7年大漲199%，東莞買房變遷史
7年前，在松山湖買別墅首付只要19萬起，均價9980元/平。
當看到這張2014年的賣房廣告時我整個人都震驚了！
現在錦繡山河最新的成交單價在6萬/平左右，19萬怕是連個廁所都買不起了……
松山湖房價的變化正是東莞房價的一個縮影。
2015年至2022年，可以說是東莞的高速發展期，東莞的高樓起碼多了一倍有餘，數座地標拔地而起，當然，房屋價格也在發生變化。
想當初，東莞房價衝上1字頭的時候，還是在2015年6月份。
而據東莞住建局最新版房價地圖顯示，
東莞南城、松山湖等地新房單價目前已經突破4萬，正在穩穩的跨4衝5了！
從1萬到5萬，也用了近7年的時間。
回顧七年，過往歷歷在目，曾經在某個瞬間房價可能還不算高，自己也能承受，可是卻錯過了這趟列車
夢迴2015年，錦繡山河9字頭東城豪宅8字頭開售...9980元/平的松山湖，在2015年的東莞人看來，還是一個寸草不生、夜晚燈光都不亮的荒地。
儘管在2013年8月，華為就宣佈把華為終端公司遷移至松山湖；然而等了兩年，等到錦繡山河都開盤了，還是遲遲沒有訊息。
據朋友圈流傳的一張截圖，中介說當時有個南城客戶定了錦繡山河，晚上鄰居說松山湖是鬼地方沒人住，夫妻倆晚上便開車在松山湖轉了一圈，確實沒有亮燈的。
於是第二天就把房子給退了，頭都不回那種。
另一個松湖煙雨旁的大平層——御湖居，2015年160平的大平層也才9500元/平，還被列入了《東莞日報》樓市週刊的置業優選中。
現在也是高攀不起了，一套1000萬還拿不下來，幾乎是足足翻了6倍啊！
2015年，城區則是東莞人的置業中心，而房價同樣在1字頭以下。
像天安數碼城附近的恆大御景2期，
2015年1月份開盤的時候只要9000元/平左右，就算是放在當時，關注度也非常高。
現在掛盤4萬出頭，誠心想要還得跟業主砍砍價。
地處東城豪宅區的御庭山尚峰，黃旗山腳下的一線山景房，
戶型130——200平左右，妥妥的純粹大平層。
擁有數十萬平的原生態山體公園、生態有機農場。
當時的報價也是8字頭起售，目前也要爬上4萬+了，不動聲色就拉開了財富差距啊。
像城區、松山湖這些熱點片區，隨便一個小區單拎出來漲幅都是4、5倍，想必當初買這些區域的業主們早就已經實現財富自由了吧！
7年漲幅199%深圳來客、業主捂盤、房企搶地
一個很現實的對比：2015-2021年，東莞的房價從9783元/平，上漲到29242元/平，漲幅199%。（資料來源於住建局）
梳理過東莞樓市發展里程後，筆者認為從2015—2022年，東莞樓市一共有三個里程碑式時間。
分別是2016年、2019年以及2021年10月。
第一個重要的時間節點是2016年，當時東莞整體房價衝破了1萬，為13830元/㎡，漲幅高達40.8%，可以稱之為東莞樓市元年。
從當時的媒體報道也能看出，東莞一躍成為廣東漲幅最大的城市。
原來，當時隔壁深圳大哥——樓市單價由3字頭跳至5字頭。
在輕軌、高速公路等交通條件改善的大前提下，深圳客瘋狂湧入東莞，臨深片區均價率先突破了1萬/平。
隨後東莞出臺了限購政策，一定程度上限制了深圳客戶的購買。當時，某媒體評論區高贊評論就表示：房價不會跌，不要太幼稚了
不知道那位均價1萬3的時候表示“離房子越來越遙遠”的朋友，面對如今3萬5的均價，是否已經在東莞安家呢？
在2016—2019年這個階段，東莞的房價則一直維持在每年約2000元/平的增長幅度內。
從2017年開始，東莞就邁入了“新一線城市”榜單中，且大灣區“一小時都市圈”正在提速中。
第二個時間點則是2019年，19年6月份，東莞房價突破2萬大關，此後的三年，東莞房價開啟瘋漲模式。
19-21年間，在東莞新房供不應求的大背景下，地王頻出，三年間均價從2。1萬/㎡直接飆升到2。9萬/㎡。
筆者認為，東莞樓市助推因素有很多，
主要是開發商及賣家捂盤、深圳瘋狂來客及房企搶地等。
一邊是熱點片區捂盤惜售，放盤則價格跳漲；一邊是房企搶地熱潮，幾乎場場都是土拍盛宴，當時鳳崗的兩宗宅地的溢價率分別高達128.6%和237.5%。
且據相關資料，2020年東莞25%的購房客都來自深圳。
同樣，在這個瘋漲的時間段裡，東莞釋出了史上最嚴厲的銷控政策。
二手房納入限購、“莞八條”，法拍房納入限購等，堵住了外地炒房客進入東莞樓市的大門；增值稅2改5等。
2021年10月，東莞還跟隨深圳的步伐，建立了二手房指導價機制，公佈了熱門的218個小區二手房的參考價格。
而東莞也較早給出了共產房的方案，“三限房”試點方案。
2021年9月以後，東莞樓市基調一變，多項調控政策出臺落地，“齊漲”的大環境沒了。
以“房住不炒”為主基調，在這場漫長的拉鋸戰裡，東莞的房價從一路高歌到緩緩落幕。
7年來城區漲幅最高，達535%
再來細化看每個鎮街的情況，近10年誰漲得最猛？是不是買在哪裡都賺爆了？
事實上各個區域都有漲幅，但是漲幅差距比較大。
值得注意的是，2015年東莞還沒有片區劃分的概念，像城區、松山湖等六大片區的劃分是在2017年提出的。
由此，資源逐漸向城區集中，城區建設正在提速。
經統計後，各鎮街大致成績如下：
2021年資料來源於合富1—11月統計均價
15年時各鎮街房價相差不大，幾乎都在6000—8000元/平的範圍內，一套房總價大概就在50萬—60萬左右。
從7年長跑來看，城區都比較穩，莞城、萬江、南城更是以524%、516%和418%的成績承包了前三名的寶座。
不過，東城的整體後勁確實比南城要弱一點。
當時的虎門長安也嶄露頭角，房價大概8千出頭，如今翻了近4倍，長安更是站上了4萬+。
畢竟是東莞最強的兩大經濟重鎮，還靠近深圳空港、廣州南沙、深圳前海等炙手可熱片區，發展空間巨大。
另外像寮步和大朗等松山湖外溢地段，也取得不錯的成績。從7字頭邁向3萬+，整體漲幅高達300%以上。
常平跟樟木頭等地沒有什麼外溢客戶，則更多憑藉東莞整體漲幅帶動。
而一開始就憑藉客戶群外溢的臨深片區，像鳳崗、塘廈、黃江等雖然早早地站在起跑線上，但是漲幅並不大，7年間只漲了81%、145%等。
並且隨著後繼供應過多，更多轉向本地消化，今年臨深片區也在強烈呼籲放開限購中。
買房首選南城、松山湖其次是濱海灣
回過頭來，不禁唏噓，發現當年買一套房的錢，現在可能連首付都交不起！
無論在哪個時間段，都會有人覺得房價過高。2016年第一輪週期，全市均價1。3萬的時候沒入手，現在等到3。5萬再入手確實是跑輸了。
買房，適合自己的就是最好的。
從過去七年，東莞樓價的變化中發現選籌邏輯：
第一梯隊：松山湖、主城區第二梯隊：長安、虎門第三梯隊：寮步、大朗
可以看出，過去幾年樓市走勢很穩，2022年以來，更多的區域都是處於擠出水分的階段。
再回顧七年曆史，市場每一輪的走勢，總是那麼的相似，只是房價一去不復返，想一想七年前如果花五十萬在松山湖買套房，現在生活會不會不太一樣？
