剛花費巨資裝潢翻新的餐飲店鋪，房東卻不續租了，損失誰來承擔？ ▍正光
餐飲行業爭議解決
食品安全風險防控
問：剛花費巨資裝潢翻新的餐飲店鋪，房東卻不續租了，損失誰來承擔？
一、引言
餐飲門店選址是企業主最關心的核心問題之一，如果一旦發生房屋租賃糾紛，輕則增加成本，重則影響經營，甚至關店走人。房屋租賃糾紛是餐飲行業訴訟量較大的糾紛之一，幾乎佔有整個合同類糾紛類的四分之一，城鎮地區比例還有所上升。
而裝修物及裝飾裝修費用（以下簡稱：
裝潢
）是餐飲門店開支大項，因裝潢損失承擔引發的房屋租賃糾紛不少。如果由於租賃合同簽訂不規範導致生意紅火的餐飲門店關停，無疑令人十分遺憾。
因此，本文從餐飲行業租賃糾紛中選取裝飾裝修損失承擔這一爭議焦點，聊聊如何避免不必要的損失。
二、案例
二〇一一年七月十八日，上海市青浦區青松路某號二樓房屋，川原（化名，簡稱：
火鍋店
）餐飲公司向青浦某管理所（簡稱：
房東
）承租用以開火鍋店。
二〇一六年三月，火鍋店發現房屋漏水嚴重，影響正常經營，向房東提出維修要求，在得到口頭同意答覆後，火鍋店自掏
數百萬元
費用維修和裝潢。
二〇一七年六月三十日，租賃合同到期，房東發函給火鍋店通知租約已到期，要求十五日內搬離。火鍋店不願搬離，而租金已預付至二〇一八年十二月三十一日。在續約無望後要求房東賠償裝損失。
雙方無法達成一致，房東提起訴訟，要求限期搬離。收到起訴狀的火鍋店遂提出反訴，
主張維修與裝潢是經過房東同意後才施工的，要求房東賠償維修費與裝潢費。
一審判決如下：
火鍋店限期騰房撤離，不可拆卸移動部分的裝飾裝修物歸房東所有；
火鍋店自行承擔維修費、裝潢費損失；
房東返還自騰房後的租金。
火鍋店不服上訴，二審駁回上訴，維持原判。
三、爭議焦點
各位是否覺得，火鍋店花費巨資裝修後只短短使用了一年多，是不是太虧了？
先來歸納一下本案爭議焦點：
房屋是否漏水？
火鍋店是否提出維修申請？
裝飾裝修是否經過房東同意？
合同解除後，裝修現存價值損失如何承擔？
法院審理查明，租賃合同中未約定維修責任承擔，未約定依法定，由房東承擔。本案中火鍋店沒有提出證據證明房屋漏水事實，沒有證據證明提出過維修申請，也沒有證據證明自行維修經過事實。對火鍋店主張房東承擔維修費，法院不予支援！
我國合同法規定，出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因為維修影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
另查明，火鍋店無法提供證據證明房東對裝飾裝修行為知情並同意，現存證據也無法證明房東同意續租。合同對裝修物歸屬沒有另行約定，現合同到期後不可移動的裝修物歸房東所有，對火鍋店主張房東承擔裝修費損失主張，法院不予支援！
最高法院城鎮房屋租賃糾紛司法解釋規定，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附和裝飾裝修費用的，不予支援。但當事人另有約定的除外。
四、分析
根據司法鑑定報告，火鍋店的損失如下：
首先
與維修費相比，裝潢損失才是大頭，關鍵是——
在沒有書面協議續約的情況下貿然裝潢，也沒有保留房東同意裝飾裝修的證據
。
房屋租賃合同屆滿，視為裝潢成本已均攤到整個租賃週期內。
期間如果因無效、解除導致租賃合同無法繼續履行的，則根據是否徵得同意裝潢以及過錯責任承擔損失。此種情況更為複雜，將在後期繼續介紹。
案例中房東無過錯自然不承擔賠償。另外，即便沒有續約，若經過房東同意後裝潢的，至少可以避免侵權法律風險。
其次
現實中很多房屋租賃協議簽訂的極不規範，有的缺乏關鍵條款，有的約定不明，需要雙方進一步協商完善。在是否同意裝飾裝修問題上，經常出現，餐飲店徵求房東是否同意時，房東基於各種原因，不作明確表態。
有的餐飲店在合同租賃期內，為了提升門店形象，在沒有取得房東明確表態情況下，進行豪華裝飾裝修翻新，即二次裝潢。此時，若房東說沒有徵得同意，乃至不續租，風險極大。
餐飲店要對房屋進行裝飾裝修，必須經過房東同意。否則，未經同意的裝飾裝修行為有可能造成對房屋價值貶損，侵害房東的財產權。
法律框架內的同意即為意思表示。反映到日常生活中，可以有書面、口頭、電話等多種同意的表現形式。對此，在訴訟中餐飲店一方提供證據證明即可。
真實的情況是，火鍋店徵得了房東口頭同意，但基於種種利益原因翻臉，遂不承認同意，此時取證為時已晚。否則無法解釋預付一年半房租……
最後
在日常諮詢中，合同履行期間屆滿後對裝潢損失的處理，餐飲企業主的常見心態歸納如下：
第一種，合同同到期後，餐飲店可以要求房東對裝飾裝修費用進行補償的。因為，因為裝潢價值較大，對房東仍有利用價值，應該給予損失補償。
第二種，合同到期後，餐飲店可以要求房東對裝飾裝修費用進行補償的。因為，因為裝潢價值較大，房東同意利用的，應當在可利用範圍內予以適當補償。
第三種，合同到期後，對不可移動、拆卸的裝飾裝修物，沒有約定的，原則上按不當得利處理，有房東酌情給與補償。
第四種，合同到期後，對不可移動、拆卸的裝飾裝修物，沒有約定的，房東有權要求餐飲店恢復原狀或者折價取得裝飾裝修物。
五、建議
在租賃合同中約定房屋餐飲經營用途
在租賃合同中約定同意裝飾裝修，屆滿後有償利用
未約定的，採用書面、簡訊、錄音充分詢問房東，並保留回覆證據
不同意不開工，已開工早止損
續租後再翻新，不續租不翻新
我是黃楨律師，歡迎新增微信
定期更新行業資訊與實務操作
與您的企業共成長，順頌商祺
