土味雜談16區買房（11）——第十話：揚子江神話浦東新區（下）

一、按板塊分析房地產市場

1、浦東新區的房地產情況

浦東這種比較大的區，看均價意義不大的。所以其實更多的也是看板塊的問題。浦東的上漲這一波主要有幾個因素，第一個是18號線即將通車，第二個是

臨港新城

規劃落地。周浦和臨港的推盤都很厲害。

順便提下，之前有朋友說，上海最近的上家都比較強勢。在我看來，原因很簡單，第一，上家也看新聞的，放水放這麼多，市場一片大好的情況下，誰傻到讓你去砍價？這是大勢的驅動。第二，最近15、18南段的客戶強勢程度頗高，都認為我們這邊通了地鐵肯定會漲，這種心態非常正常，說白了就是還沒受到社會的毒打。坦白的說，地鐵對一個地方的拉動，在通車之前基本緩釋了90%以上，通車之後的漲價幅度沒有那麼誇張，所以一般可以稱為“地鐵漲價幻覺”。市場是緩慢稀釋利好的，不可能一次性就吸收。所以等到地鐵真的通車之後，沒有了這種期待，強勢程度自然就下去了。（當然可能價格也上去了哈哈）

2、浦東新區的分板塊研究

陸家嘴板塊：

浦東新區最強的板塊，商圈配套實力很強，作為上海無可爭議的中心CBD，加上江景，這裡的價格大多數人基本都難以企及。作為頂尖豪宅的專屬，陸家嘴也是出了很多經典作品，中國豪宅史的里程碑湯臣一品就誕生於此。第一個打破別墅對豪宅壟斷的產品，相當的厲害。周邊也有一些相對比較划算的，比如中糧海景壹號、濱江凱旋門，價格沒有那麼變態，不過陸家嘴南側的價格都比較高。陸家嘴北側的房子相對平民一些，

九廬

去年開盤就售罄，也體現了其出色的價效比。

塘橋板塊：

跟陸家嘴這個高富帥比起來，塘橋就要平民很多很多了。以老房子為主，價格也不是很貴，而且生活配套各方面其實是很好，比較有煙火氣的一個地方。有四號線在，出行的便利性也不錯。而且旁邊就是仁濟東院，醫療配套也好。但是房齡都比較老，所以在那邊買房子相對會比較雞肋一點。商品房我上次總結過的就是澳麗花園和

東方城市花園

，房齡也都挺老的了。地段是不錯，但是限制太多了。

世博板塊：

世博板塊和塘橋板塊類似，住宅的開發也比較早，所以房齡方面有不小的劣勢。但是這其實也是由於世博板塊本身的定位所造成的，世博本身是黃浦江濱江岸線的重要組成部分，下啟前灘，上承陸家嘴，定位比較高階，整體的板塊環境和城市介面都非常的不錯。如果說暫時不考慮脫手的話，世博板塊的一些老小區可以考慮的，生活配套和出行都還可以。不過後續有一個變數，就是原來世博園區有一塊用地，被保利收購了，這塊地的收購樓板價好像是驚世駭俗的13萬+，超過萬科中興路地王的，如果哪天保利想起來這邊還有個地來開發的話，恐怕又是個驚世之作吧。

三林板塊：

其實可以分隔為三林和前灘兩大塊，前灘是近年來上海最紅的板塊之一，基本上每次都是一開盤就清盤。原因主要是因為前灘的規劃太好，一方面承載陸家嘴的外溢，另一方面整體開發都比較新，當時拿地的時候都拍的比較猛，依稀記得18年的時候，上海房地產很萎靡，那個時候能開盤就清盤的很少，當時的中糧前灘專案，一開盤就完成了認籌比8比1的偉業，這是非常了不起的。而且其實現在回頭看看，中糧專案的地段很好。雖然開盤8萬多的，但是現在二手都得將近12萬以上，所以確實是買到就是賺到。其他開出來的專案位置都沒有這個好。

（上圖引用自公眾號，侵刪）目前的前灘接下來出讓的用地，主要是集中在紅圈內。三湘的地段確實相對於晶耀、晶翠來講要好不少，不過也確實離地鐵比較遠。但是人家的江景確實也基本是無敵的了，12萬貴是貴，但是也不能說離譜吧。而且畢竟還給了個學區啊。然後就是

格力地產

的兩個專案，這個我說實話，

格力32

地塊位置很好，但是那種圍合式的設計，真的是很奇葩，有點對不起這麼好的地皮了。

至於三林地鐵站附近呢，主要關注的一個是明珠c的學區房，金地灣流啊，環球翡翠灣啊，這幾個都不錯，然後那附近還要出一個不小的地塊，據說是恆大做的。

三林世博家園

的話呢，房齡很老，有幾個小區是比較破敗的，可以入手，但是生活體驗就會比較差了。另外就是御橋有個垃圾焚燒廠，這個仁者見仁智者見智吧，在意的不要考慮就好。

北蔡板塊：

北蔡板塊有三大優勢，第一個是在中環內，第二個是房齡新，第三個是有產業溢位。北蔡離張江很近，產業溢位相當的好，人口匯入對於房子的脫手還有租賃來講，都有不小的好處。再加上房齡新，又是在13號線沿線，所以其實價格還蠻高的。之前有朋友看過大華錦繡的樓盤，跟浦西中環差不多，價格也不算便宜了。而且7號線也在北邊穿過，所以基本來講價格也算是合理的。

周康板塊：

跟三林類似，也是一個比較大的板塊，是周浦和康橋的合稱。這一塊目前也是非常受關注，主要討論的就是周康值不值6萬多這個價格。

我的態度是，不算特別合算，但是氣氛都烘托到了，降價也不太可能。

比如保利首創頌，也是一時地王，現在開盤了呢也不可能就完全把人家打死，價格下去的可能性不大了。加上週浦那一塊人群集聚和商業氛圍已經不錯了，所以整個周康板塊也是有價格支撐的，雖然說在外環外，還在巴巴的指望著18號線通車，但是那邊的新房賣個5-6萬也不是沒人接盤。上海買房子就是這樣，你只要能找到人接盤就行。周浦相當於補齊了8號線和16號線中間的這個大口子，浦東的放射性地鐵基本補齊了。

張江板塊：

浦東的幾個板塊都類似，走的是

產業人口

帶動區域住宅的路線。張江就是優秀的代表。張江的產業規劃和佈局，確實是國家級的，而且規模還在擴張，後續由陸家嘴地產在張江發展的大型綜合體，還有張江的科學之門，目前上海規劃最高的雙子塔，320米。定位稍微遜色於臨港，但是目前的產業規模和佈局已經初露崢嶸，那附近的價格貴很正常。再加上還有學區的加持（張江湯臣豪園），張江完全值這個價格。只是受眾會受限而已。

碧雲板塊：

碧雲類似於古北，定位都是國際社群，房子的品相都還是不錯的。而且接下來14號線通車之後，碧雲的通勤便利程度大大提升，之前是9號線，現在有了14號線串起來之後，很快就能和6號線聯動起來，效果會好很多，當然我估計捨得在碧雲買房子的人，應該也不會坐地鐵吧。不過商業配套這一塊一般，屬於不是特別適合平民的板塊。前幾天碧雲尊邸認籌，也是開盤清盤，也是實力的體現。

花木板塊：

花木板塊是浦東意義上的核心區域，重點是看

龍陽路

的規劃。早期2000年代的時候，當時規劃就把

花木路

作為上海四大中心（東花木、西真如、北五場、南徐匯）之一重點規劃，花木路的配套在浦東相對來說也比較好，而且重點是作為地鐵在浦東的重要交匯地，未來的發展空間非常大。2018年1月龍陽路巨無霸地塊出讓，拉開了龍陽路開發的序幕，這個地塊的面積接近1平方公里。加上後續龍陽路的的六軌道（2、7、16、18、磁懸浮、機場線），這個板塊的綜合實力極為強悍，周邊的老破小完全是可以考慮的。這一個板塊價格也不便宜，大唐國際也都要9萬左右了。

洋涇板塊：

洋涇板塊主要是承接陸家嘴的外溢。不少打著濱江旗號的其實都不是陸家嘴正地段，比如萬科翡翠濱江、恆大濱江華府、陸家嘴一號院等，價效比相對來講也還可以，交通主要依賴六號線。不過很快14號線通車之後，對這裡會有明顯的利好，出行的便利性會有所提升，所以說不是特別有錢的朋友，洋涇板塊也可以看看。但是這裡的老公房其實也不少，只是求配套的話，買也是可以考慮的。不過目前

濱江通道

修路還比較多，所以其實環境算一般般。去年去看的時候差點把我顛死。。。

金橋板塊：

產業三兄弟之老二，屬於本地產業人口匯入轉化催生的板塊。主要依仗

金橋開發區

，我有在華為工作的朋友房子就買在那邊。金橋的優點首先就是軌道交通其實比較便利，一方面有12號線、6號線、9號線經過，後面還規劃了14號線和19號線。發展前景比較好，而且也明確是要發展金橋副中心，雖然定位不如張江，但是也屬於很強的產業規劃了。另外就是房齡也比較新，所以其實還是蠻適合去那邊看看的。價格相對還可以，脫手也容易些。

外高橋板塊：

產業三兄弟之老三，但是好像洲海路那邊有化工廠，有些朋友考慮那邊的話會比較猶豫。這一塊大量的森蘭系物業，品相也基本都還可以。而且有六師附小芳菲學區，還能兼顧考慮一下學區，劣勢是軌交一般，只有6號線，出行對自駕要求高。不過隨著6號線和10號線合龍。外高橋出行的便利性會強化不少。主要是外高橋北側港城路那一塊的不少大居，出行去楊浦、寶山也蠻方便的。價格還比較合理，房齡也新，可以關注。尼德蘭啊，陽明花園啊，這樣的新房其實買也挺好的。

曹路板塊：

曹路大居是上海比較早期的大居之一，主要依賴9號線出行，我本人沒去過曹路大居，所以也不方便做評價。短時間內可能還是吃金橋的外溢比較多一點，商業氛圍一般般，屬於二級商業向三級商業變化的模式。價格確實不高。

我這邊想講一個問題，就是地鐵底站的軌交房怎麼看？一般地鐵底站的房子比較便宜，有句話叫“寧多坐兩站，不多走兩步”所以底站的軌交房是可以考慮的。但是底站便宜還有原因就是周邊的配套和房子的品質問題，要綜合看待。（話說我寫完這個文章之後，有個小姐姐發了圖給我，是浦東主要的墓園分佈，大家可以參考一下。）曹路的墓園就比較集中了。。

唐鎮板塊：

唐鎮板塊其實跟合慶可以合起來，但是唐鎮的軌交性質還比較強。所以我就分開來做討論。唐鎮跟碧雲風格類似，都是高階居住社群，說實話那地方賣6萬多我是覺得有點肉痛，但是吃著張江的人口外溢，唐鎮賣的貴一點也一直都有人去接的。大名城紫金九號拿個價格，我覺得買其實也OK。基本屬於進可攻對可守的格局，加上後續

上海東站

的落地，唐鎮這個高階社群還是有的走的。

合慶板塊：

這邊我也沒去過，不熟悉就不亂說了。目前的大問題還是在軌交上面受到限制，軌交安排不多的情況下，出行限制比較大。那一塊的房子房齡也不算新，而且出行不是很方便，所以單價便宜不少，基本上兩三百萬能拿個房子，但是短時間內的漲幅恐怕會跑不贏大盤。相對唐鎮更依賴東站。

川沙板塊：

川沙是官方規劃的新四大中心之一（東川沙、西虹橋、南莘閔、北吳淞），目前的新盤比較少，地鐵比較依賴2號線。川沙的老房子價格不貴，都在3-4之間，次新房有唐鎮化趨勢，價格都要有5萬多了，那邊適合工作地點基本確定在浦東的且有耐心等待東站起來的小夥伴去考慮，其他的考慮那邊意義不大。價效比比較一般。

祝橋板塊：

祝橋之所以進入我的視野，還是因為祝橋地王，也就是現在的公元2040這個專案，這個專案屬於總價地王，所以其實也不算那麼誇張，總價地王拿的貴一點麼，產品多慢慢去化也沒啥大毛病。優點是招商、金地、融創三家操盤，大牌子至少不會太爛。但是劣勢就是那個地方的交通實在是太bug，處於2號線和16號線大喇叭口的最中間。這交通的便利性簡直是差的一塌糊塗。再說了45000的新房，我跑到嘉定去買他不香麼，何必在這邊感受飛機起落呢。說實話，還是太超前了。空港新城發展起來是時間問題，虹橋就是很好的典範，但是你也沒必要提前20年衝進去潛伏啊。。。價效比並不划算，可能唯一的有點就是特點就是：誒，我們家在浦東機場的航道下面啊。。。（一般都是虹橋的航道）

航頭板塊：

航頭也是傳統的大居之一，位於周康之南。這個地方距離浦江很近，但是弱於浦江。很多人問我，為什麼浦江那地方在申嘉湖邊上了咋還那麼貴？原因有兩個，第一是規劃早，大居氛圍成熟。第二是八號線的重要作用。對比浦江和航頭，你就發現，航頭到大型商務區的距離和便利性，遠不如浦江，所以那邊的新房，賣44000（中海雲麓裡），我還是那句話，氣氛到了，不那麼貴也不行。但是價效比一般，我浦江萬達旁邊的旭輝專案也就是4-5，但是人家去前灘去中心商務區是可以直達的啊（浦江線換8號線）。

新場板塊：

新場相當於低配版航頭，這個板塊的定位比較尷尬，首先張江這個概念用不上，張江也不可能跑那麼遠，最多輻射到周康。然後臨港呢，又碰不到，臨港目前還得慢慢來，所以新場屬於那種比較尷尬的板塊，漲幅基本跟大盤一起，可預見的範圍內，新場基本鎖死了16號線。而且那邊的新盤也不算多，特意跑那邊去買意義不大。

惠南板塊：

惠南跟新場比起來呢，就屬於比較能沾臨港的光的了。但是怎麼說呢，臨港目前也還是投資價值大於居住價值的，去惠南買就更不要有投機的思想了。按照預算老老實實看，如果說預算不太夠的情況下呢，看看惠南也行，但是不值得專門跑過去拿，意義不太明顯。當然你要是想住大豪斯，去惠南還是可以打著滾買房子的。

臨港板塊：

下文詳述。

總結：浦東新區的幾個板塊我給大家歸納一下：

頂級商務區：陸家嘴、世博、三林前灘部分、花木龍陽

商務區溢位：塘橋、洋涇、三林部分、北蔡

產業三兄弟：張江、金橋、外高橋

高階居住區：碧雲、唐鎮

大型居住區：航頭、新場、曹路、周康、惠南

空港新城預備區：祝橋、川沙、合川

浦東與浦西相比，其住房的投資屬性相對濃，同等情況下，單純看地段價效比略弱，但是隻要能夠盯緊產業區，找準可能的下家。在浦東買房子也是可以的。浦東目前的規劃利好很多，所以既不要盲目相信開發商的宣傳，也不要一昧感慨貴。貴不是問題，值不值得是問題。

二、臨港板塊前瞻與解讀

臨港板塊也是我18年開始關注的一個板塊，要說這個板塊最早應該還是肇基於2005年洋山深水港開建。洋山深水港應該說是上海港口方面的一個大突破，上海在長江港口和黃浦江港口的容量已經基本飽和的情況下，跟浙江弄來了

嵊泗並打造了洋山深水港，這波操作直接將上海的吞吐量拉到了世界第一（後來寧波+舟山才超過）。當時開發的時候，根本就沒人會意識到洋山深水港會有這樣的地位，但是現在沒人會否認洋山深水港的巨大潛力。

由於洋山深水港的日趨成熟，臨港新城的開發勢在必行。前港，中產，後城是一種很常規的發展模式，不論是新加坡、香港，還是深圳的蛇口。都是這樣的發展邏輯，所以臨港新城的打造勢在必行。里程碑式的事件，是16號線通車，雖然16號線有種種不足，但是這是第一次城市的觸手拓展到了臨港。里程碑式的土地出讓，是18年特斯拉超級工廠落地，這個可真的太牛了。“中產”的佈局邁出了重要一步。而最後就是近期臨港新城的規劃，則是“後城”的規劃正式落地。臨港近期出讓了91億的巨幅土地，用於進行開發，而且後續的供地和土地出讓，還是綿綿不盡，其發展的空間是難以想象的。

目前臨港新城的規劃圖是非常好看的，而且著力要打造的跨國國際貿易與國際社群、國際資訊產業集聚區的定位，不可謂不高。整個臨港的開發總規劃，我查了下，大概是2000萬方，北外灘是800萬方（地皮大就是可以為所欲為啊）。當然北外灘的目標更多的是中心商務區的擴張，而臨港的目標是再造一城，這是不能相提並論的。

而且讓很多人關心的交通問題，也是會以組合拳的模式開啟，這招就叫“打造

浦東樞紐

”。在浦西目前已經基本發展成熟的情況下，浦東樞紐的打造就非常有必要。一方面，東站、浦東機場聯動起來，另一方面，臨港的交通線路肯定不會只有16號線。後續的拓展和規劃是值得期待的。再說一句，上海為了把人往臨港騙，也是喪心病狂，把米其林和免稅店都搬過去了。。這也太狠了。

總結起來，臨港的佈局是典型的“前港中產後城”的模式，並且在造城的背景下，已經在引入商業資源和產業資源，加上後續的軌交佈局，臨港的繁榮是完全可以期待的。

對於臨港的房地產市場，我感覺，如果是18年進臨港的，那可以說是相當划算，現在能不能進？也能進。但是市場風向已經在向賣方市場轉化，臨港的開發商也好，房東也罷，都會揮舞著規劃來告訴你我的房子有空間。而且臨港還有個很大的優勢，就是對於買房資格可以放寬，這個是上海在不得不限購的基礎上，悄悄撕開的口子。臨港在五年內，跑贏上海大盤幾乎可以說沒有任何問題。

我的建議是，考慮臨港的話，最好你是有閒錢去投資的，而且22年之後，就最好謹慎一些了，跟大虹橋類似，14年15年最賺，過了那個風口，賺的不會那麼狠了。至於臨港的剛需，隨著產業的不斷引入，肯定會慢慢跟上的。

好啦，那麼浦東新區的內容就基本講完了，21個板塊大概講了一下我的看法，如有疑問的可以在評論區交流。接下來的幾篇，就是典型的爽文，我將解讀上海灘四大天王——黃浦、靜安、徐匯、長寧。希望大家能夠多多支援，下一篇：土味雜談16區買房（12）——第十一話：魔都正C位 靜安區（上）