碧桂園目前的發展現狀如何?
碧桂園：棚改紅利消失後
世界500強中，有5家房企，均來自中國，其中碧桂園以第147名，成為中國乃至全球房企第一名。
除了這個榜單上的排名，碧桂園的銷售額、銷售面積、規模和體量，都是世界第一的水平。
宇宙第一大企業名不虛傳！
近幾年下來，碧桂園均在全球500強之類，並且排名在不斷地上升。
2017年：467名
2018年：353名
2019年：177名
2020年：147名
碧桂園做了些啥，怎麼就成為宇宙第一房企了？棚改紅利消失後，碧桂園還能繼續狂奔嗎？
1、棚改政策的遺留問題
棚改政策曾經是碧桂園賴以生存、發展壯大的原因。
說一下棚改專案：
棚戶區改造的主要目標是城鎮裡的集中成片危舊住房、破房爛院、舊城舊村。主要目的是改善居民的居住條件，兼顧完善城市功能、改善城市環境。
簡單來說就是拆遷。
為什麼大家都那麼想當拆遷戶啊？因為拆遷就有政府給的補貼，錢多啊！
那問題來了，政府哪裡來的這些錢？一般是找財政撥款、要棚改專項款，這兩項不夠補貼怎麼辦，那就找央媽要。
棚改貸款主要來源於PSL投放，也就是政策性銀行提供，以國開行和農開行為主
具體操作就是：央行以很低的利息向國開行等提供貸款，國開行把錢給地方政府，地方政府一方面將錢給拆遷戶，另一方面賣地換錢給銀行。
總結來說：
政府請客、財政買單、國開行操辦、央媽給錢搞拆遷！
棚改直接導致的結果就是，拆遷戶手上都有錢了，有錢也不能拿著坐等通貨膨脹啊，那就只能繼續投資買新房。
雖然貨幣化棚改最初的目的就是國家支援三四線城市去庫存，但是沒想到最後，直接變成了——安置房補貼越來越少，三四線城市貨幣化補貼率在80%以上。
本來房子=票子，但是拿到鉅額賠款的拆一族到了樓市，就變成了小韭菜：城市這麼小，開發商這麼少，而拿著賠償款的人又很多，漲價也要買好樓盤啊！
一來二去，三四線城市的房子就被炒熱了，而一開始就深耕三四線的碧桂園，在這個時候嚐到了甜頭。
碧桂園的“發家”與棚改脫不了關係。
在小縣城甚至鎮上，碧桂園作為知名房企，其管理、物業和品牌價值是可以吸引到本土居民的，另一方面，政府也更樂意與其合作，保證房子能夠正常交付。
棚改在歷史上有三個點：2012年加大棚改力度，2017年提出“三年棚改攻堅計劃”，2018年6月份，國開行表示要收緊棚改，把貨幣化安裝轉化為實物安置。
縱觀2012年後碧桂園的營收，在2012-2013年與2016-2018年出現了兩個高峰，在2018年之後增速急速下降，與棚改政策的走勢是相似的。
三四線城市土地價格彈性較小，很難像一二線城市那樣囤地待漲，既然不能等待土地漲錢，那麼儘快變現就是唯一的辦法，這就造成了地產企業的“高週轉”。
“生不進萬科，死不進恆大，生死不進碧桂園。”
為什麼，萬科、恆大、碧桂園都被列入黑名單？原因就是資本家們為了快速跑動發展的“高週轉模式”。
及時出手，手上不壓存貨，最早是萬科提出來的。十年前，萬科提出“5986”高週轉模式，即拿地5個月動工、9個月銷售、第1個月售出8成，產品必須6成是住宅。
靠著這個模式，萬科當了很多年的老大。碧桂園之所以成為老大，也是因為完全掌握了萬科的精髓——
碧桂園的高週轉更甚，實行“456”週轉：拿地後立刻設計，4個月開盤，5個月銷售回正，6個月就能拿這筆錢再次投資。
房地產行業的高週轉是約定俗成了，畢竟土地很珍貴，及時變現才能爭取利潤最大化。
一方面，只要能夠去化，開盤越早銷售額就越多，利潤增長驅使回正快，現金流在手才能更好地投資融資。
另一方面，房地產行業不確定性太強，只有及時變現才能降低存貨風險，比如華夏幸福就一下子被土地限購打折了腿，幾年都沒緩過來。
碧桂園的高週轉已經到了爐火純青的階段，甚至傳出“拿到地之後通宵畫設計圖”的情況。碧大哥，雖然你們的地多在三四線城市，可是這樣的設計也太不走心了吧？
結果證明，出圖太快，動工之前不做好準備工作的碧桂園，安全問題頻出，特別是高速發展的2018年，僅7月一個月就出了4起事故，很難不懷疑是2017年發展太快的後遺症。
慢週轉一定不賺錢嗎？湯臣一品樓盤賣了14年，從1000元/平米漲到了現在的20多萬每平米，說明了主打豪宅也是有市場的，並且有錢人更願意買單，通常全款就下來了。
但碧桂園的基因就是更契合下沉市場。
碧桂園的18個月投資轉化率在一二線城市為0。76，三四線城市為1。28。也就是說，土地款+建安等成本為1億的情況下，18個月之後三四線城市銷售回款為1。28億，一二線城市只有0。76億。
這可能就是農村包圍城市的魔力吧！
因為高存貨，碧桂園在三四線的存量已經到達一個頂峰，陣痛是必然的。
首先是高週轉遺留下來的高負債率，碧桂園的資產負債率在2015年後，始終高於85%，2020H1負債率為88。03%，踩了一條紅線。
其2020年H1短期負債相較於2019H1下降了8。9%，去債務風險初見成效，但依舊高危。
更嚴重的問題，在於碧桂園的大規模裁員。據年報顯示，2019年全年碧桂園裁員2。96萬人，2020H1碧桂園又開始大規模裁員1。4萬人。按照資料，短短一年半內碧桂園裁員4。3萬人。
其中最多的是在棚改高峰時期積累的銷售人員，由於沒有編制，在企業實現自己的利益週轉之後，很快就被捨棄了。
從高週轉，到通宵出圖，再到給區域經理下對賭，碧桂園這家企業，無時無刻不透露出一種“嚴謹和自律”的狼性。
只不過這樣的狼性，能否建立在人性的基礎之上呢？
一、如何擺脫魔咒
碧桂園不缺地，但缺好地。
楊老闆當年深耕三四線城市，為後來下了一步好棋，高週轉是抵抗風險的好手段，但碧桂園早期高週轉的成功執行，離不開棚戶貨幣化安置的環境。
而現在，三四線城市的價格已經漲到頂點，房企在收穫了一波紅利之後，難以突破環境實現不可能完成的事情。
謀事在人，成事在天嘛！
碧桂園現在最大的困局，就是土地不夠用了。
眾所周知碧桂園是鄉鎮大王，由於前幾年棚改紅利多多，碧桂園並沒有深耕“一二線”城市。
據2020中報，截至2020年6月30日，碧桂園集團業務遍佈中國內地31個省╱自治區╱直轄市、288個地級市、1，334個縣╱鎮區，專案總數高達2662個。
可以看出，碧桂園有一般的專案在縣/鎮，在目前的政策下，很難發揮其優勢。
碧桂園在2018年之後加大了對於一二線城市的土地的投入，在廣東、江蘇、河南、山東四個省拿地最多，佔比分別是14%、11%、10%、9%。從拿地權益面積區域分佈來看，三四線城市佔比高達77%。
而透過這兩個月的銷售額來看，碧桂園表面上的銷售額是上去了，但如果深究其銷售速度，遠遠趕不上2018年的銷售額和銷售面積。
而融創、萬科等企業，其增速也遠遠超過碧桂園。
既然土地不夠，那就多方面發展來湊。目前，地產+機器人+現代農業是碧桂園的三駕馬車。
據報道說碧桂園的建築機器人已經開始投入工地測試了，希望我們有一天能看到機器人取代人工，楊老闆深謀遠慮，respect。
早期棚改的紅利已然過去，碧桂園也在嘗試多元化佈局。2021年1月，碧桂園停牌收購藍光嘉寶物業64。52%的股權，涉及48。5億元。
這次收購，不僅是增加了碧桂園在西南市場的土地佔有率，更是對其第三方服務的一個補充。
大家都知道，宇宙大企雖然房子賣得好，但是物業服務一向拉跨，藍光嘉寶的優勢在於中介專案做得好，2020H1其拎包入住業務同比增長30。9%，由他出租碧桂園的房子，豈不是強強聯手？
二、碧桂園，還能快嗎？
最後來聊點現實的，碧桂園還能“快”嗎？
三四線城市及縣城、鎮處於城市化的末端，房地產在這裡的發展空間很小，但高週轉下的開發量一直在增長，而近兩年的調控，使得房產銷量進一步回落。
這兩年，由於紅利期過去，一二線城市土地限購，碧桂園似乎快不起來了。
國內房地產的空間也就這麼大，加上兩集中、三批次政策的釋出，房地產企業早就進入存量競爭狀態，一二線市佔率不高的碧桂園，實則已進入了一個去庫存的狀態。
去存貨的效率高嗎？
從目前碧桂園的存貨資料來看，在2020年之後明顯下調拿地速度，在有意識地調整去化。
另一方面，房地產不同於其他行業，在建的樓盤也能進行預售，應收賬款是其銷售的重要指標，用應收賬款/存貨，可以簡單地窺見碧桂園的去化速度。
在2019年棚改紅利消失之後，碧桂園的去存貨速度明顯降低，應收賬款相對於存貨來說處於下降趨勢，這是個不利的訊號。
2020年H1，碧桂園拿地2235萬平方米，同比減少32。3%。
而同期，綠城、龍湖。陽光城、華僑城等房企拿地強度均超過60%，中梁、新城、華潤和遠洋等企業也在50%-60%之間，top50 房企拿地強度中位為46。5%，碧桂園拿地強度卻不超過30%。
小心謹慎去庫存，步步為營為生計。
碧桂園，未來還有很長的路要走。
但碧桂園的基因就是更契合下沉市場。
碧桂園的18個月投資轉化率在一二線城市為0。76，三四線城市為1。28。也就是說，土地款+建安等成本為1億的情況下，18個月之後三四線城市銷售回款為1。28億，一二線城市只有0。76億。
這可能就是農村包圍城市的魔力吧！
因為高存貨，碧桂園在三四線的存量已經到達一個頂峰，陣痛是必然的。
