，發現自己實際使用率特別低，然後就急著去找物業算賬，惹出了許多矛盾。要我說，這就是完全不懂市場的結果，而且就算你去和物業爭執，只要你合同簽了，你也是爭不過物業的，因為你會發現：

物業的承租面積從來只是停留在口頭上，是從來不會寫在合同裡面的！

那麼一家公司，尤其是那種小公司去租寫字樓，如何才能找到合適的辦公室呢？首先，你不要和物業去爭執使用率的問題，只要你在這一片區內，整個市場大致都是這樣的。物業加公攤的做法，實際上是為了在保持租金變化不大的情況下來提價，哪怕你運氣好，真的找到了由業主原房東直接出租的寫字樓，沒有給你額外加公攤，你到時候也會發現，這個寫字樓的單價高到驚人，甚至論起租到合適的寫字樓，直接租原房東的寫字樓，總體租金比起從物業手上租到的寫字樓更高！

那麼老闆們怎麼才能找到合適的寫字樓呢？首先，一家公司無論是因為初創還是因為擴大而需要搬遷，你都需要去好好計算你到底需要多大的辦公室。對於這個，許多老闆是真的沒有概念的，有的公司不過十來個人，老闆卻非要租個上千平的大辦公室，這樣的老闆當然是物業們所喜歡的，但是這麼空曠的辦公環境，您到底是要幹啥呢？是要在辦公室裡打高爾夫麼？老闆們有錢可以在辦公室上面浪費這個誰也沒話說，不過辦公室太空曠了，同事們交流起來都困難的話，也會影響到公司氛圍的。

與那種對辦公室面積越大越好的老闆們相對的，是另一種老闆，那就是什麼都精打細算，那是一個員工的辦公面積有多大都要算得清清楚楚的人。在天貓崛起的那幾年，深圳的電商很火爆。我認識過一個在天貓上開業的老闆，一年內公司的銷售額就從百來萬的規模直接破億，精打細算是這個老闆在公司經營上的特點，但是他把這種特點帶到了租辦公室上，他一直覺得只要找辦公室，就找正好適合自己的就夠了，結果就因為公司規模的擴大，一年之內公司搬遷了三次。公司的搬遷，並不是一件小事，很多時候都會影響到核心員工的流動，當然更重要的是很花錢。那位老闆就因為這麼精打細算，結果公司極速擴張賺到的錢差不多全部賠到搬遷上面了。甚至按照我的分析，他的公司本來可以增長得更迅猛，就因為他在承租辦公室上的短視影響了他公司的擴張。

其實任何公司，在承租辦公室的時候，都必然會對未來有一個規劃。如果能夠把這個規劃和承租寫字樓結合起來，給自己的公司預留一些空間，就可以讓公司在未來的擴張更為迅猛！在我的經驗中，有這種遠見的老闆不是很多，但是一旦遇到了擴張，他們的公司發展也往往是最好的，因為當他們在辦公室這個能看得見的實體空間都開始預留位置的時候，其他擴張的準備，他們早就已經做好了

白碼會鎖王子2020-07-16 08:40:49

40%太高了，正常都在20%-30%之間，靠近30%都已經算高了。

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湯輝2020-12-28 13:46:11

太低了，寫字樓基本百分之五十公攤

P先生的地產觀2021-01-07 18:38:47

38%的也有，想找到原因，可以閱讀一下文章，謝謝

https：//

zhuanlan。zhihu。com/p/34

2131101

OfficeGo 租辦公室2021-02-28 00:39:01

寫字樓公攤40%，算是偏高的了，不過還算不上出格。

一、寫字樓公攤佔比

我國政策上對物業的公攤面積佔比並沒有明確的規定，但建築內具體哪些部分屬於公攤面積，政策上都是有明確規定的，所以根據行業經驗，各類物業的公攤面積佔比也有了一定的合理範圍。

住宅（不包括別墅）的公攤面積比例一般在10%-20%；

公寓的公攤面積佔比會高一點，但不會超過30%；寫字樓利用率

寫字樓一般為高層建築，受限於建築規範和消防規範，相應的配套疏散樓梯和相應的避難層都不會小。公攤面積少的也會佔比20%以上，公攤面積多的可能會達到50%左右，不過大部分還是在30%多。

二、寫字樓公攤有哪些部分？

寫字樓公攤建築主要包括兩類：

一是為整個建築服務的公共用房和管理用房的面積，如電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、機器裝置室、公共門廳和過道、執勤治安室等；

二是各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50%。

需要特別說明的是，並非所有公用面積都是公攤面積，凡是作為獨立空間出售或出租的地下室、車棚等都不能計入公攤面積，即公攤面積一定是為所有人服務的。

三、寫字樓公攤面積怎麼算？

寫字樓的公攤面積＝公用建築面積分攤係數*套內建築面積。

公用建築面積分攤係數＝公用建築面積/套內建築面積之和。

公用建築面積=整棟建築物的建築面積-整棟建築物各套套內建築面積之和—已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等面積。

套內建築面積＝套內使用面積＋套內牆體面積＋陽臺建築面積。

以上。

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