一成首付！深圳“促銷戰”打響，但我勸你…
以“一成首付”為訊號，深圳樓市促銷最近悄悄升了級。
在不知不覺中，
東部坪山甩出了促銷炸彈，招商、華潤聯合開發的璽悅臺打出“一成首付”的口號。
作為濃眉大眼雙央企的專案，如今也低眉順眼。
足以見，市場低谷期，去化才是專案生存的王道。
1
坪山“滑坡”
這兩天，大家被“深圳出現一成首付”的訊息刷了屏。
位於坪山區坪山大道的璽悅臺打出了“最低”促銷口號——
“一成首付最低37萬起”。
去年6月璽悅臺開盤備案的均價約3。97萬/㎡，單價區間在3。57-4。35萬/㎡，總價區間在309-489萬/套，按照正常來算，首付最低是92。7萬。
現在開發商直接讓出55.7萬首付的空間。
這樣的上車門檻，幾乎可以和三四線的首付相比。
對於既想留在深圳紮根，又不明就裡的購房者來說，是相當具有誘惑力的。
但如果仔細看，會發現這只是開發商虛晃一槍的操作。
在廣告海報的中央，還顯示著一行字眼，“90天內補齊剩餘首付款”。
換句話說，開發商只是承諾延遲了首付款而已，3個月內，購房人依舊要補齊首付總額，還算不上真正意義上的“一成首付”。
而實際上，璽悅臺去年12月就已經打出“一成首付”的口號。
同樣的套餐，同樣促銷方式，只是海報換了不同的配色，從海洋藍變成了火熱的車釐子紅。
但這樣的操作，市場一致認為，這是深圳新盤升級的又一個訊號，是深圳市場冷凍的另一種體現。
不過，這種促銷方式，在歷次深圳樓市低谷期，也同樣出現過。
上次深圳出現“一成首付”，引起這麼多的關注，還是在4年前。
當時深圳樓市也正處於下行期，各大樓盤紛紛推出促銷手段。
當時位於坪山區橫坪公路的鳳凰國際公館，也打出了“首付一成，剩餘首付延遲半年付清”的促銷策略。
而位於坪山區金牛東路的奧園翡翠東灣，一成首付要求“7天內繳納一成首付加精裝費，剩餘首付可延期至2019年3月25日”。
很明顯，如果當市場處於下行期的低谷，
坪山作為深圳東部樓市的邊緣板塊，往往促銷的手段都是最相似的，力度最大的。
2
逃不過“兩無一高”歸因
一般來說，如果一個樓盤不好賣，賣不動，除了受市場風向影響，自身的原因很重要。
璽悅臺不好賣，同樣也逃不開地段偏、沒有地鐵、價格過高的因素。
地段偏，周邊商業少，專案周邊幾乎都是當地的自建房，甚至連像樣一點的商業也還沒有。
周邊教育，去年雖然老坑學校改名為了坪山區東部灣區實驗學校，但
整體上看，周邊依舊相對“荒涼”。
引用網友的話：“鳥不拉屎的地方，情願買惠州淡水”。
其次是交通地鐵方面。
璽悅臺交通主打的是14號線和19號線的坪山中心站，其中14號線已經全線貫通，開通會在不久的將來，但是真正實地瞭解過就會知道，專案距離地鐵線要比想象中的遠得多。
從璽悅臺到14號線在建的坑梓站，
步行距離將近3公里
，而到14號線在建的坪山中心站步行距離也
有2.8公里左右
。
幾乎很難把專案對等成雙地鐵口的地鐵盤。
而最重要的是，璽悅臺的總價在309-489萬/套，均價3。57-4。35萬/㎡，
101-115平的三到四房，總價區間在409-490萬/套。
這個價位，不僅打不過同時片區內的新房，如萬樾府、信達金尊府，也很難PK得過龍崗、羅湖、光明的新房。
如果犧牲一點居住面積，不僅可以選光明，還可以選寶安、龍崗、羅湖的房子。
總價407—448萬，能夠選去年3月開盤的光明
宏發萬悅山一期88平
房源。
總價362—425萬，能夠選去年11月開盤的
龍崗遠洋新幹線88平
房源。
總價452——491萬，能夠選去年11月開盤的
龍崗坂田荷棠裡89平
房源。
總價445-490萬，能夠選去年光明開盤的
深鐵瑞城94-98平
的房源。
總價434—481萬，能夠選去年10月開盤的
寶安沙井萬豐海岸城3期81—85平
的房源。
這些新盤都是去年490萬以下預算都能夠得著的專案，有些不僅通勤距離能滿足剛需需求，戶型也能做到三房。
無論是橫向還是縱向都比璽悅臺更迎合市場的需求。
而且，自從購房名額收緊後，在大家的認知裡頭，與其浪費手中的購房名額、首貸名額，不如咬咬牙，上車地段更好，總價更合理的盤。
3
東部，還能入手嗎？
目前東部除了龍華、羅湖，基本都是“剛需中的剛需”能選擇的地方。
如今璽悅臺這波操作，可以說是把東部往坑裡帶的節奏。
雖然這只是個盤的行為，但對整個東部滯銷的專案來說，無疑是敲上一記悶棍。
率先提出一成首付，其他滯銷的專案很難不加入這種“價格戰”的行列。
因為買家會被分流會被吸引過去。
這就跟街邊同樣是賣衣服5塊一件，比10塊一件賣得好的道理是一樣的。
實際上，東部還能不能買，需要縱橫對比，以及根據個盤自身的情況來判斷。
目前來說是需要謹慎的。但這裡面多少有市場大環境的因素存在。
因為西部作為熱賣的區域，去年促銷的聲音也不絕。
不管是火熱的光明，還是引起大家熱情追逐的寶安沙井、西鄉，都出現了促銷的情況。
比如處於寶安西鄉的萬科大都會，促銷也升了級，指定房源可以優惠“38萬房款”。
按理說，專案所處地段是不錯的，雙地鐵口盤，挨著寶安中醫院，距離中小學範圍都在800米以內。
但專案開盤到現在都還沒賣光，除了價格高的原因以外，實際上也是大環境所至。
因為如果放回前兩三年的時間，去化成績不至於這麼不理想。
所以現在如果問東部還能不能買，至少同樣價位還是建議首選西部的板塊下手。
但若是剛需中的剛需，這類群體，實際沒有太多的選擇，
那麼東部有好一點的專案，也可考慮。
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