2021.08.11 房地產行業的超跌反彈

今天A股市場整體表現很一般，上證指數僅微漲0。08%，

深成指、創業板指數和科創50指數都略有收跌，

但是今天盤中，尤其是早盤那會，房地產行業成為市場最大亮點，

早盤整個行業指數就強勢高開，頭部大型房企的股價直奔漲停板，

雖然最終到收盤都沒能封住漲停，但是單日漲幅都比較可觀，

最終到收盤為止，房地產指數（萬得版）大漲了3。55%。

剛好前幾天我們寫過一個系列就是為了講清楚三慘兄弟（銀證保）的現狀和前景，

寫的時候我以為這是在當前市場環境下很小眾的話題，

沒想到第一篇發出來之後，大家對這個話題熱情度頗高，

還在堅守銀證保，尤其是地產領域的投資者數量比我想象的要高出不少，

所以今天就再稍微說一下我個人關於房地產行業現階段情況的一些理解和認知。

今天房地產行業整體大漲，但是盤中和盤後從訊息面來看並沒有什麼特別重磅的利好訊息，

僅有兩項關於房地產領域的傳聞，

一是市場傳聞說，昨天自然資源部召開閉門會議，

明確二批次核心城市土地出讓政策調整，限定土地溢價上限15%。

這條訊息原本很比較中性，按理來說不至於引發房地產行業這個水平的單日行情，

但是這個訊息可能緩解了市場的一些猜測和擔憂，所以成為了情緒釋放的一個契機，

因為大家都知道，對於房地產行業來說土地是麵粉，房子和麵包，

市場之前普遍有一種擔憂就是政府對土地出讓會從緊，

因此怕房地產企業開發完現有的土地儲備之後，沒有新米下鍋，營收和利潤會斷流。

而實際上，這種擔憂本身就是過度的，

首先我國的城市化程序遠沒有到要結束的階段，

土地出讓和房地產開放是城市化程序的重要一環，

城市化還在繼續推進，土地和房地產開發就不會戛然而止。

其次房地產開發和房價調控不是極端對立關係，

反而樓市方面能有平價的充足供應，才能從供求關係上抑制房價過快上漲。

政策對於房地產企業的調控，針對的始終是兩件事，

一是針對房企過度追求透過高週轉的方式達成高收益，進入把金融系統拖進風險當中；

二是針對房企為自身利益考慮，而刻意引導和推動房價上漲。

地產三道紅線針對的就是第一點，集中供地和直接的調控房價是針對第二點，

只要不再這兩點上“搞事情”的房地產企業，基本不會陷入沒米下鍋的窘境。

二是恆大昨晚釋出公告稱，正在考慮出售部分資產。

公告發布前後，恆大系的股價都有明顯上漲，帶動了港股那邊內房股的價格，

估計是市場認為恆大有了明顯的自救途徑和方案之後，

對整個房地產行業的心理壓力也略有減輕，

畢竟有了一個成功脫困的知名房地產企業之後，類似境遇的企業可以照貓畫虎去解決問題。

同時今天房地產行業漲幅居前的都是市場猜測有實力參與恆大脫困的同行，畢竟恆大手裡還有一些優質資產和土地儲備，誰接盤拿到手都是一筆資源。

對於房地產行業現階段情況和未來前景的事，

我們在之前更新的三慘兄弟系列當中也提及了，

首先從市場執行的基本規律來看，像房地產這種盈利能力較強的行業（雖然內部分化很大），

在一個完整牛熊週期當中，通常有兩個持續上漲階段，

一是類似2016—2018年熊市初期，市場需求絕對高盈利的防禦性時期；

二是市場進入全面牛市，資金足夠充裕，各行業全面受惠時期。

也就是說，前段時間房地產行業指數創下新低，房地產ETF都整體跌破淨值的情況出現後，

房地產行業繼續下行的空間已經不是很大了，但距離全面啟動還有一段較長的時間要熬。

能接受這個時間成本的投資者，沒有必要在前期那種低點割肉出局了；

但是對於這種時間成本實在無法接受的投資者，可以考慮陸續調整倉位到別的領域。

同時從技術角度來看，

房地產行業（也包括昨天的白酒行業）短期上漲的性質依然是超跌反彈，

因為前期累計跌幅太大了，要直接出現趨勢逆轉走勢要一個充分的過程做鋪墊，

前面挖了多大的坑，後面想平地起高樓要先把坑實實在在的填平才行。

而且行業指數呈現明顯的空頭排列，

K線（股價）上行過程會多次被下行的均線系統（投資者平價持倉成本）干擾和壓制。

所以這次持續反彈過程當中，願意堅守的投資者不要追漲加倉，

可以考慮等行業指數相對平靜之後，

均線系統彙集（均線之間的間距逐步變小）之後開啟定投式加倉，

嚴格控制持倉總成本的基本上透過熬時間來換取未來的長線收益。

而確定不願意在堅守房地產行業，不想在支付時間成本的投資者可以考慮借反彈調倉，

比之前在地板上割肉再去調倉換股要划算一下。

另外對標的的選擇上，可以考慮房地產ETF，比直接押注單隻房地產個股穩妥，

或者有租賃市場開發潛力的房地產行業個股，

和有可能參與舊城改造的國企背景的房地產個股進行。

（下一波房地產市場發展方向和政策聯動性會比較高，租賃市場經驗和國企背景有一定優勢）

最後稍微說兩句市場整體行情的情況，

上證指數今天已經反彈到了MA60均線，這個位置也剛好是前期整理過程當中的高點連線處，

這是這波反彈當中，最大的一個考驗節點，

因為大量前期被套的資金，目前已經臨近解套，是去是留最近幾個交易日必須要做出抉擇，

如果指數在這個位置受困均線和解套盤拋壓，遲遲打不開局面的話，

短暫的由死扛下跌軍團+短期抄底軍團構成的多軍聯盟內部就要出現“叛徒”了，

多軍聯盟一旦瓦解，指數就可能再次進入回撥期。

所以這幾個交易日，大家多注意盤面動向，謹慎對待市場波動。

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