開發商承擔階段性擔保責任及購房合同解除相關問題初探

在商品房預售及購房人按揭貸款的情況下，銀行通常會要求開發商提供階段性的擔保以降低其回收貸款的風險。而開發商為保障自身權益，往往在與購房人簽訂的商品房預售合同中約定其承擔保證責任後的合同解除權。但在司法實踐中，在保護開發商追償權外，是否支援開發商的合同解除權，尤其在商品房被預查封的情況下，存在較大的爭議。本文擬對上述問題作出分析，以期有更深入清晰的理解。

一、階段性擔保責任

在購房者透過按揭貸款方式，購買預售商品房的行為中，存在銀行、開發商、購房人三個主體，包括買賣、借貸、保證、抵押四組法律關係。以下結合預售商品房買賣、按揭等流程，理清各主體間的關係及階段性擔保責任範圍。

（一）預售商品房買賣及按揭貸款流程

（1）開發商與銀行就房產抵押、保證方式、融資等問題達成合作協議；

（2）購房者與開發商就標的房產的買賣達成合意，簽訂《預售商品房買賣合同》，購房者繳納首付款；

（3）購房者與開發商推薦的合作銀行簽訂借款合同、預購商品房抵押合同；

（4）銀行與開發商達成合意，在購房者的預購商品房未取得房屋權屬證書、房屋抵押手續未辦妥前，由開發商對購房者的借款承擔階段性的連帶保證責任；

（5）銀行將購房人（借款人）的貸款款項劃入開發商賬戶；

（6）商品房竣工交付購房者後，一定期限內辦理房屋所有權證書，及辦理抵押權人為銀行的抵押登記手續。

而三個主體間包括買賣、借貸、保證、抵押四組法律關係。即購房人與開發商的商品房買賣關係。購房人與銀行的借貸關係。購房人與銀行之間的抵押擔保關係。開發商與銀行之間的擔保關係。

銀行透過開發商承擔階段性擔保責任及房產抵押權銜接保障自身債權的實現。而關於銀行與開發商對階段性保證的約定，最高院民事審判第一庭在其編著的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》中指出，銀行與開發商對階段性保證的約定系其自願訂立，也可能基於雙方合作中利益均衡的慎重考量，這種約定是當事人充分協商的結果，也並未損害國家及社會利益，與契約意願、當事人的利益平衡及倫理標準亦無相去之處，故實無干涉的必要。

（二）階段性擔保的保證範圍

《物權法》第一百七十六條對人的擔保及物的擔保適用問題作出了規定。但預售商品房抵押按揭貸款中，開發商提供階段性擔保，購房者以其預購商品房作抵押並辦理了商品房預抵押登記的情形是否屬於被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保？預售房屋的預抵押登記是否形成物保？

預售房屋的預抵押登記並未形成物保，抵押權並未設立，銀行並不能以預抵押登記為依據行使抵押權以實現債權。預告登記並不等同於物權登記，貸款銀行作為預售商品房抵押權預告登記的權利人，其享有的是當抵押登記條件成就或約定期限屆滿對商品房辦理抵押權登記的請求權，而並非對係爭房屋已享有現實的抵押權，並不能依此實現債權。在預抵押登記並不具備債權擔保功能的情況下，不能認定預售房屋的預抵押登記形成了債務人自身提供的物保，因此，開發商階段性擔保的保證範圍應是全部債權。

二、是否支援開發商解除預售商品房合同

開發商對於其可能承擔的階段性擔保責任，一般會在與購房人的預售商品房合同條款中明確約定向銀行承擔保證責任後其享有相應的追償權和購房合同解除權。但在司法實踐中，房屋存在預查封的情況下，是否支援開發商的合同解除權，存在不同觀點。

（一）不同觀點

（1）支援解除合同

開發商與購房者在《商品房預售合同》中有合同解除權的相關約定。該約定系雙方當事人的真實意思表示，合法有效，雙方應受合同約束。即在產權證辦理前購房者未及時償還房貸，開發商承擔階段性擔保責任後，解除合同條件已成就，開發商依據合同約定要求解除《商品房預售合同》並辦理網簽註銷手續，應予支援。

（2）不支援解除合同

開發商基於其承擔了保證責任享有對購房人的追償權，但並不支援開發商解除商品房買賣合同的訴請，理由如下：

一是開發商與購房者簽訂的《商品房預售合同》，購房者透過按揭貸款已履行了支付全部購房款的義務，而開發商交付房屋、辦理產權證的義務未履行，開發商不具備單方解除合同的條件。 二是《商品房預售合同》為格式合同，開發商作為格式合同的提供方，並未採取合理方式提請對方注意，相關約定解除權系“排除對方主要權利”的條款，該條款無效。三是開發商基於與銀行展開合作、及時回籠資金、獲取利潤、解決資金問題等方面的考慮，開發商在與銀行的《個人住房最高額保證合同》中，向銀行承諾為購房者提供擔保，對於可能存在的購房者斷供的情況可以預見，而銀行則規避了無法實現抵押權的風險，符合利益與風險相一致的原則。在購房者未履行還款義務，開發商承擔階段性擔保責任後，其享有對購房者的債權，有權向購房者追償。已在一定程度上保障了開發商的權益，而若開發商解除合同，購房者因此將損失房屋增值部分的利益。

江蘇省高階人民法院於2018年2月24日釋出的《江蘇省高階人民法院關於審理房地產合同糾紛案件若干問題的解答》，其在第47條“預查封的商品房買賣合同能否解除”中羅列了兩種觀點：第一種是商品房預售中，房屋被預查封，後因買受人的原因，出賣人主張解除合同的，人民法院經審查認定出賣人符合法定解除和約定解除情形的，對其主張予以支援。第二種是商品房預售中，房屋被預查封，後因買受人的原因，出賣人主張解除合同的，人民法院經審查認定出賣人符合法定解除情形的，對其主張予以支援。出賣人主張符合約定解除條件要求解除合同的，人民法院不予支援。對於上述兩種觀點，江蘇省高院並未給出傾向性的意見。

（二）預告抵押登記效力

當買受人與開發商簽訂的《預售商品房買賣合同》被另案認定無效且借款合同被一併解除的情況下，銀行能否以抵押權預告登記為依據要求行使抵押權？目前，司法實踐中的主流觀點是，《物權法》規定的預告登記制度旨在保障當事人將來物權的實現，辦理抵押權預告登記後，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發生物權效力。貸款銀行作為預售商品房抵押權預告登記的權利人，在未辦理房屋抵押權登記之前，其享有的是當抵押登記條件成就或約定期限屆滿對商品房辦理抵押權登記的請求權，並可對抗他人對該商品房的處分，但並非對訴爭房屋已享有現實的抵押權。對銀行要求行使房屋抵押權的請求不應支援，但銀行可要求相關方按合同約定承擔相應責任。

三、保證期間的認定

“開發商承擔階段性擔保責任”條款往往出現在銀行與開發商簽訂的《按揭貸款業務合作協議》中。但各家銀行對“開發商承擔階段性擔保責任”的條款表述差異較大。如有以下的不同表述，其中甲方指銀行，乙方指開發商。

1。保證期限為從本協議項下甲方每筆個人房屋按揭貸款發放之日起至乙方協助甲方辦妥借款人所購房產的正式抵押登記手續之日止。

2。階段性連帶責任保證擔保保證時限自甲方實際放款之日起至借款人所購房屋辦妥房產證同時甲方取得房屋他項權證。若借款人所購房屋《房屋他項權利證》以及房產抵押登記手續辦妥，乙方擔保的該借款人的階段性擔保責任予以免除。

3。乙方同意為甲方基於本專案發放的每筆個人住房按揭貸款提供不可撤銷的階段性連帶責任保證。乙方的擔保階段為自借款合同生效之日起至乙方為購房人辦妥所購住房房屋所有權證，並辦妥房屋抵押登記和其他相關手續，將房屋他項權證等權屬證明檔案交甲方收妥保管日止。

4。保證期間按每筆貸款單獨計算，具體為每個借款人借款合同的債務履行期屆滿之日起兩年。保證期間內若甲方取得借款人向甲方貸款所購房屋的現房《房屋他項權利證》，則甲方自取得借款人向乙方貸款所購房屋的現房《房屋他項權利證》之日起，乙方對該借款人向甲方借款所產生的債務的保證責任解除。

從以上幾種表述方式分析來看，條款中有關“階段性”的表述用詞有“保證期限”、“保證時限”、“擔保階段”。前述概念均較為模糊，而使用“保證期間”的概念，與法律意義上有著本質的不同，與階段性擔保的實質不符。

對於階段性擔保責任中使用“保證期間”的概念，有兩種不同的觀點。一種觀點是根據最高人民法院《關於適用﹤中華人民共和國擔保法﹥若干問題的解釋》第三十二條的規定，該約定無效，而是保證期間為主債務履行期屆滿之日起六個月。而開發商只在房屋產權證、他項權證辦理完畢前承擔連帶責任保證。此類約定中保證期間早於借款合同約定的主債務履行期限，似乎違背擔保法中關於保證期間不得早於主債務履行期限的規定，因此一些實踐判例中不認可該類保證期間的約定的效力，視為沒有約定，將保證期間認定為主債務履行期限屆滿6個月，無論房屋產權證及他項權證辦理與否均要求開發商對購房者未清償債務承擔連帶保證責任。

另一種觀點是合同關於階段性保證的約定並非是對保證期間的約定，而是對保證合同解除條件的約定，在條件成就之時，開發商的保證責任即可解除。

筆者支援第二種觀點。保證合同中關於銀行取得他項權證的約定應屬於合同所附解除條件，而非合同約定的保證期間。《合同法》第四十五條第一款規定：當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就；不正當地促成條件成就的，視為條件不成就。開發商承擔的僅是開發階段保證擔保。涉案房產如期竣工，進行了竣工驗收備案登記，按期交房並按約通知購房者辦理房屋產權登記手續的，開發商已經履行全部合同義務，銀行貸款開發商階段性擔保轉化為房屋抵押擔保的條件已成就，開發商與銀行間保證合同解除條件已成就，開發商連帶保證責任應終止。

如今諸多銀行和開發商已意識到保證型別與保證期間系屬兩個概念，摒棄了前述關於“保證期間一般為自貸款發放之日起至抵押登記成功辦理完畢之日止”的約定，在合同中對保證型別和保證期間分別作出約定。例如，中國銀行的合同範本中對此的約定為：“本合同項下保證期間為借款人債務履行期屆滿（包括貸款提前到期的情形）之日起兩年……若保證人提供階段性連帶責任保證的，則自借款人辦妥本合同項下貸款所購房屋抵押登記手續並且貸款人收到他項權證之日起，保證人在本合同項下不再發生新的保證義務和責任，但對於在該日之前已到期的本合同項下的債務，以及該日之前發生保證人或/及借款人違約而引起的本合同項下的債務，保證人仍應承擔相應的違約責任或保證責任。”

四、開發商可採取的風險防範措施

購房者斷供後開發商承擔階段性擔保責任後，可能面臨無法向購房者追償全部損失的情形，因此，在開發商簽訂、履行合同過程中可採取一定的風險防範措施，以降低因承擔階段性擔保責任帶來的風險。

1。在《預售商品房買賣合同》中約定合同解除條款

《預售商品房買賣合同》中約定，開放商為購房者承擔階段性擔保責任期間，購房者違反貸款合同在約定期限內不歸還銀行貸款的，視同對商品房買賣合同的根本違約，開發商有權解除與購房者的《商品房買賣合同》，並由購房者承擔因此給開發商造成的所有損失。

2。向購房者充分說明因承擔階段性擔保責任而解除合同的條款，避免因被認定為格式條款而無效。

3。及時辦理商品房的產權證書和抵押權登記

在《商品房買賣合同》中約定合理辦證期限及購房者不配合辦理產權及抵押登記時或拖延辦證時要承擔的違約責任。在商品房交付使用後，及時通知購房者提交辦理房產證、房屋抵押手續所需資料，積極辦理產權證書及抵押登記。

4。設定反擔保

對信用不好或投資炒房的購房者，可要求由第三人或購房者為開發商的保證責任提供反擔保，降低開發商為其承擔階段性擔保的風險，一旦開發商承擔保證責任，可透過行使反擔保權利滿足自己的權利。

5。與銀行約定怠於辦理房屋抵押登記的違約責任

開發商與銀行的合作協議中明確約定銀行在收到開發商提供的房屋產權證後在無正當事由的前提下應在約定的期限內及時辦理房屋抵押登記，否則，銀行就要承擔逾期辦理房屋抵押登記的違約責任。

作者：朱景/山東萬橋律師事務所