長壽路，三宗罪與兩個機會
夢清園在哪裡
長壽路板塊是普陀最好的位置了，全部位於內環內，甚至是蘇州河南岸。
往西是長寧區，往南一路之隔就是靜安區。
這樣的地段，房價卻不高，與真如、長風、大寧等中環區域相差不大。而且在2035規劃中沒有被納入中央活動區（CAZ），以至於普陀區吃了鴨蛋。
甚至規劃全文中都沒提到長壽路這幾個字，讓人很是惋惜：
這樣好的位置，是如何淪落到這步田地的？
01
長壽路區域的第一宗罪是商業發展遲緩，儘管商業發達一度是長壽路聞名上海的標籤。
1900年工部局開始跨界修築長壽路，使其變成介於華界與租界間的模糊地帶。
由於模糊地帶以及靠近蘇州河的優勢，道路鋪就後沿線彙集了大量工廠，甚至於後來成為工人運動的中心區域。
隨工人而來的就是繁華的商業街，1930年代這裡開業商鋪多達100多家，1949年更是超過400家。
建國後幾經風雲，長壽路大自鳴鐘附近卻一直保持著商業中心的地位。
大自鳴鐘
進入新世紀大拆大建時期，因為規劃的失敗開始走下坡路。
長壽路最近一輪開發時間很早，1996年就建成了3。68萬方的亞新生活廣場，當時還沒有梅恆泰。
寬闊的中庭設計、超大停車場在當時也是風頭無兩，甚至1998年張信哲還在這舉行了歌迷見面會。
然而2005年後商場如雨後春筍般湧現，漸漸的亞新就不夠看了。
到今天，完全淪落成縣城級商業體。2015年傳說要翻新，卻一直被擱置著。
亞新生活廣場中庭
隔壁巴黎春天倒是變動很大，建成後名字就換了好幾次。
2008年黑石集團買下，改名調頻壹廣場。
然而年年虧損，直到2011年甩手給新世界，改名巴黎春天。
巴黎春天骨子裡並不是高檔商場，以出售打折商品為主，類似於位置較好的奧特萊斯。
後來又開了189，體量不大；現在金地的商業又在動工，商業面積也僅2萬方，標準社群商業配套體量。
從此宣告長壽路地區商業更新徹底失敗。
目前真正引人注目的商業還是沿街商鋪，整體業態與城市介面與徐家彙又相距甚遠。
總體而言，作為內環內板塊，這裡商業並不讓人滿意。
沒有地標、
沒有形成匹配內環核心區的城市繁華。
好在到靜安寺與中山公園都不到3公里，過去逛街也算方便。
距離靜安寺、中山公園這麼近，
可能也扼殺了長壽路的商業改造之路。
02
長壽路的第二宗罪，是蘇州河的開發失敗。
與黃浦江相比，蘇州河更像是上海的母親河。這樣一條有文化底蘊、有本地人情感、有內環經濟支撐的水系，放在任何城市都會成為中軸線。
而蘇州河最好的景觀段就在普陀。
這裡有連續的河灣，形成了絕佳的觀感，可以說是上天對普陀區最好的饋贈。
然而普陀區政府是如何利用的呢？
幾乎全部被做成了普普通通的住宅，原本可以成為地標的地段就這樣被浪費掉了。
北區最好的兩個灣區，建成了一大片住宅：中遠兩灣城，口碑一塌糊塗。
南區兩個灣區，分別建成了大上海城市花園、半島花園，前者車位比不足，後者物業管理太差，都沒能成為標杆專案。
僅一個灣區做成了夢清園公園，體量很小，形不成氣候。
雖然劃為住宅用地拍出短期內可以收取更多土地出讓金，長期來看卻扼殺了板塊上升的機會。
直接的後果就是，長壽路板塊沒有一個可以拿的出手的專案，以至於在市級範圍內毫無影響力，產業匯入就無從談起。
看看隔壁靜安區的動作，真的是高下立判。
閘北區的河段其實不如普陀區，整體景觀比較普通。但是閘北靜安合併之後，迅速將蘇州河作為發展中心。
在一軸三帶的發展規劃中進一步做實，成為與南京西路平行的發展主線。
前幾天還有朋友問到，同樣是內環內的下只角，為什麼靜安天御賣到125000元/平，而錦繡裡只能賣105000元/平？
看看人家是什麼規劃就知道了。
靜安國際中心60萬方商辦體量坐鎮，五星級靜安洲際酒店塑造地標，與不夜城核心區連成一片，一直綿延到漢中路軌交樞紐。
而你錦繡裡旁邊只有一座玉佛寺。
不同的行政能力，真的可以決定一個區域的生死。
長壽路還有最後一個灣區可供開發，目前已經形成M50創意園，希望後續能帶來更多驚喜。
03
長壽路三宗罪是，這裡的房子也是乏善可陳。
普陀是一個缺少豪宅的區域，長壽路也不例外。
區域內標杆專案是西康路989和淺水灣愷悅名城。前者是12年次新專案，在當地傲視群雄，但是拿到全市範圍就不夠看。
同期建設的綠地海珀旭暉、中海紫御豪庭深牆大院至今也是豪宅代表，大寧瑞仕花園、萬源城尚郡更是成為中產階級心目中的地標。而華僑城的西康路專案外立面用的塗料，物管也相當一般，總體難以呈現高階住宅氣象。
淺水灣愷悅名城濱水而建，是出豪宅的地段，然而交出的答卷也很難說讓人滿意。物業管理還算及格，小區內乾淨整潔，但是園林設計相當普通，與金茂、龍湖等開發商的產品有相當差距。
淺水灣愷悅名城小區環境
好在幹掛石材外立面保住了標杆位置。
其他半島花園、聖驪澳門苑等小區物業管理較差，交房不到20年小區環境已經開始破敗。南京西路同期建設的專案為國際麗都城、中凱城市之光等，小區內部環境現在要高出一個檔次。
半島花園綠化率很高，保持效果卻不佳
樂活居、世紀之門等小區塔樓設計，一層十幾戶，設計理念落戶20年以上。
河濱圍城建成不到20年，外立面破舊的嚇人。
上青佳園在位置上也稱得上標杆，為了所謂的風水豎起50米高的假山，15樓以下采光都受到影響。這種神操作，就沒人管嗎？
如上，總體而言主要問題是：
沒有優秀的開發商入駐，設計的產品五花八門；物業管理較差，社群環境保持不佳。
宋丹丹曾經在微博上喊話潘石屹：求你別蓋樓了，浪費了那麼好的地。
長壽路區域這麼好的地，交出了這樣一堆產品，是不是也該找開發商談談了？
04
長壽路就是這樣一步一步把自己作死，手拿倆王四個二還是輸了。
不過所有的文字都是片面的，一篇文章不可能涵蓋所有內容。以上三點只是以馬後炮的形式反思一下這個區域的建設歷史。
有更多的因素難以展開，比如蘇州河以及工人運動中心的文化概念沒有利用起來、學區建設方面的滯後等。
也有一些客觀條件的限制，諸如這個區域本身就缺少豪宅氛圍、一些老舊小區改造困難等等。
總之長壽路目前的現狀是難以令人滿意的。
錯過了上一次集中開發（2000-2010年），現在又迎來了新的機會，希望能夠把握住。
第一個機會就是蘇州河沿線的繼續開發。
雖然大量的優質河景資源被浪費了，留下的一塊灣區以及其他邊邊角角能充分開發，會產生一些新的機會。
M50創意產業園作為試水，雖然客群基數不大，還是形成了一定影響。天安廣場的“空中花園”有一些爭議不過卻賺足了眼球，有望成為普陀區的地標。
沿河有不少名人故居、顧正紅紀念館、紡織博物館等歷史遺蹟形成了良好的紅色氛圍，如果能像新天地、徐匯濱江一樣的有效利用開發，長壽文化產業將成支柱。
另一個機會是北橫通道的建設。
地面交通一直是長壽路區域的優勢，長壽路與長寧路、北翟路、海寧路連城一體，橫貫東西，可能是上海最長的道路了。
北橫通道連結虹橋樞紐與外高橋兩大重鎮，是上海的1號工程，第二條延安高架，對沿線的產業互動和人口匯入帶動作用都很大。希望長壽路能夠把握這次開發紅利，擺脫次級居住區的標籤。
05
說長壽路是次級居住區，是相對南京西路靜安寺而言的。
而這也是長壽路吸引客流的主要動力。
長壽路是有一些問題，房子品質也難說完美，不過始終是比老公房要好很多。
更重要的是，比靜安、長寧便宜。
淺水灣、華僑城（西康路989）等標杆專案整體品質還是優於國際麗都城等小區，畢竟房齡新了將近10年，車位配比也更充足。
但是同期產品半島花園等小區品質就低南京西路標杆一檔。
所以綜合來看，長壽路便宜2。5萬/平左右，距離上卻相差僅2公里。
有不少居民經常步行到靜安寺，飯後走走半小時半小時就到了。而且過了安遠路就是靜安區地界，街景還算不錯。
而且雖然長壽路房子保持不太好，戶型設計卻接近主流。
與靜安區動輒130平兩房相比，這裡有大量80-100平兩房、120-140平三房，功能性強又降低了入手門檻。
600-800萬就能在內環入手兩房，想想是不是也挺激動？
另一個吸引客流的因素是交通。
得益於內環內，軌交密度很高，板塊內就有7號、13號線，換乘1號、3號、4號、11號線也僅需1、2站，半小時內可以通達上海主要的中心區域。
自駕便捷前面提到過，向北有蘇州河有些阻隔，向南路網密集通暢。普陀本來就在北方，北向的機會不多。
其實上海內環本來就很小，內環內各板塊通達性都很強。
綜合來看，長壽路發展並不理想，導致這裡成為一個價格窪地。
內環內的核心位置，意味著這裡不缺客群，總價的相對低廉吸引了不少次級需求。
未來仍有一些機會，不過看起來這場翻身仗難度也很高。
以上為正文 編輯/環線諮詢
