房地產行業如何合理避稅

營改增後，房地產企業由繳納營業稅改為繳納增值稅，增值稅稅款的計算方法和納稅申報方式等都出現了較大變化，比營業稅複雜得多，合理避稅的空間也相應擴大。企業要及時根據房地產企業營改增後的新變化，研究合理避稅的新思路，新方法。

房地產行業所涉及的稅種眾多且繁瑣，合理避稅是指納稅人在複雜的涉稅環境中，在遵守稅法的前提下，透過合理安排和策劃企業的經營活動，以規避涉稅風險，控制、減少稅負，以達到稅後經濟效益最大化為目的的經濟活動。我國法律賦予了企業對自己合法的經濟利益進行保護的權利，合理避稅的本質就是企業對自身的資產和利益進行正當地維護，屬於納稅人應享有的經濟權利。

首先開始，總結一下以往房地產行業為了避稅都採取了哪些不合法和合理的舞弊手段，切記高壓線萬萬不可以觸碰。

一、收到預售房產款記入其他應付款

有的房地產開發公司收到預售房產款不記入預收賬款，而是記入其他應付款。更有甚者，收到款項不入賬，而是透過對法人或關聯方的借款將資金挪入賬內，導致企業少交營業稅及附加和企業所得稅（營業稅正式廢除前）。

二、費用衝抵收入或購房款

有的房地產開發公司收到銷售房屋預收的款項和預售房屋收到的款項記入預收賬款，支付客戶賠償款、違約金、訴訟費、工程款、煤款等直接衝減預收賬款。有的企業將支付的費用與收到的購房款衝抵後以差額記入收入或預收賬款，導致少交營業稅及附加和企業所得稅（營業稅正式廢除前）。

三、應收未收房款，衝抵應付未付費用

有的房地產開發公司採取以商品房部分價款（應收未收）交換廣告服務（應付未付）的方式，進行收支衝抵，並不據實列入收入（支出）專案進行核算，計算申報相關稅費，導致少交營業稅及附加和企業所得稅（營業稅正式廢除前）。

四、以合作建房之名掩蓋房產開發之實

有的房地產開發企業以某人等虛構團體的名義（未列出）繳納徵地費後，徵用土地自行建造房地產進行銷售，故意將房地產開發混淆為合作建房，僅申報建築安裝營業稅，偷逃銷售不動產環節的營業稅及附加和企業所得稅（營業稅正式廢除前）。

五、隱瞞臨時出租房產收入

有的房地產開發企業將大量臨時未售出的空置房屋出租給個人或集體，取得租金收入，採取不入賬的方式或記入往來賬，隱瞞匿報應稅收入。待出售時將銷售房地產收入記入銷售收入，申報銷售不動產營業稅及相關稅金。

上述幾種方法均是採取隱瞞收入、不作或少作收入的方式，違反稅收相關法規，構成偷稅漏稅行為，嚴重者構成偷稅罪。

其實，達到減少涉稅損失的方法有很多種，如果能夠在熟知相關稅收法規的基礎上，在符合稅法、不違反稅法的前提下，透過對籌資活動、投資活動、經營活動等的巧妙安排，同樣可以達到規避或減輕稅負的目的。

那麼房地產行業應該怎麼來進行合理避稅，達到預期目標呢？百家之言，難免有誤，見仁見智，共同探討。

一、充分利用國家稅收政策

（一）內部工程迴避工程結算

現行稅法規定：單位所屬獨立核算的內部施工隊伍承擔其所隸屬單位的建築安裝工程，凡同本單位結算工程價款的，不論是否編制工程概（預）算，滿足前述規定，恰當地造成適用不予徵稅的條件，是我們開展相關節稅籌劃的關鍵。

（二）以收取轉、分包管理費取代收取工程居間介紹費，工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。若承包公司與建設單位簽訂承包合同，適用建築業3％的稅率；否則，適用服務業5％的稅率。因此，以收取轉、分包管理費取代收取工程居間介紹費，可以收到節稅效果。前提是，從事工程居間介紹的公司本身具有工程承包資質，並在轉、分包過程中不違反相關法律限制。

（三）增值稅和所得稅進行籌劃，依靠稅收優惠政策進行節稅籌劃。比如，房地產企業或者公司將註冊地址遷入稅點點合作的深度稅收窪地，享受財政返稅獎勵扶持，減輕企業在經營管理過程中的稅負。

二、透過合理選擇會計處理方法進行合理避稅

透過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃包括開發商品房與出租商品房、營業費用、管理費用和財務費用的籌劃等4個方面：

（一）開發商品房與出租商品房籌劃

有些房屋由於地理位置、內部結構朝向和外部環境等原因滯銷或其他原因，房屋用於出租經營時，可把商品房轉作出租經營房，從開發商品房轉入出租開發產品科目，按月計提出租產品攤銷計入成本，使企業庫存成本接近實際本，同時增加成本，減少稅收。而如果把房屋繼續留在開發產品科目提取減值準備，所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。

（二）營業費用籌劃

作為房地產開發企業，各年度廣告費支出是筆龐大的費用專案。廣告費支出的多少往往與銷售業績密切掛鉤。依稅法規定，房地產企業每一納稅年度的廣告費支出應在不超過銷售收入的15％內據實扣除。有些企業集團廣告由總公司統一籌劃，費用由總公司統一列支，很可能出現總公司因廣告費支出超出15％扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足15％的情況。針對這一情況，可以讓與子公司業務相關的總公司廣告費，由不足15％的子公司承擔。

（三）管理費用籌劃

企業按規定繳納的養老保險、補充養老保險、工傷保險、醫療保險和住房公積金可以稅前扣除，企業應依法足額繳納。這樣，企業既履行了法定的社會保障義務，穩定了職工隊伍，又可以減輕企業因純粹支付工資而產生的個人及企業所得稅負擔。還有，轉嫁給職工的不合理負擔如因公外出的交通費、公務通訊費（按銷售收入一定比例稅前扣除）以允許職工報銷等方式，把暗含在工資中的費用轉化為管理費用，降低企業的工資水平，也能夠減輕企業的所得稅負擔。

（四）財務費用籌劃

如果一家房地產開發公司同時開發幾個房地產專案，而其中一個專案準備轉讓，企業所需部分資金以該專案向銀行貸款，在計算土地增值稅時該利息就可以按不超過商業銀行同類貸款利率據實扣除。如果轉讓該專案繳納土地增值稅稅負過高，企業也可考慮以合作建房方式享受暫免徵收土地增值稅的優惠政策。

三、透過周密專案投資籌劃進行稅收籌劃

企業實施投資前應對整個專案的可行性包括收入、成本、利潤、稅收、回收期等因素進行籌劃。在方案的收入、成本相同時，稅負可能成為方案是否被採用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉讓或自行開發，其所繳納的稅收差異極大，企業最終應選擇最優方案進行投資。

四、其他的籌劃方法

（一）在建專案整體轉讓的納稅籌劃

在房地產經營活動中，房地產開發企業主要面臨轉讓在建專案和公司股權的選擇。由於資金、公司計劃等因素，企業將在建專案轉讓給其他房地產開發企業，其轉讓的內容和方式有很多的選擇。

（二）合理分解租金收入

房地產開發企業應合理地分解租金收入。如果房地產開發企業沒有將開發的房產賣出，而是用於出租，國家規定，其資金收入應當繳納營業稅和房產稅，其房產稅適用稅率是租金收入的12％。如果企業把租金收入分解，則意味著房產稅的降低。因此合理分解租金收入是房地產企業進行合理避稅的一種方法。

（三）分解商品房銷售價格

房地產開發公司可以適當地分解商品房的銷售價格，以此來進行納稅籌劃。如果企業開發房地產、銷售商品房價格不分解，則意味著企業既要繳納營業稅，又要繳納土地增值稅和企業所得稅。如果將商品房的銷售收入分解出去，則可以少承擔以上3項稅收。

（四）變房屋出租為承包業務

變房屋出租為承包業務主要針對房屋建造時間長、地段好、租金高的房產的納稅籌劃。如果企業出租房屋，則既要繳納營業稅，又要繳納房產稅，但如果將房屋作為企業的一項資產承包出去，則會減少繳納的稅額。承包方與房屋所有權企業達成承包協議，由承包人定期向房產所有者繳納一定的管理費，企業可以依據房屋出租的租金來作為收取承包費的標準。

（五）變房地產銷售業務為代建行為

變房地產銷售業務為代建行為，房地產開發公司直接向客戶收取代建費，其收取的代建費只需要繳納營業稅，若有盈餘，再繳納企業所得稅。如果不是代建行為，而是直接的房地產開發和銷售行為，就需要按照法律規定繳納營業稅和相關稅。但是，代建行為有一些必備條件，如基本建設單位應向房地產開發公司提交有關立項的計劃、建議書、規劃圖紙等；另一方面，房地產開發公司不墊付任何資金，同時只向委託單位收取代建費，開取服務業發票。