惠州買房三大深坑，海景房、博羅、北站

惠州買房，絕對是個技術活。

它需要的技術含量，或許比你在深圳、東莞置業更專業。

因為，在惠州買房，“糖”和“坑”都很明顯，買對了，漲幅也不比深圳、東莞熱點區域低，但是一旦買錯了，可能就是深度套牢，最後折騰幾年，想要解套只能“割肉”，搞個得不償失。

筆者有兩位朋友，同樣是17年買的惠州房，兩個人買入價差不多，一位買了臨深的某樓盤，現在價格漲了約2倍，另外一位買到“坑”盤，結果現在想賣，原價掛出無人問津……

“

深坑房

”往往有更高的佣金，惠州一些中介也是極力推薦這些樓盤。如何擁有“火眼金睛”，避免買到惠州“深坑房”呢？

今天我們就來深度分析下，惠州買房三大深坑位——

海景房、博羅、北站

。

深坑一：海景房

坑深星數：

⭐⭐⭐⭐⭐

逃坑建議

：

如果不是隻為“面朝大海”，虧不虧無所謂的豪客，建議還是遠離海景房。

前段時間，有自媒體報道過一個訊息。一位女士在2017年一次性購入30餘套惠州某海景房。

因為託管收益不及預期，打算轉手賣出，結果掛牌一年多沒有人問，只好每套降價5萬。

算上房貸利息等，賬面保守虧損已經達400萬以上。

更殘酷的是，這個樓盤還有大量比他更低價格的二手房掛牌，因為有不少比她更早買房，買入價位更低的業主也在脫手。

降價5萬全部賣出的可能性並不大，應該需要降更多的價以及更長時間的房貸利息的支付。

有中介表示，業主現在想快速脫手，

估計要打個“7折”才可以

。

很多人都向往“面朝大海，春暖花開”的生活，覺得海景房既可以自己住，又可以等待增值，而且可以交由託管機構經營，每個月固定拿租金，但最終美夢變噩夢，進入“深度套牢”，想要解套，就要被“扒層皮”。

為何惠州海景房會是“深坑”呢？我們來分析下：

1、惠州海景房超級“海量”

惠州海景房往往本身就是超級大盤，有些專案一賣可以超過10年的跨度。比如小徑灣的十里銀灘，從2011年開始5000元/平賣到現在1。2萬/平。

看看這個專案的二手房，鏈家網上顯示的二手房套數數量是驚人的，本身體量非常大，有近20個小片區，每個小片區裡不少都有上百套的二手房掛牌中，最多的水藍天一個小區就掛了394套。

更糟糕的是，小區裡同樣的戶型，掛什麼價格的都有。比如每個小區在售二手房有11套，掛出的單價從9千-1。7萬/平之間，跨度很大。

小區幾乎沒有任何帶看量，也沒有查到過往的成交記錄。有自媒體公佈的資料是，

整個十里銀灘2019年全年僅成交了12套，2020年成交量僅14套左右

。

想想整個十里銀灘在售二手房源超過1400套，這樣算下來，二手房能賣出去的機率為1%，能夠賣出可以說就是中獎了。

惠州濱海沿線因為優越的海岸線資源，盤踞著各大品牌房企打造的濱海度假樓盤，包括霞湧、小徑灣、亞婆角、巽寮灣、雙月灣，華潤、碧桂園、金融街、萬科等都有進駐，存在超量的海景房數量。

而據鏈家網資料，惠州沿海目前有超過4000套二手房在售。

2、惠州海景房除了海景外，沒有其他附加價值

惠州濱海沿線海景很美，但是僅僅擁有一套海洋沙灘的風景的海景房，想要保值甚至增值，是不具備居住屬性的，更不要說投資屬性。

只有海景，沒有產業、學位、交通等其他居住屬性加持，可以說是惠州海景房是“深坑”的根本原因。

這裡深圳的海景房體現得特別明顯。同樣是海景房，深圳灣的海景房，看海的樓盤房價在深圳是第一梯隊的，但是到了鹽田，看不看海就無所謂了，甚至不看海的有其他強附加值的小區，比看海的海景房還要值錢。

這是因為海景房只能作為一個附加值，而不是核心值。深圳灣的海景房更值錢，是因為地處深圳核心區域，未來規劃非常高階。

而那些在深圳遠離市區的海景房，可以說比惠州海景房也好不到哪去。

以萬科史上第一個臨海豪宅萬科十七英里為例，曾被稱為萬科的驕傲，據說，王石自己也買了一套。2005年開盤的時候，吸引了不少富豪從全國各地坐飛機來買，當時的單價已經高達2-2。5萬/平。

2006年底，萬科十七英里已達到4-5萬/平。

然而，15年過去了，萬科十七英里的房價漲幅幾乎為0，有些較低的房源仍是5萬/平，成為了深圳投資海景房的經典失敗案例。

3

、

不要太相信“託管”，酒店租金也要打折扣

有不少海景樓盤會有託管業務，託管業務容易遇到這三點問題：

<1>、託管到一定時間，會降低託管費。有位朋友買了某海景房，前3年每月返租2100元，3年到期後，月租降至每月600元，不籤的話每月業主還要交管理費。

<2>、新房賣出後，舊房失去託管資格。有朋友買的海景房，剛開始是放給酒店出租打理的，但後來新房越來越多，酒店就找新房簽約了，舊房無人問津。

<3>、託管回報率並不高。我們一起來算下，那位買了30多套海景房的女士， 每個月能固定返還1200元，一年一套房就是1。44萬，需要45年才能回本。

如果按每個月3500元的租金收入來算，也並不理想，一年下來一套房的租金回報率只有0。55%左右。

而酒店租金，其實也不能太理想化。

惠州海景房的旺季是每年的4-10月，每年會有一半的時間處於淡季，酒店租金收入要打對摺。

深坑二：博羅

坑深星數：

⭐⭐⭐⭐

逃坑建議：博羅地廣人稀，與深圳通勤又非常遠，雖然號稱不到萬元價格，但是一定要慎重。

根據瑞城投資料，2021年第一季度，博羅縣成交4622套，成交52。49萬平，參考均價9596萬/平。

成為惠州為數不多的價格不超過萬元的區域。下圖可以看到，現在惠州只有兩個區域在萬元以下，一個是博羅，另一個是比他離深圳更遠的龍門。

不到萬元，成為了博羅房的一個營銷點。但是我們也從上圖可以看到，博羅相比大亞灣、惠陽、惠城，真的太大了。

博羅面積2858 km²，是大亞灣的4倍多，惠陽區的3倍，惠城區的2倍多。

更重要的是，博羅縣沒有大亞灣和惠陽區的地理優勢，他離深圳太遠了。深圳到博羅大約要100公里，而且地理位置上也不與深圳相接。

據瞭解，

博羅在售有10餘個新樓盤，價格保持在7500元至9000元/平，其實已經很多年了，一直很平穩，並沒有什麼漲幅。

二手房方面，根據安居客的資料，以3年為跨度，博羅體育中心、羅陽、龍溪等區域的二手房價都基本持平，熱點小區價格也變化不大。

僅有石灣，整體價格以及熱點樓盤價格，相較3年前，從八九千一平漲到了1。2萬/平。

石灣為什麼有漲呢？因為石灣靠近東莞，石灣鎮滿大街都是粵s的東莞車牌。

老實說，博羅靠近東莞的位置也並不是東莞強規劃的區域，也僅是因為確實比東莞房價便宜，有落差，想要靠著東莞在繼續往上走，東莞自己有難度，石灣就更懸了。

東莞人考慮買博羅尚可以理解，但是深圳人繞過臨深和強規劃區域，置業博羅，還是要謹慎考慮。

因為地理位置，博羅沒有深圳也沒有東莞的紅利去推動，遠離城市規劃的佈局，可以說在目前的置業考量中，是大忌。

深坑三：惠州北站

坑深星數：

⭐⭐⭐

逃坑建議：惠州北站被預期能成為第二個南站，價格高高在上，但是空地體量非常大，惠州很難快速打造出北站TOD經濟，買入可能要等待10年以上。

首先，惠州北站的規劃還是很不錯的，但是變數較大。

惠州北站是贛深高鐵沿線中最大的綜合樞紐站，規劃莞惠城際延長線（規劃中）、贛深高鐵（建設中）、廣汕高鐵（建設中）、深惠城際（規劃中）、地鐵 1/3/5 號線（規劃中）七軌交匯，預計惠州北站日均超百萬的通勤旅客量。

惠州北站還有報道將耗資32。7億打造高鐵商務中心（規劃中）與百里城市級總部聚集地（規劃中）。

但是從中長期來看，可能“

理想很豐滿，現實很骨感

”。

我們來分析下：

<1>、確定的：贛深高鐵是板上釘釘，今年準備投產了，廣汕高鐵建設中，莞惠城際北延線也準備今年開工。

<2>、

不能確定的：深惠城際目前在規劃推進中，惠州的1/3/5 號線聽起來很多，但是就拿1號線來說，從2018年就吵著要動工，可是到現在還在圖紙上，杳無音信。

<3>、北站還要32。7億打造高鐵商務中心（規劃中）與百里城市級總部聚集地（規劃中），目前都僅僅是規劃中，落實需要時間，更需要實力。

要等這些線路全部落地，真的要有耐心。

因此，惠州北站日均超百萬的通勤旅客量，初期肯定沒有這個效果，什麼時候有這個效果呢？不好說。

值得一提的是，

贛深鐵路惠州段由深圳負責建，廣汕鐵路惠州段由廣州負責建。深汕高鐵也是網路流傳的惠州想要惠州段徵拆建設全由深圳承擔。

按照惠州建什麼都想深圳、廣州幫幫忙的習慣，想要獨立自主、大刀闊斧地幹，也是有一定疑問的。

而惠州北站目前來說，全部都為空地，整個tod要建成要多久，建成什麼樣，還是未知。

惠州北站實拍照片，全部為大片的空地。

惠州是否有能力實現這個宏偉藍圖，以惠州的經濟實力和以往的態度來看，應該不會太快。

惠州北站買房是否是“坑”，不光要看規劃，還要看落實情況。如果早期進入，週期拉長到5-10年，回報可能會不差，但是同時變數也較多。