100萬的房子和100萬的存款 3年後哪個更值錢？

這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。

提問：美麗的房姐，您好，想請你幫我分析一下

背景：我大學畢業兩年 26歲 北京工作（工資15K，回漢後工資會降）家在襄樊，沒有女友，2~3年後 計劃回武漢。目前家裡和我的積蓄+再借一點 最多40子彈，條件不太好。

請您幫分析一下：

1、現在要不要加入買房大軍，還是等到一定歲數再買

2、有沒有必要一定在武漢買房，能不能在襄樊買房；

3、如果買的話 我該怎麼利用僅有的這些錢，去選挑選價格，樓盤、位置

4、根據目前經濟、工作狀況，如果在武漢買房，美麗智慧的房姐，能不能夠推薦適合我的樓盤 ；

5、買房會影響到我未來很長一段時間的工作、生活，請房姐提點一下：買房後，生活和工作該如何規劃，讓房子負面影響降到最低

回答：1.買武漢，現在買，別買襄樊。 2.逢筍入，只買三環內主城區幾個窪地板塊 低於市場價的盤，保證確定收益。 3.如果月供壓力大，建議優先考慮二手房，租金可以緩解一部分月供。 能留在北京就繼續待著，不要老想著回武漢。如果是我，能留北京，一定會留下來。 你的問題，無非是老生常談的“奮鬥還是安逸”問題。 當然是奮鬥！ 人不奮鬥，和鹹魚有什麼區別？ 說實在的，誰不是這麼過來的。窮人的任務是先掙錢。 有幾個小建議給你： 1、正視自己的狀況，承認自己家底的薄弱。雖然說“窮人的弱是全方位的弱”，不好聽，但你要反過來理解，對於任何要升階的人都要全方位提升自己。不能僅僅在資產和收入上，還要在生活方式、社交圈子、交友情趣、審美消費上全方位地提高。 2、不要玻璃心，不要太著急。戰略和戰術一樣重要，房產投資本來就不是一個急於求成立馬兌現的事情，做人做事一樣，心急吃不了熱豆腐。 全方位的強，還需要你內化修煉一顆與自己財富匹配的強大心臟，寬廣眼界，多維認知。 不要在柴米油鹽上去找存在感，要去星辰大海里做一方霸主。 你的財富不主要來自於工作。人生靠康波，還是先把武漢的房子買了。

提問：房姐你好，現在低價盤越來越少了，兩次搖號都沒買到，很迷茫啊。我們夫妻剛需，手上有120的子彈，老公屬於承接一點小工程，收入不穩定月供不能太高，外頭還有60萬的工程款估計兩年之內回款，我無業。孩子4歲，我們全家都在外地，估計幾年後回武漢發展，買房想投資加自住最好，3年後會考慮孩子上學問題，首套是先投資還是先考慮自己住呢？分別能推薦幾個樓盤嗎？

回答：自住關注遠洋東方鏡世界觀，泛海國際 萬科漢口傳奇 二手，百瑞景，復地東湖國際等。 價效比高的學區盤，關注招商江璟城，東原啟城，保利時代，中建大公館。

提問：親愛的房姐，看了您整理的內部資料，對做民宿和二房東很有興趣，明天約了一個房東面談，因為是第一次談，心裡很沒底，關鍵時候想起有房姐。

1。我是不是需要把做二房東的事實告訴她（她本人也住在同一個小區）

2。如果能籤6年，每年的房租遞增必須控制在哪個範圍？

3。怎樣爭取更多的優惠，比如裝修期，免租期等

4。有什麼要特別注意的？

謝謝

回答：建議提前告知，做二房東會設計到房子打隔斷。 每年遞增5% 能淘到3個月免租期最好。 儘量把價格壓低，3年內價格不變，3年後開始遞增。

提問：新人首問：剛剛看了清江山水九程，精裝26000，與正榮價格3500對比少9000，這個是什麼原因？投資的話選哪個為好？

回答：你好，投資角度分析，同一區域，單價越低漲幅越大。清江山水和正榮價效比都一般。 關山大道新盤單價2.4以內可以買，價效比高的可以關注 琨御府，中建大公館，保利時代價效比更高。

提問：房姐你好，武漢不限購的區域價效比的新房或者二手房推薦，投資為主，考慮回武漢發展，也可以自住，首付20-25左右，謝謝啦

回答：子彈25，新盤價效比高的很少了，你的生活半徑在哪裡？ 投資為主建議買漢口北的地鐵沿線次新盤，淘2居單價1萬以內的，透過gpgd降低首付。

提問：房姐您好，請幫我看下這個租賃合同，這個是朋友的老爸把他房子租給別人的，簽了5年，是他老爸籤的字，這樣的合同有效嗎？現在因為想賣，怎麼弄才能把房子收回來，謝謝房姐指教。

回答：合同寫了，違約賠2萬。任何簽字的合同，都有法律效應。 租金7000元每年，違約金賠20000，這合同寫的不利好你方。建議賠1.2個月的租金，跟租客好好協商吧。

提問：房姐您好，如果買房是為了投資，打算過幾年賣掉，貸款方式是用等額本金好，還是等額本息好，麻煩您有空幫忙分析下，非常感謝。

回答：為什麼買房貸款，選擇等額本息，而不是等額本金？ 我們以100萬借款，基準利率4.9%，10年期（120個月）為例：等額本息首月還款10557元，等額本金12416元。 1.同樣鎖定一筆借款，等額本金比等額本息的月供要多20%，這裡的20%，如果換成等額本息，相當於你可以借來120萬的貸款，憑空多了20%的支出，浪費了現金和現金所帶來的機會。 2.有人說，等額本金的月供是逐年減少的，還有人說，等額本金的總月供少於等額本息。沒錯，但是誰又會還10年的貸款呢？何況現實中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是個位數，貸款是百位數 哪怕按照10年期計算，等額本息要到第56個月的月供才超過等額本金，如果按照30年按揭，則要到第十幾年，實際上大多數人到第5年房子已經翻倍出售\/換房\/還清重新抵押了。 3.為什麼還是有很多人覺得等額本金比等額本息好呢？ 最重要的一點，是因為我們的視角： 通脹的速度，通常保守按照12%計算。我們把通脹速度（1%每月）乘以當前月供，才能得到真正的【幣值】，【幣值】才是真實的【月供】。 一旦加上通脹這個因素，邏輯就變得鮮明易懂，相比沒有通脹，我們的月供正在以肉眼可見的速度進行【收縮】。 按照【幣值】計算： 等額本息首月月供10557元，等額本金12416元。等額本息末月月供3192元，等額本金3037元。 結果是什麼呢： 1.等額本金的總月供，比等額本息更多 2.等額本金早期消耗了你更多的現金，月供壓力更大，也消耗了更多的機會 3.買房開頭難，等額本金可能成為壓垮你的最後一根稻草

提問：1聽房姐已在清能正榮府買房了，未來工作主要在東莞大嶺山聽房姐說東莞就松山湖和鳳崗才有價值有沒合適盤推薦呢 2我哥在中山南朗鎮工作想在附近火炬開發區自住買房有沒合適盤推薦的嗎

回答：2019年入手清能都賺到了 可重點關注 鳳崗的大運城邦，名流印象 松山湖大漲之後就不建議追高了，如果能淘到單價2.5左右的可以入手，淘不到就先等等 中山石岐區興中道兩側，博愛路兩側淘淘

提問：房姐你好，請問信用卡卡片上都印著到期時間，信用卡到期了是不是就自動作廢了？還需要去銀行銷卡嗎？另外還想問，我有張農行的公務卡，額度才批了1。5萬，請問如何儘快提額？謝謝解答。

回答：1.給客服打電話。 2.養卡，乾點銀行希望你乾的事情，比如分期，用POS提高刷卡頻率，加大交易量，按時還款讓銀行看到你的消費需求和還款能力，提額指日可待。

提問：美麗睿智的房姐，你好！本人武漢戶口剛在遠城區全公積金貸款46萬購買了首套尚未結清，現想在主城區購買二套，子彈40，想透過二改一入手限購區低價二手盤是否可行？有哪些小區可供選擇？最近看了徐東板塊的麗華苑，系經濟適用房有證入手是否有風險？本小區兩房價格控制在多少合適？

回答：你好，已婚才可以操作2改1，能不能做還需要結合你的徵信報告，建議開發老人票做接力貸買入。 麗華苑單價1.7以內可以考慮，但是未來升值空間比較弱。 子彈40，可以透過gpgd買隔壁的保利城，可以淘到單價2萬的。

提問：武漢非限區長期持有，南德長江城怎麼樣？21號線陽邏新力金沙彎，東原郎閱這兩個樓盤怎麼樣？長江新城具體是那些地方，陽邏以後發展會怎麼樣

回答：不限購區重點關注漢口北和武湖地鐵沿線，聯投漢口郡，清能正榮府，漢北璽園，這幾個盤，買單價最低的。南德價格略高了。 陽邏不太看好。

提問：美麗的房姐，您好！接著上個問題還有一些不懂的，武車一村的房子面臨拆遷，大機率原地還建，是等拆遷嗎？賣了價格也不高，180最多了，合適嗎？不考慮對敲到我這做二套嗎？國採光立方這個下疊，拆骨法後，單價應該是按1。8還是2來算，採光天井能增加計算係數嗎？賣的時候還按這個算嗎？安普頓的一樓45平已經簡裝化成兩房，賣的話，是不是可以按2萬至2。1來賣。

回答：1.武車一村近3年內有拆遷計劃，可以保留，對敲給你。如果3年內沒有拆遷計劃，直接出手。 2.買入按1.8算，賣出純粹是忽悠下家，可以拿贈送面積當噱頭，高溢價。 安普頓也是同理，拆骨法只用在入手階段，判斷價值。

提問：家人一般的房姐，提問如下：

1。目前自住青山金鶴園135平，無電梯，未來有改善自住需求；

2。盤龍灣一套別墅，250多平未裝修，空置狀態好些年；

3。子彈50，即將退休，未來賺錢能力不足，又不甘心靠那麼一點退休金過活；

提問：

a：是現在花個幾十萬把別墅裝修後直接做民宿？還是裝修後留一層自住，一層給女兒住，再留一層作民宿，至少未來還有一點民宿的租金做補貼？

b：賣掉別墅買二環內房自住？

c：盤龍灣聯排別墅升值空間5年左右大嗎？五年內如何規劃才能利益最大化？

感謝解惑！

回答：盤龍灣別墅不建議做民宿，非核心 非景區很難租出去。 從資產增值角度看，建議賣掉郊區別墅，入手三環內低價潛力盤，剩餘子彈可以入手瀋陽，租金抵月供。

提問：美麗的房姐您好，如果我購買當代國際花園或者萬科紅郡，等小孩上了初中，也就是10年後賣出，您看我算的對不對？

1。當代80多平190萬首付80，貸款110，10年後是80+78。1月供+91。6本金=249。7萬，租金3000×120=36萬，要花213。7萬，還不算首付付出去10年的成本

2。當代40平，總價105萬，首付55，貸50，10年後是55+35。5月供+41。7本金=132。2萬，減去24萬租金，要花102。7萬

不知道我這樣算是不是對的，我要是10年後賣出，您能不能麻煩幫忙預計下10年後這個小區，能夠賣到多少？有賺的嗎？是買40平好，還是80多的好？麻煩房姐了！

回答：1.如果不疊加槓桿，需要房價的漲幅超過資本成本，也就是房價每年10%以上漲幅上漲。 如果是長週期10年左右的時間，未來10年中國二線城市的房價再翻一倍是大機率事件； 但如果是精確到某個年份某個城市，那每年10%的漲幅，就是不確定的了。 很多城市的上漲規律是4-5年不漲，一漲把5年漲幅全部補足，比如武漢。 2. 計算方法。計算公式就是最核心的BUG了。我們要計算自己投資的某套房產的盈虧情況，首先應該使用的是正確的公式。 WACC=（E*0.3+D*0.7）-租售比 WACC是加權資本成本，E是自有資金成本\/收益=首付資金成本，D是債務成本=按揭貸款利率（該上浮上浮，一起算進去） 虧損=下跌的房價+資金成本，資金成本必須要把4.9%這個基數帶進去算，光把上浮的比例單獨拎出來，不帶入基數是錯誤的財務計算方法。 3. 在這個理論基礎之上，買入資產的時候很少會從極微觀的角度（例如某些自住需求）來衡量這套房子是否值得，更多的是根據已經成熟的估值體系就房子本身的實際情況折算估值（正向加成、反向拆骨等），綜合起來明顯低估的房子就是優質資產，平估和高估的一般也不進入備選。 專業選手很少為了單純的所謂品質、地段、開發商、學區、物業水準來評判和支付溢價，他們的標尺相對比較冷血理性，少了普通人尤其是本地人的很多情懷和執念因素影響，所以只要有“買”和“貸”的資格，同時財務情況平穩，下叉都是非常果斷的。 最後當代單價2萬以上，是市場價高出一大截，都不是好的選籌，重新淘2萬內的。

提問：房姐好，正商目前有個4樓，127平，單價1。52萬。

1、正商的開發商如何？

2、這套房子是否值得購買？

3、和旭輝對比，1。25萬，140平，投資誰更值得買？

回答：正商是外地開發商，這是進入武漢的第一個專案，可能有些水土不服。 正商的價效比在白沙洲不算太高，但是搶不到東原，也可以買。 旭輝1.25投資更合適。

樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！很多人在評論區給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。

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