浦江鎮，為什麼突然這麼火？
浦江鎮於2000年由陳行、杜行、魯匯三鎮合併而成，在2015年南匯新城鎮出現之前，一直是上海面積最大的鎮級規劃。
南北長達14公里，內部分化極其嚴重，動遷房、產業園、村落、低密度別墅一應俱全。這次我們只講浦錦街道片區，大概與原陳行鎮重合。
01
提起浦江鎮，通常第一印象是遠，第二印象是荒，第三印象是動遷房。
不過浦錦街道可不僅僅只有動遷房，也有環境極其優質的低密度居住區——以一品漫城、華僑城片區為代表。
尤其是華僑城片區，社群環境不輸給任何一個高階居住區。
不管是佘山、碧雲還是新江灣。
華僑城內部街道
這裡街道整潔，綠化覆蓋率高，而且以疊加別墅和洋房為主，沒有高層住宅帶來的壓抑。
為了拍這幾張照片，環二特意在徐家彙風塵僕僕趕到浦江，一看到這樣的街道心立馬靜了下來。
感覺時間都變慢了。
而且這裡與動遷房分開，入手門檻600萬以上，別墅主力房源都在1000萬以上，居住人群素質均一，街道環境保持的極好。
雖然華僑城是第一個進駐浦江的開發商，最老的房子也才15年左右。只要不去看陳行公路以南的幾棟老房子，這裡就是世外桃源。
而且大部分小區採用英倫風暗紅色面磚，經久耐用又凸顯品質，整片的高品質住宅蔚為壯觀。
這周正的地塊、整體的社群排列，對強迫症患者極其友好。
華僑城產品自身品質已經被廣泛認可，小區內居住舒適感不用環二贅述。
一品漫城區域規模相對較小，社群品質稍遜華僑城一籌，物業管理也相對寬鬆。
一品漫城航拍
即使是動遷房片區也規劃了大片的綠地，下地鐵後步行回家看看街景也是一種享受。
與新江灣相比，優勢是在保證居住環境的同時，也可以享受到較高的資源配套。
動遷房片區浦江城市生活廣場已經相當成熟，業態廣泛，而且體量高達10萬方，作為一個社群商業配套足夠了。
不過建設較早，具有濃濃的城鄉結合風。
華僑城開發運營的360生活廣場定位就高了許多，除了缺少B1層與市區商場沒什麼區別，總體量也近10萬方。
不過由於居住密度較低，浦錦街道基本沒有底商，幾乎所有的商業配套都集中於兩個商業中心。
而社群開發又是以地鐵站為中心向西橫向推進，導致西部靠近黃浦江的小區生活便利度較差。
買買菜下個館子逛個超市都要走一公里多甚至兩公里也是挺煩人的。
仁濟醫院南院以及復旦大學附屬耳鼻喉科醫院均為三甲，想想當年整個普陀就一所三甲醫院，這裡是不是幸福多了。
教育方面的短板也逐漸被解決。2018年開始上師大三附小、附中開始陸續招生，現在入學的幾個班級家長反饋還不錯。
雖然不是很雞血，老師倒是挺負責，課外活動也非常豐富。
而且招生以華僑城、一品漫城片區為主，重視教育的家庭相對較多。
在外環線外，找這樣一個資源如此均衡、環境如此優質的社群還真不容易：
江橋，動遷房商品房工廠夾雜，東有垃圾焚燒廠北有鐵路西有鐵路上有航道；七寶學區、商業發達，無奈街道環境太過混亂；莘莊資源富集，沒得挑，但是人口密度太高；周浦資源弱一個等級，環境也說不上多好；北四區外環外更是不能看。
02
這樣一個均衡的社群，偏偏位置又極佳。
上海地傾西南，浦東向南發展，南部的發展優勢是客觀存在的。
浦江鎮就位於上海市正南方，而且到核心區不足15公里。
這個區位，比莘莊更好。
不過由於徐家彙的異軍突起，圍繞徐家彙分佈著大量優質資源：第六人民醫院、西南位育等名校、南站、錦江樂園、宜家、萬體館等等。
以至於徐家彙在2035規劃中被納入CAZ，副中心順利轉正，莘莊到市中心的距離被縮短至10公里。
而一同被納入CAZ的還有前灘，這是一個出道即是巔峰的區域。
前灘一旦建成，浦江到市中心的距離將縮短至5公里。
環線一直不支援唯規劃論，即使到現有的市區也相當方便，40分鐘可以觸達浦東浦西大部分重鎮：
乘地鐵，到人民廣場12站，到世紀大道12站，到徐家彙8站，到靜安寺13站，到中山公園11站，到張江高科13站。
自駕，不堵車時40分鐘可達人民廣場。
03
當然，這裡的主要問題就是堵車。
浦江鎮雖然居住密度低但是人數可不少，8號線自身運力不足增加了自駕比例，奉賢過來的客流也在此彙集。
所以這裡地面交通的壓力不比寶山滬太路小。
雪上加霜的是，浦江一直以來最被詬病的是斷頭路太多，大部分人進出都依靠浦星路-濟陽路。
向東到周浦康橋，不通，只能走浦星路繞行；向西有黃浦江天塹且沒有過江隧道，只能走浦星路上徐浦大橋；向北更是一條道走到黑。
導致的局面就是越向北越堵，經過蘆恆路一品漫城以及東側動遷房的車流匯進來後就徹底動不了了。
蘆恆路至前灘這三公里，經常一堵就半小時。
堵車多了就有人開始抱怨浦江鎮地理位置尷尬：
親爹閔行能管到馬橋就不錯了，黃浦江以西鞭長莫及；背靠浦東大金主，可是連乾兒子都算不上；向南是奉賢小弟弟，自己地多錢少更形不成聯動。浦江拿什麼發展？
後來的發展證明這個抱怨是沒有意義的，道路沒通只是因為起步較晚，2015年過後地面交通改善很多。
三魯公路跨外環線橋2016年建成，有效分擔了浦星路車流；
東西向林恆路、陳行路、江月路打通，地面交通進一步分流。
而且交通狀況的改善遠沒有結束。
濟陽路高架已經在規劃，蘆恆路-銀都路隧道已經在動工，遠期另外兩條南北向主幹路也會落地。
自駕方面的擁堵漸漸的會被解決，8號線的擁堵短期內確實沒有辦法。
正是由於軌道交通四通八達，人流眾多。
浦江世博家園有90多萬方、商品房200多萬方，以及奉賢BRT接駁客流、三林動遷房客流、凌兆新村客流集中在一起，8號線差點堵成了9號線。
而且由於搶在世博會舉辦之前給世博家園通地鐵，8號線採用的6C車輛，到現在也才加到7節車廂，運力有限。
只能等到19號線落地，客流可以得到緩解吧。或者地面交通改善後，能買車的都去買車。
04
前文多次拿莘莊對比，並不是說浦江就超過莘莊了，只是這裡資源與環境均衡的更好一些。
在城市化程序、商業配套方面，與莘莊還有不小的差距。
最明顯的，城市骨架拉的太大導致片區之間留有大片的空地，形成濃厚的城鄉結合風。
一品漫城與華僑城之間的空地
而且優質的社群環境最遠到聯航路，聯航路以南幾乎是未開發狀態。到沈杜公路一帶，就只能用荒涼形容了。
沈杜公路街景
聯航路以南的部分我們不去管它，週期可能需要幾十年以上。
聯航路以北的大片空地，給社群的更新提供了更多可能性。
華僑城、一品漫城片區形成了濃厚的高階居住區氛圍，為後續高階專案的打造提供了基礎。
去年融創桃花源開盤，將區域價格上限提高了不少。2500萬的門檻價格，已經進入上海頂豪圈層。
待兩個片區融合之後，面積將高達6平方公里。而且交通狀況改善後，這裡將不缺客群。
前灘1000萬隻能買一個80多平小兩房，向南5公里就可以買到200平的別墅，只要交通通暢吸引力極強。
（題外話：5公里，房價打對摺，這樣巨大的價格落差肯定不正常。是前灘定高了還是浦江定低了？）
尤其是對於夫妻雙方分別在浦東、浦西工作的家庭，選擇浦江作為折中最好不過。
浦西有佘山、西郊別墅區，浦東北部有碧雲、東郊別墅區，浦東南部的高階居住區是不是在浦江開始？
以上為正文 編輯/環線諮詢
