10天內2次下狠手！讀懂住建部最新調控背後的深意

摘要：

調控目標完不成，地方會擔責

撰文|張銀銀

在約談了成都、太原後僅僅10天，住建部又坐不住了。

注意，非工作日，上週六，5月19日，住建部發出《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。

圖1。住建部關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知 圖片來源|住建部官網

在5月9日約談成都、太原之前的“五一”前夕，住建部還約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市政府負責同志……

20天內，如此密集的動作，和槓桿遊戲一樣，我想各位杆友應該明白，高層對當下的調控成績非常不滿。

同時也說明，決策層對官方統計部門顯示的“調控成績”，其實有極為客觀、理性的看法。

否則，不至於如此短時間內又是12城市約談，又是再發調控的通知。今天，槓桿遊戲就來逐字逐句，解讀住建部這份最新的調控通知。

1、高層對調控成績不滿訊號明顯。

槓桿遊戲注意到住建部這份通知的名字，“住房城鄉建設部關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知”。注意“做好”二字。

要求做好，意味著以前，或者最近沒做好。是的，調控工作就是出現了沒做好的情況，如通知所言——

近一段時間以來，部分城市房地產市場出現過熱苗頭，投機炒作有所抬頭，風險不容忽視。為促進房地產市場平穩健康發展，現就有關事項通知如下……

過熱苗頭、投機炒作有所抬頭、風險不容忽視，這些可都是住建部的原話。而住建部代表的無疑是中央的調控態度。

2、再次提醒！調控目標用詞悄然生變“穩房價、控租金，降槓桿、防風險，調結構、穩預期”。

在《12城因樓市被約談，注意官方用詞有變》（5月10日）、《成都“烏龍調控”事件，僅僅只是個意外嗎？》（5月15日）兩篇文章中，槓桿遊戲發現調控目標措辭變化。

此前，大部分人的理解都是，房價慢慢漲也可以接受。

甚至一些城市的主政者，包括一些開發商、投資者都可能已經有些麻痺、僥倖，認為調控不退縮，但也不需要加碼。

但是請注意，約談指出，要切實採取有力措施，認真落實

穩房價、穩租金的調控目標

。

看到沒有，最新的措辭是要穩房價、穩租金！說實在，穩房價這樣的措辭，已經非常久違了。

而住建部最新的通知把目標再次完善：

認真落實

穩房價、控租金，降槓桿、防風險，調結構、穩預期的目標任務

，支援剛性居住需求，堅決遏制投機炒房，因地制宜，精準施策，確保房地產市場平穩健康發展。

是的，穩租金改成了控租金，也就是租金可以漲一點，但不能太狠。

而房價則是繼續要求穩。不僅如此，增加了“降槓桿、防風險，調結構、穩預期”12個字。字字內涵豐富，且看槓桿遊戲下文繼續分析。

3、不僅是調控目標不動搖、力度不放鬆，更是要求各地加快制定住房發展規劃、提高住宅供地。一句話，組合拳長效機制要求地方動真格！

通知第一點明確了，堅持調控政策的連續性穩定性。重點是怎麼個連續、穩定？

那就是要求各地，加快制定實施住房發展規劃。

比如，2018年底前，一線、二線城市要編制完成2018年至2022年住房發展規劃，並報住建部備案後向社會公佈實施。

看到沒，不僅要制定住房發展規劃，而且規劃要公開。哪個城市有供地的誠意，哪個城市沒有，不僅上頭明白，公眾也會心裡有數。

規劃怎麼定？住建部說了，人地掛鉤。而大原則是，有針對性地增加住房和用地有效供給。

什麼叫有效供給？如果宅地供應表面上不少，但成交不了，或者因為各種因素蓋不出房子、上不了市場，那不算；如果地價高，推出的都是房價高的、大的、總價高的，也不算。

住建部說，切實提高中低價位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供應中的比例。建立房價地價聯動機制，防止地價推漲房價。

也就是以後不僅要增加供地，而且中低價位、中小套戶型的普通商品房，得真的增加。行不行，槓桿遊戲不知道，上面是這麼在想，這麼在要求。

4、非獨立產權的供給總量、佔比會提高，這是長效機制的一部分。

此前，一些城市推出共有產權、純租賃住房、公租房的較大計劃，中央也支援這樣。

這是長效機制的一部分。不管什麼房，有了更多總是好事。現在買不起，暫時有體面、穩定的租住也可以。當然，我國人的思維習慣恐怕並不好扭轉。

但不管如何，中央還是要力推這件事。這次住建部通知就說，抓緊調整住房和用地供應結構。要大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，確保公租房用地供應。力爭用3—5年時間，公租房、租賃住房、共有產權住房用地，在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。

為此，住建部這一次還說，在權屬不變、符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的情況下，非房地產企業依法取得使用權的國有土地，可作為租賃住房用地。

6月底前，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都市要提出，並上報建設租賃住房的具體實施方案……

不開玩笑，動真格的。槓桿遊戲個人最喜歡多搞一點公租房，這是政府的良心。不要說沒地、沒錢，都有辦法；純租賃住房應該看開發商意願，政策、金融可以鼓勵。

5、重申金融、市場秩序角度嚴厲打擊炒房！

金融角度就是差別化住房信貸政策，嚴格管控消費貸款、經營貸款等資金挪用於購房加槓桿行為。

同時，通知還要求各地要嚴厲打擊房地產企業和中介機構違法違規行為，嚴肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控政策、製造市場恐慌等違法違規行為。要持續保持高壓嚴查態勢，對各類違法違規行為，發現一起，查處一起，並向社會公佈，形成震懾。

那麼，可以想見，未來無論政府還是開發商放盤的速度，就得提高，否則沒法向上面交代。不過，開發商確實有自己的難處，拿地那麼貴，備案價格還不準漲太多……你說人家怎麼願意開盤？

6、調控目標完不成，地方會擔責。

通知這麼說的，切實落實主體責任。住建部將加快建立房地產市場評價和監測預警體系，細化評價單元，完善對地方房地產調控工作的評價考核機制，具體落實地方政府穩房價、控租金的主體責任。

同時嚴格督查，對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方，堅決問責。

你懂的，再出現12城市那樣被約談的情況，可能就是要承擔責任了，不僅僅是約談那麼簡單。

還有，通知說，嚴厲打擊利用自媒體公眾號等網路媒體炒作渲染房價上漲、散佈虛假資訊等行為……