借名買房，房子到底是誰的？從此有了答案丨訟虎法務

文：吳取彬 隆安（上海）律師事務所合夥人、律師

長期以來，由於房價基本上只漲不跌，尤其是經歷了2016年初暴漲後，各地房地產調控亦持續升級，被限購人群不得不等上一兩年甚至更長時間，尤其是在北上廣等經濟發達地區，人們擔心房價越來越高，貨幣可能會持續貶值或者手裡有足夠的資金卻無投資方向，房地產投資無疑是最佳選擇！

於是，被限購的人群想到了透過借名買房來規避相關房地產調控政策。

借名買房後，被借名人面對鉅額的財產，可能會產生下圖情況：

那麼，借名買房，房屋到底歸誰的？

出資人？還是出名人？

或許，我們曾經看過很多專業文章及判例，甚至有來自最高人民法院法官的專業分析，但是，無論以前透過法理如何分析及其他法院如何判決，都只是理論上的分析，另外，中國也不是判例法國家，這些非指導性案例及理論分析對於遇到類似案件的人來說，沒有太多的實際意義。

其實，從2017年8月開始，對於借名買房規避限購政策的，房屋到底歸誰所有，有了最終的答案！

2017年8月4日最高人民法院釋出《關於進一步加強金融審判工作的若干意見》（法發〔2017〕22號）（下稱“意見”），該意見共30條內容，俗稱金融審判30條，

其中該意見第18條明確規定：

“依法保障房地產市場平穩健康發展，防範房地產市場的金融風險傳導。高度重視房地產市場波動對金融債權的影響，依法妥善審理相關案件，有效防範房地產市場潛在風險對金融穩定和金融安全的傳導與衝擊

。統一借名買房等規避國家房產限購政策的合同效力的裁判標準，引導房產交易迴歸居住屬性。”

雖然，《意見》第18條並未明確該類合同效力，

但從其所使用的“規避”“迴歸”等詞語的感情色彩上判斷，從嚴監管的傾向明顯。事實上，法院內部已形成意見，對於借名買房規避國家房產限購政策的，合同一律無效！

筆者最近參加了一個培訓講座，某高院的資深法官在談到借名買房合同效力問題，亦再次重申，根據金融審判30條的規定，借名買房規避國家限購政策的合同無效！

對此，筆者不再做合同是否無效的理論分析，那麼合同無效後，房子到底歸誰？

相信也是所有借名買房人共同關注的問題。首先，我們得了解法律關於合同無效的法律後果是如何規定的：

《合同法》第五十八條規定：“合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

根據該條款規定，合同無效後發生三種法律後果：

其一

是返還取得的財產責任，比如若房屋買賣合同無效，則一方返還購房款，另一方返還房屋；

其二

是不能返還情形下的折價補償，比如建設工程違法分包合同中，實際施工人的履行行為己固化於建設工程中，無法予以返還，參照雙方約定的工程款予以結算。

其三

是過錯損失賠償責任，該責任可能與上述兩種法律後果結合使用，也可能單獨適用。

由於借名買房涉及到2個法律關係，其一是出資人（借名人）與出名人（被借名人）之間的關於借名買房的內部協議（下稱“借名協議”）；其二是被借名人（房屋買受人）與房屋出賣人之間的房地產買賣合同關係。因此，針對這兩個法律關係，我們逐一分析：

一、借名協議無效，而房屋買賣合同有效

如果借名協議無效，意味著出資人支付給被借名人代為轉付的購房款，在合同無效後，只能由被借名人予以返還，雙方形成的是一種債權債務關係，而被借名人取得房屋的產權，這在房價暴漲的年代，相信是無數被借名人夢想看到的結果。

因此，借名協議無效，意味著真正的出資人將無法按照預先的設想，依法取得登記在被借名人名下的房產。在借名協議無效，而房屋買賣合同有效的情況下，房產將歸被借名人所有！！！

二、借名協議及房屋買賣合同均無效

雖然在意見中並未明確表述借名協議及房屋買賣合同均無效，但是從某高院資深法官的講座明確表示借名購房中涉及到兩個法律關係均是無效的法律關係，在這種情況下，意味著被借名人與房屋出賣人之間簽署的房屋買賣合同無效，房屋買賣合同無效，意味著出賣人需要返還被借名人的購房款，而被借名人應依法返還房屋。

因此，當借名協議及房屋買賣合同均無效的情況下，也意味著房子既不是借名人的，也不是被借名人的，而是出賣人的，係爭房屋的產權可能將恢復到當初的初始狀態。

當然，需要特別說明的是：對於借名買房中涉及到的被借名人與房屋出賣人之間的《房屋買賣合同》是否無效的問題，需要人民法院或仲裁機構依法認定，但是，對於民事訴訟來說，“不告不理”是基本處理原則，若在沒有利害關係人主張被借名人與出賣人之間《房屋買賣合同》無效的情況下，《房屋買賣合同》按照有效來處理，也就意味著在《房屋買賣合同》被確認無效之前，房屋的產權仍然歸被借名人所有！！！

綜上所述，可以明確的告訴你：

借名買房，規避國家房地產調控政策的，房子肯定不是出資人的！！！

那麼借名買房，官司該如何打？透過北京、江蘇兩地高院的權威解答告訴您：

2017年江蘇高院為同意全省法院的裁判尺度，釋出了《江蘇省高階人民法院

關於審理房地產合同糾紛案件若干問題的解答》，其中關於借名買房的問題，江蘇高院作出如下解答：

★ 借名買房如何處理？

當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人要求確認其權屬的，人民法院不予支援。

借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦 理房屋所有權轉移登記的，可予支援。但是，該房屋因登記人的 債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關 系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張要求登 記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支援；

其向登記人另行主 張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。

解讀：

針對江蘇高院上述解答，隆安律師事務所吳取彬律師認為，借名買房若明確的證據證明是借名買房，在訴訟時可以要求被借名人將房屋所有權轉移登記至實際買受人名下，但不能直接進行確權，否則將面臨敗訴的風險。

無獨有偶，北京高院亦有類似的解答：

如北京高院在《關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》（京高法發［2014］489號）第十條中即規定：“借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。”

但是，對於被借名人由於債務問題，房屋被查封的情形下，借名人要求辦理房屋轉移登記，由於物權登記具有公示效力，因此，當事人之間的約定對外不能對抗第三人，在查封未解封之前，要求辦理產權轉移登記，顯然不能獲得法院支援。

這也是借名買房的法律風險之一。

因此，在有證據證明雙方未借名買房的情形下，借名人向法院提起訴訟，訴訟請求應作如下表述：

1、請求法院依法判令被告將位於###室的房屋轉移登記至原告名下；

2、本案的案件受理費由被告承擔。

★關於借名買房規避房地產調控政策的如何處理？

江蘇高院作出如下解答：實際買受人為規避房地產調控政策，以他人名義與出賣人訂 立合同並辦理房屋權屬證書後，以其系實際買受人為由，請求確 認其為房屋產權人的，人民法院不予支援。

解讀：

很顯然，對於借名買房規避國家房地產調控政策的，人民法院對於實際買房人的訴求不予支援，雖然該解答中未表述“要求辦理房屋過戶登記手續不予支援”，但是，從該條單獨列出，可以看出法院處理該種情形的裁判規則。