REITS基金要來了？買的時候要注意什麼？

1、REITS是啥？

REITS的全稱是Real Estate Investment Trusts，中文全稱是不動產投資信託基金，從這個名字可以看出投資的最終標的是“不動產”。

總的來說，就是基民買REITS基金，基金再把錢投到不動產裡，這些不動產的日常收入就成為了基金的投資收益，基金再把這些收益用分紅的形式把錢給到基民。

說到這兒可能大家可能有點懵。

舉個例子。

小A看中了一個商鋪，想把它盤下來，出租給人做生意。但他點了自己的資產後發現，自己錢不夠，除非找朋友一起。

於是他拉了幾個好友，幾個人合資湊了份子，把這個店鋪給盤下來，然後轉手租給賣水果的，每月定時上門收租。

收到的租金就按照當初出資的比例在股東之間進行分配。

這就是最原始的RIETS模式。

2、RIETS的錢拿去買房嘛？

上面的例子是拿錢買了商業房產（商鋪），但這次新發布的指引裡規定了，主要的投向是基建。

連新規的名字都妥妥地寫著“基礎設施”—《公開募集基礎設施證券投資基金指引》

這跟我們的主要調控方向是一致的。

說好了房住不炒，說好了要大力發展新基建。

那麼REITS當然是投向基礎設施更合適了，特別是其中的“新基建”。

給個新基建圖的企業圖譜

假設要建一個5G基站，負責的集團沒有錢，於是發了債券，這些債券的本金拿去建基站，每年基站的收入就用做債券的利息。

買了這些債券的基金收到利息後，就給基民分錢。

是大概這麼個邏輯。

3、要注意什麼

稍微講幾點：

（1）標的的盈利情況

基建在一些人眼裡可能是一本萬利的事情，但事實上因為前期投入大，很多資產要經過多年的運營才能收回來。

基建在我們國家一般是大型國企或政府在主導，這次新發的REITS集合了民間的資金。

因此作為基民在買REITS的時候也要考慮一下背後的標的是不是真的能夠賺錢，每年的現金流入能不能覆蓋支出。

假設一下買的REITS最終投向了地鐵公司，就我們所知，大部分的地鐵公司每年都是虧的，這種情況下，肯定就沒法經常拿出錢來做分紅，基民也就收不到投資收益了。

但如果投資的地鐵專案能夠運營得像港鐵那麼成功，也是可以盈利的。

那麼問題就來了，作為普通投資者，怎麼去判斷這些資訊呢？

其實挺難的，我個人認為，與其對基金投向的標的做資訊瞭解和分析，倒不如看看基金公司的實力。

規模大實力雄厚的基金公司，投研能力和人才吸納能力肯定是高於小公司的。

REITS是新玩法，總體上大家都是新手，選家底厚出錯機率低。

（2）交易型基金價格偏離淨值

REITS是上市交易的封閉型基金，也就是買了這個基金後，沒法贖回，想要變現，只能像股票一樣在交易所裡把這個基金的份額賣給別人。

也就是我們一般說的“場內基金”。

對於開放申贖的基金，投資收益來源於基金買的股票或債券有沒有賺到錢，不需要考慮這隻基金在市場上的供需有多大，也不需要考慮市場情緒。

因為我們直接把跟基金公司進行交易，對於普通投資者的交易量來說，可以理解為要多少有多少，沒人要了就清盤。

但交易型基金是跟市場上其他投資者做交易，如果買的人多於賣的人，那麼交易價格上升，反之下降；

如果市場投資情緒下降，則交易價格也有可能下降，反之上升。

封閉型基金的價格波動來源於市場上不同人對基金的估值不盡相同。

因此表現在交易價格上，經常出現不同於基金淨值的情況。

所以它對基民投資能力的要求是比較高的，畢竟風險大。

（3）彆著急進場

由前面的（1）和（2）可見，對於REITS這種新品種，我們不僅不是很瞭解，它的風險還比一般的開放式基金要高。

在這種情況下，有可能出現一上市就暴漲，大賺一筆的局面；

也有可能出現一上市就下跌，大家普遍不看好的局面。

至於是硬幣的那一面，很難說。

如果想玩玩，不在乎錢的，那在自己能夠承受的範圍內體驗一下刺激也可以，說不定真有暴富的機會。

但總體上我不建議太早進場，先看看，搞清楚再說。

還是那句話，要明白自己的能力圈，不懂的東西不要投。

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