縮小徵地範圍：集體經營性建設用地何時上市？

作者：由徐劍發表于詩詞時間：2022-06-28

南京第三批次15幅國有建設用地終止出讓，業內人士解讀為房企理性經營，或者樓市“寒風”。2013年，中共中央就提出縮小徵地範圍，規範徵地程式的要求；1999年1月1日後，土地利用年度計劃應當對集體經營性建設用地作出合理安排。終止的15幅地塊能否作為集體經營性建設用地上市，可能是社會需要討論的話題。

公告並沒有說明終止上市的原因

縮小徵地範圍的理解

縮小徵地範圍，其含義為減少國有建設用地的使用規模，其目的是為農村集體經濟組織和農民從事開發經營，興辦企業預留髮展空間。法律意義上的徵地唯一目的為了公共利益的需要；《土地管理法》規定了五種具體的徵地情形，其中，第五種情形可以縮小徵地範圍，即，縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建設需要用地。

《城市房地產管理法》第九條於2020年1月1日施行；本條所稱的法律另有規定的除外，是指在城市規劃區內，集體所有的經營性建設用地在不轉為國有土地使用權的情形下可以有償轉讓。該規定與《土地管理法》第二十三條規定一致，即，土地利用年度計劃應當對集體經營性建設用地作出合理安排。其中，集體經濟性建設用地的房地產可以上市交易，並與國有建設用地同權同價。

縮小徵地範圍的理解

修訂法律的實施時間

修訂後的《土地管理法》施行時間為1999年1月1日起施行；問題是，其他法律修訂為何不另行規定施行時間，如，《城市房地產管理法》也作出修訂，但該法規定本法自1995年1月1日起施行。其原因是，《土地管理法》的理論與修訂前發生了變化，法律需要從修訂時施行。

《土地管理法》的修訂根據是憲法，但其修訂的理念卻是《民法典》；《民法典》為“民事權利的宣言書”；國家利益、集體利益、個人利益同等保護，用以滿足人民群眾對美好生活的嚮往。如，第五十條規定，地方各級人民政府應當支援被徵地的農村集體經濟組織和農民從事開發經營，興辦企業；社會需要解釋為不能透過撤銷村民小組徵收集體所有的土地、進行落戶的人員仍為農村村民等。

集體經營性建設用地上市意義

集體經營性建設用地上市首先可以發展農村、城鎮集體經濟創造條件。就集體經濟而言，需要從憲法的角度予以理解，而不能從公司等法理解。憲法規定的集體經濟為合作經濟，集體經濟組織成員身份平等，並以身份分配利潤，不僅如此，集體經濟組織的管理人員由成員選舉產生，或者罷免，需要說明的是，工資性收入不屬於利潤。公司法等規定的“集體經濟”為社會資本控制下的集體經濟，多數為股東之間的合作。

集體經營性建設用地上市能夠滿足人民群眾對美好生活的追求。人民群眾對美好生活的追求需要物質基礎，而物質基礎的最直接來源可能就是集體經營性建設用地上市。社會可能關注的是集體經營性建設用地上市後的資金安排，直接分配給集體經濟組織成員可能極不合理；農村集體經濟組織法人可以興辦企業，該企業的性質為農村合作經濟，性質為集體企業。一方面，集體企業可以解決農民就業；另一方面，農民透過分配企業利潤實現共同富裕。

南京樓市“遇冷”的原因

樓市遇冷並不是南京特有的現象，業內人士解讀樓市遇冷現象通常從資金流的角度出發；國家提出“房子不是用來炒的是用來住的”，社會資本控制的房地產業貫徹“用來住”的政策通常不徹底。透過市場調節房地產政策難以實施，集體經營性建設用地上市可能是最好的辦法，因此南京等地樓市遇冷的原因為法律設定，即，《土地管理法》《城市房地產管理法》的修訂，可以肯定認為，隨著新修訂的法律實施，房地產業的發展逐步趨於理性。

南京今年第三批次61幅地塊上市交易而言，全部為國有建設用地；從終止的15幅地塊區域看，多數地區原為城鎮，或者農村。南京也與全國一樣，城鎮、農村集體經濟的發展並不充分；終止15幅地塊上市交易可能不僅僅是樓市遇冷。南京可以，也應當為本地區的城鎮、農村集體經濟的發展預留一定的拓展空間，如，依法儘快推動集體經營性建設用地上市等。