「以案說法」房地產企業樓盤爛尾，購房者是否可以停止還貸？

內容摘要：

受房地產行業政策調整及經濟下行的影響，房地產企業開始出現資金流斷裂，全國各地的房地產出現爛尾、破產情況。與一般企業破產不同，房企破產中有一類更為特殊的群體是消費型購房戶，樓盤爛尾會嚴重影響到他們基本的生存權益。本文以吳某與與岳陽某某置業有限公司（下稱岳陽置業公司）、中國農業銀行股份有限公司岳陽某某支行（下稱“農行岳陽支行”）商品房預售合同糾紛為例，討論購房者是否可以停止還貸的問題。

關鍵詞：

房地產 破產 樓盤爛尾 購房者 償還貸款

一、 基本案情

吳某與岳陽置業公司簽署《商品房買賣合同》，合同約定購買房屋的地點、購房總價款、首付款及交房時間及違約條款。合同簽訂後，吳某依約支付了首付款及專項維修基金。次日， 吳某、岳陽置業公司、農行岳陽支行簽署《個人住房擔保借款合同》（下稱“《擔保借款合同》”），三方辦理了涉案合同的備案登記。因地產政策調整，岳陽置業公司資金鍊斷裂而爛尾，導致無法按時交付房屋，遂引發訴訟。

二、 爭議焦點

1。吳某能否解除與岳陽置業公司《商品房買賣合同》？吳某能否解除與農行岳陽支行《擔保借款合同》？

2。吳某是否需要繼續償還銀行貸款？

三、 案情處理依據及結論

（一）吳某能否解除與岳陽置業公司《商品房買賣合同》？吳某能否解除與農行岳陽支行《擔保借款合同》？

首先，依據《民法典》第502條、509條［i］規定，依法成立的合同，自成立時生效，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

本案中，吳某與岳陽置業公司簽訂的合同系雙方當事人真實的意思表示，符合相關法律規定，屬於合法有效的合同，雙方均應按照合同內容履行各自的義務。吳某在合同簽訂後已按照合同約定支付首付款及專項維修基金，已履行合同義務。房地產公司因自身原因導致爛尾，無法交付房屋，未履行合同約定義務，已構成違約。根據《商品房買賣合同》約定，吳某享有解除合同的權利，依據《民法典》562條［ii］規定，吳某有權解除與岳陽置業公司的《商品房買賣合同》。

一種觀點認為，吳某無權解除與銀行的《擔保借款合同》。依據合同相對性原理，《擔保借款合同》作為一個獨立的合同，系吳某、岳陽置業公司與銀行三方基於意思自治簽署的合同，合法有效。《商品房買賣合同》的解除，並不必然導致《擔保借款合同》的解除。

依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》［iii］（下稱“《商品房買賣合同》司法解釋”），因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同，應予支援。現吳某與岳陽置業公司的《商品房買賣合同》已解除，其三方簽署的《擔保借款合同》合同目的已無法實現，吳某有權解除《擔保借款合同》。

（二）張三是否需要繼續償還銀行按揭？

一種觀點認為張三需要繼續償還銀行按揭貸款。依據《民法典》566條［iv］規定，合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行其情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或採取其他補救措施，並有權請求賠償損失。即便《擔保借款合同》解除，吳某、岳陽置業公司作為合同中的借款人和保證人，對銀行已支付的貸款也應當承擔返還義務。

依據《商品房買賣合同》司法解釋二十條第二款［v］ “商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”銀行在辦理貸款時，已將貸款一次性劃歸至岳陽置業公司賬戶，資金的實際使用人也是岳陽置業公司。現《商品房買賣合同》被解除，《擔保借款合同》也被解除，銀行貸款的返還義務，應當由岳陽置業公司承擔。要求吳某承擔，顯然也不符合公平原則。

綜上所述，購房戶對銀行已支付的貸款不承擔返還義務，對後續按揭貸款亦不存在償還義務。

［i］ 《民法典》第五百零二條 依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批准等手續的，依照其規定。未辦理批准等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批准等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。依照法律、行政法規的規定，合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批准等手續的，適用前款規定。

第五百零九條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

［ii］ 《民法典》第五百六十二條 當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。

［iii］ 《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支援。

［iv］ 《民法典》第五百六十六條 合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者採取其他補救措施，並有權請求賠償損失。

［v］ 《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款 商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。