700W能選南山低容積率小高層住宅？

源於Kenny擇房記

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去年715樓市新政過後，深圳二手房交易呈斷崖式下跌，到了年末，二手房又逐漸升溫，又再次呈現出一個量價齊漲的趨勢。

南山依然是多數購房者最關注的區域，錢多的往深圳灣、前海看；錢少的往中心區、西麗看。其中，還有一個低窪的片區以往比較少被人提及，這個片區就是

“南頭”

。

更多人聽到南頭，首先想到的就是

南頭古城

和

中山公園

這兩大標誌性的建築景點。

而隨著深圳西部各片區房價的不斷推高，原本價格低窪地帶也開始被更多人所關注，我們近期也多次踩盤這些窪地，幫粉絲尋找置業投資機會。

今天帶大家看的是位於南山大道與北環大道交匯處東南側，與中山公園東門相對的

方鼎華庭

小區。

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如圖：

該小區建成了2007年，由5棟層數為9、11、18層的小高層組成，容積率僅約2。3。

是

南山比較罕見的低密度社群，而且這樣的小高層住宅區在深圳當前新建專案已經幾乎絕版。

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方鼎華庭小區位於南山大道邊上，但距離馬路還有綠化帶和酒店停車場的，因此降低了臨街單元的噪音影響。

而且，小區出入口在背面的支路凱虹路上，避免了主幹道的擁擠。

方鼎華庭

小區中間的一棟主樓高18層，以大戶型為主，左右兩邊分別有兩棟9層和11層的住宅樓，主要戶型為100㎡以下的1-3房，整體呈對稱分佈。

方鼎華庭小區花園雖然不大，但整體極具設計感，以“水系”熱帶景觀園林，呈現出一種幽雅靜謐的生活環境。

幾棟建築圍成了兩個對稱的中央園林，建築周邊再由花草步道圍繞，給住戶提供了非常舒適的公共活動空間。

除了園林設計頗具看點外，專案的戶型設計更稱得上別具匠心，空中露臺、觀景陽臺、入戶花園等盡顯舒適功能區配。

附帶了許多贈送空間，整體使用率高達85%以上，有些戶型甚至接近了100%。

南頭一直給人一種古老的感覺，住宅小區也多以20年左右的老小區為主，甚至還有許多樓梯房，整體居住環境及品質並沒有太多出彩的地方。

但如果你是第一次看方鼎華庭小區，一定會重新整理對南頭片區住房的認知。

畢竟如此精緻的小區在深圳其他片區都比較少有。

或許有些讀者會問，既然這個小區那麼出彩，那為何不見其名聲大噪？

好的產品一方面是要靠發掘，不是每一個房子的價值點都被大多數人所熟知。

另一個方面是產品好壞除了建築本身以外，還有如規劃、地段、環境、配套等多方面因素影響，不是所有好的產品就一定被大多數人所接受，但總有適合和群體。

這個小區，更適合純粹是自住需求的剛需客，投資屬性相對弱一些。

南頭片區部分二手房價格（圖源鏈家網2021。1。24）

目前，方鼎華庭小區的二手房掛牌均價為10。5萬/㎡，比周邊多個小區的價格都略高，這就主要取決於產品品質的差異。

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就所處地段而言，南頭多年來並非是熱點區域，但隨著近年來深圳各片區房價的突起，

窪地價值

已經開始顯現。

而且，

前海發展已經開始提速

，作為前海的外圍輻射區的南頭，將會受到一定的帶動作用。

此外，方鼎華庭所在區域還有一個重大利好即將兌現，就是地鐵12號線正在施工當中，預計將在2022年年底建成通車。

這也是南頭片區內的首條地鐵，意義非常重大，也將給片區的物業價值帶來很大的積極影響。

方鼎華庭距離

12號線中山公園站

步行距離僅三四百米，將來軌道出行將會非常方便。

而且，方鼎華庭的西面就是佔地面積約50萬㎡的中山公園，步行200米可至。

高層單元還能欣賞到公園景觀，這幾乎是小區住戶的專享公園配套，也大大提升了片區內的居住環境和品質。

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總體上看，方鼎華庭不論是從產品品質還是居住舒適性來說，在南頭片區肯定是拔尖的，在整個南山範圍內都應該算是比較高的水平。

從目前專案的掛牌情況看，70㎡以下的兩房小戶型產品，總價在700萬左右。

個人認為還是值得剛需購房者考慮的，宜居程度較高。