起落落落落落，北三縣撿漏的時候到了？

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胖虎

米宅

起落落落落落，北三縣撿漏的時候到了？

北京的風還不夠大，吹不到北三縣。

1

中國樓市的“戲精”莫過於北三縣了。

2017年北三縣上位鈕鈷祿北三縣，風光無兩時一道聖旨殺下，北三縣打入冷宮。

但北三縣不甘寂寞，時不時上演一些特價、搶房、小陽春的戲碼，博下眼球。

去年燕郊福成東尚雅苑低價搶房的新聞沒多久，上半年香河富力新城“膝折”大跳水接力衝上熱搜，期間還夾雜著通州北三縣四統一、平谷線、放開限購的訊息推送，可失寵的烏拉那拉北三縣掀不起太大的風浪。

很多路人好奇，北三縣怎麼樣了？是不是可以撿漏了？

搬好小板凳，文章開始。

2

三河（燕郊）、香河、大廠三縣稱北三縣，行政歸屬廊坊，但被北京、天津包圍，與廊坊沒太多聯絡，一大塊飛地。

有北京做鄰居，北三縣一直都是環京的熱門區域，通州規劃北京副中心後，熱度不斷上升，一度打破40000元/㎡。

直到一紙限購落地，北三縣開始腰斬，起起落落。

落到一定程度，乾脆躺平了。

眼下的北三縣幾乎沒什麼變化，一片冷清。

即便是上半年北京行情啟動，但風沒有刮到通州，更談不上北三縣。

大眼一看，燕郊（三河）17000-25000元/㎡、大廠14000-17000元/㎡、香河8000-12000元/㎡，北三縣還是北三縣，

沒有絲毫上漲的跡象。

2017年到2021年中間小回溫過幾次，可大趨勢還是向下的。

唯一的變化可能是贈送的東西花樣多了，送車位、送電平車、送裝修大禮包、送京東購物卡。

一句話總結，北三縣持續冷清中。

一跌再跌是不是意味著可以撿漏了？

明確一點，北三縣差不多到底了（香河一定是底，燕郊、大廠還可以再看看），跌不了多少。

自住角度看可以買，投資角度看可以考慮。

北三縣有預期。

北三縣背靠北京、背靠通州，正常邏輯北京漲、通州漲，北三縣一定跟漲，眼下的北京尚有餘溫，加上優質限竟房越來越少，很可能帶來新的行情，而北三縣過去的高點一定程度上代表著未來的漲幅十分可觀。

北三縣有購買力。

北三縣的市場冷了很多年，但一直在發展，越來越成熟，自住屬性越來越明顯，在限購之後北京的剛需外溢是北三縣的核心購買力。

上半年北三縣限購偷偷放開，很可能帶來一批投資客湧入，購買力只多不少。

以上兩點是北三縣的基本。

但要提醒一下，北三縣的行情什麼時候來是個未知數，或許三個月、或許三年；北三縣的行情一定很短暫，來的快去的快，大機率超不過三個月就有政策下來，賣出的時機很關鍵。

看好北京、看好通州，可以考慮（本文有具體的建議）。

3

北三縣怎麼買？哪些板塊可以考慮？

簡單的分析下北三縣各個板塊。

北三縣不大，板塊不少，大都沿通州邊界。

燕郊高新區

燕郊高新區又稱北部科學城，燕郊北部京平高速、京秦高速圍繞的地方，燕郊的上車門檻。

本身起步晚，城市介面（村莊林立）、配套很是一般

，宣傳的平谷線高樓站未落實，唯一的賣點是京平高速、京秦高速可直達北京東六環、望京。

水榭花城，

燕郊買房送車位、送電動車、返京東購物卡（可折現，7W起），

毛坯準現房17000元/㎡；

三湘印象森林海尚城，

靠京秦高速，主打規劃中的平谷線高鐵地鐵站（未落實）、自建3萬㎡商業綜合體、科技住宅（裝標3000元/㎡），

精裝高層22000元/㎡，送十年物業費；

嘉都國際，

靠京平高速，較為成熟的大盤，

精裝高層20000元/㎡。

燕郊核心區

燕郊早期發展燕順路兩側，與通州一河之隔，

燕郊城市介面最好的地方，配套非常成熟

，大型商超林立。

碧桂園時代城，

簡裝現房

23500元/㎡

（2017年最高點賣到42000元/㎡），燕郊核心區位置，劃片匯福學校；

中興和園中興，

產業園用地改住宅專案

25000元/㎡

，北側潮白大街直通北京；

首爾甜城，

嫻熟大盤

25000元/㎡

，南側潮白大街直通北京。

燕郊核心區新發展平谷線經過的迎賓路兩側，神威大街站、潮白大街站兩個站點已確定，區域介面暫時一般，產業園較多。

中和府

，神威藥業開發，距平谷線神威大街站900米左右，第六小學、實驗小學兩所優質小學分佈周邊，

高層毛坯23500元/㎡

，周邊二手房紫竹園19000-24000元/㎡。

燕郊南城

燕郊南城與核心區同時發展，但之前不在主力發展方向上，遜色於燕郊核心區，

基礎配套一般、無地鐵規劃，但未來有兩條主幹道連線通州區北京市政府。

夏威夷藍灣，

燕郊本土品牌開發商開發，高層現房

精裝25000元/㎡；

港中旅海泉灣，

一路之隔九年一貫制學校，高層

現房25000元/㎡；

御東瑞璟，

定位改善，洋房產品力不錯，

預計28000元/㎡。

大廠潮白新城

潮白新城與通州一河之隔，主幹道廠通路後期可直達通州。

潮白新城幾乎是華夏幸福全權操盤，8400多畝孔雀城規劃理念先進，但實際落地差，無優質產業、無深度配套（潮白河喜來登酒店、大廠影視小鎮、大廠城市規劃館、大廠生態科技館落地），

不過城市介面還可以，基礎生活配套都有，自住沒什麼問題。

孔雀城潤澤學府三期，

（宣傳一期二期人大附中附小家屬院）主打人大附中附小學區，

毛坯17500元/㎡。

大廠夏墊

夏墊發展晚潮白新城多年，

城市介面、配套一般，但產業、工廠不少

，比潮白新城更像大廠產業新城，靠北側的大廠高鐵站、通燕高速連通北京。

路勁陽光城，

門口公交直達望京，

毛坯高層14000元/㎡

，送車位；

東方酈城與路勁陽光城、世茂薩拉曼卡

，小區域比較成熟，

毛坯高層13500元/㎡。

香河北部新城

北部新城背靠京哈高速，可直達北京，

香河熱門板塊，漲價最兇、降價最猛

（高點25000元/㎡），無資源傾斜，配套靠專案自由。

富力新城，

小區域底商成熟，有社群班車直達國貿、望京，毛坯高層現房9500元/㎡，

特價8000元/㎡

，很香；

榮盛水岸花語，

純洋房社群，門口200米京哈高速入口，

洋房毛坯9600元/㎡，送車位；

榮盛清芷苑，

毛坯高層9000元/㎡，

特價房8500元/㎡；

五礦萬科哈洛小鎮，

吃萬科品牌溢價，

精裝高層12000元/㎡。

香河安平

安平距離通州區非常近，但不靠通州核心區，以前是香河重點發展區域，後北部新城崛起被遺忘，

市場熱度不高，區域介面差，人也不多。

石榴京東獅子林，

香河西南邊界，與通州一路之隔，與AAAA級景區香河第一城一牆之隔，品質一般，

毛坯現房10500元/㎡

，周邊大運河孔雀城二手房7000元/㎡。

4

關於北三縣總結一下。

①環京不用看其他，北三縣以外無價值。

②北三縣差不多到底了，自住可以買，投資可以考慮。

③北三縣變化很大，自住屬性越來越明顯，燕郊核心區、大廠潮白新城、大廠夏墊自住都不錯。

④通州、國貿、望京剛需自住一定要注意通勤，地鐵最佳、公交車其次，不開車的話高速、快速路價值不高。

⑤北三縣的邏輯一定是通州導熱，燕郊、大廠、香河先後跟上，有預期，但不知何時。

⑥北三縣的行情一定是來的快去的快，不等人，上車一定要盯現房、準現房，方便及時脫手。

⑦平谷線地鐵盤最佳，燕郊南部新城、大廠夏墊、香河北部新城其次，燕郊高新區、香河安平直接放棄。

⑧北三縣最大的“隱患”在於政策，政策一來全廢，上車需謹慎。

以上。