旅遊專案“拿地”與開發攻略

旅遊業的發展必須依託於土地資源，旅遊建設專案的大量增加勢必佔用大量土地。我國的土地資源極度缺乏，隨著經濟的發展和城市化水平的提高，建設用地數量急劇上升，用地緊張的局勢日益加劇。因此，如何發揮有限旅遊用地的最大效益顯得尤為重要。綠維文旅梳理了我國旅遊用地利用存在的問題，提出了旅遊用地的管理對策，並列舉了基於旅遊用地的七大開發模式。

一、旅遊用地的含義及利用特徵

（一）旅遊用地的含義

旅遊用地是旅遊區內最基本、最廣泛的具有旅遊功能的各種土地的總和。

狹義的旅遊用地是指縣級以上人民政府批准公佈確定的各級風景名勝區內的全部用地，供人們進行旅遊活動，具有一定經濟結構和形態的旅遊物件地域組合。

廣義的旅遊用地就是旅遊業用地，即在旅遊目的地內為旅遊者提供遊覽、觀賞、知識、樂趣、度假、療養、娛樂、休息、探險、獵奇、考察研究等活動的土地。

（二）旅遊用地的利用特徵

基於旅遊產業涉及面廣，聯動產業較多，旅遊用地呈現出區位性、多樣性、綜合性、營利性、關聯性五大利用特徵。

二、我國旅遊土地利用存在的問題

我國正處於旅遊業快速發展時期，旅遊區數量和用地規模急劇擴張，而且新增加的旅遊區大多位於城郊和鄉村，出現了旅遊開發定位不準，景觀和產品創新不足，導致土地汙染、土地粗放利用和管理混亂等嚴重問題。同時，由於法律、政策和管理上的缺陷，一些旅遊用地獲取不規範，有些旅遊專案建設用地涉及農地轉用和土地徵用，旅遊開發採用“以租代徵”方式，甚至以旅遊開發為名，進行變相圈地，從事工業招商和高檔別墅開發。

除此之外，我國旅遊用地還存在其他一些問題，包括以下三方面：

第一，由於旅遊區土地利用型別多樣、功能重疊，以及土地價格評估、基準地價評價體系和價格機制尚未形成等原因，旅遊區土地的出讓或租賃價格較低，導致許多景區投資短缺、土地閒置和利用率低。

第二，有些景區沒有制訂規劃或規劃沒有得到有效實施，造成旅遊區建設佈局和結構不合理，景點建設城市化，旅遊資源破壞及土地汙染、水土流失等生態環境問題。

第三，由於制度、法律、政策和管理體制上還存在各種缺陷，旅遊區常出現多頭管理、執法不嚴、土地產權不明確、管理混亂等問題，加劇了旅遊區土地利用的各種矛盾。

三、旅遊用地管理對策

（一）增強旅遊用地的複合功能

首先，加強對已開發旅遊用地和新旅遊用地的複合利用。旅遊用地除旅遊功能外，還應結合經濟作物、藥材、花卉、養殖業等的生產進行綜合利用，如在山地旅遊綠化地內栽種珍稀植物、種植藥材、茶樹、果樹，在水域可適當種植蓮藕、養魚、養鴨等。其次，加強非旅遊業用地（如工業、農業及其他特殊用地）向旅遊用地的轉化，實現旅遊用地資源的多重立體利用。

（二）加強未利用地向旅遊用地轉化

除少量的設施建設用地外，旅遊業中所必備的大量遊覽線路、活動場所、景點，均是對自然資源、土地資源的充分利用。一般情況下無法在其他領域中利用的溪流、溶洞、岩石、沙漠等資源，均可在旅遊業中發揮長處。旅遊開發對這些天然事物的研究和價值挖掘做出了新的詮釋，可謂物盡其用。

（三）搞好旅遊區用地規劃

把地方旅遊業建設納入到土地利用總體規劃、城市建設規劃中。正確處理城鎮規劃、土地利用規劃與景區規劃、旅遊發展總體規劃的關係。把城鎮規劃與旅遊規劃融為一體，把風景名勝區、旅遊度假區的開發建設和生態保護結合起來。

四、基於旅遊用地的專案開發模式

（一）現代農業莊園

現代農業莊園是以現代化農業生產為基礎，以現代旅遊經營服務理念和管理方式為支撐，以滿足遊客多元化需求和旅遊消費轉型升級為目標，依託莊園自然和人文資源深度開發集旅遊觀光、休閒度假、健康養老、科普文化等多種功能於一體，並形成多種形態的旅遊產業集聚區和旅遊綜合體。

莊園的選址決定了莊園的度假配套，如平地、山地、河谷等先天條件的不同，在一定程度上影響度假的品質。在實際開發中，農業莊園可根據實際情況開發為農業產業化莊園、農業文化娛樂莊園、農業養生度假莊園、農業觀光采摘莊園等。

（二）溫泉會都模式

溫泉已經成為全國休閒開發的超級熱門，它對旅遊房地產的開發具有突出的作用。以特色溫泉水療產品為吸引，以會議度假酒店為核心，帶動先售後租的地產開發的會都模式在市場取得了巨大的成功。

由於有會議經營的支撐與冬季溫泉旅遊的支援，溫泉帶動型休閒地產，升值空間非常明顯，發展潛力巨大，通常以“先售後租”的產權式物業來操作。這種模式在溫泉綜合地塊的開發中，必將繼續大放異彩。

（三）文化度假酒店綜合體模式

具有鮮明文化主題的精品度假酒店，其文化意境的地域性、其低調奢華的特色性、其時尚浪漫的品質性，對地產的開發有著突出的帶動作用。例如，悅榕莊酒店、安縵酒店以生態別墅或古村落為載體，強調與自然環境的和諧，與本土文化的融合，在一種獨特的文化意境裡享受時尚度假的奢華體驗。

（四）休閒Mall 模式

對於位於城市中心或中心城拓展區的地塊，一般採用休閒Mall——城市綜合體的發展模式，如萬達廣場。就是透過將品牌餐飲美食街、五星級酒店、購物中心、家電商場、大型電影院、量販KTV 等不同的業態整合在一起，創造一個獨具吸引力的區域性休閒消費中心——休閒Mall，然後帶動寫字樓和住宅地產的開發，此種模式，可以稱之為城市中心區休閒地產模式。

（五）主題文化小鎮模式

主題文化小鎮，主要是古鎮、古街區，或者新打造的小鎮。其核心都是創造出符合市場需求、凸顯獨特主題風情的文化小鎮，以小鎮為載體，構建旅遊平臺，提升吸引力，進而帶動小鎮外圍的旅遊地產，如麗江大研古鎮、成都寬窄巷子、上海朱家角古鎮、成都芙蓉古鎮、楚雄彝人古鎮。這種模式，已經成為很多旅遊古鎮進行休閒化升級與城鎮化發展的主流途徑。

（六）特色景區綜合體模式

這裡所說的特色景區，包括主題公園或休閒景區。主題公園帶動模式，以華僑城和迪士尼為代表，以遊樂園帶動休閒地產開發，已經成為業界經典。此類模式，以稀缺性資源的佔有或者打造為前提，投入相對較大，然而一旦開發成功，其開發效益回報將會非常可觀，對城市總體休閒水準也是一個巨大提升。

（七）多元休閒綜合體模式

除了以上幾種模式外，還有許多大型專案，往往將幾種模式綜合起來，形成一個多元休閒綜合體模式。如東部華僑城，立足生態基礎，以多元文化為內涵，將特色景區、高爾夫球場、主題文化小鎮、溫泉水療SPA、文化度假酒店及大型演繹專案綜合起來，構築了一個綜合休閒的饕餮盛宴，最終有力地帶動了休閒地產板塊——天麓大宅的開發，使之成為中國南部品質最高、售價最高的旅遊地產產品之一。

封圖及配圖來源圖蟲