追蹤上海那些“地王們”，有的2個半小時清盤，有的倒貼2萬都懸！
上海近幾年，陸陸續續誕生了共19幅“地王”。他們備受關注，自帶流量。
從去年8月至今，這些含著金湯勺出生的“地王樓盤”已經陸陸續續誕生了不少。
究竟是天生貴胄還是淪為布衣？
今天我們就來聊聊這些“地王”們各自的“樓生”，看看他們的前世今生。
1、融信世紀江灣
（融信楊浦地王）
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前世
融信楊浦地王
拿地價：31.55億元
拿地時間：2016/7
樓面價：5.2840萬/㎡
溢價率：243.97%
保本價：6萬/㎡
2
今生
開盤價：9.2萬/㎡
融信世紀江灣是賣的最好的“地王”，開盤當日2個半小時，全部房源售罄。均價9萬/平方米以上的“日光”新盤。
楊浦素來是教育大區，學區是最大利器之一，擁有從幼兒園到大學全線的教育資源，其中復旦非子弟學校——復旦附小二附中就在隔壁。
公寓早就賣完了， 剩下一些疊加總價在1500萬起，但銷售一定是不愁的。
2、虹口新城金茂府
（新城涼城地王）
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前世
新城涼城地王
拿地價：37億元
拿地時間：2016/7
樓面價：6.7409萬/㎡
溢價率：77.39%
保本價：12萬/㎡
2
今生
開盤價：10.2萬/㎡
金茂府系產品一直是行業的一個標杆，新城虹口金茂府佔據城市核心地段，享受自然和城市優質資源的雙重聚合，加之前瞻的科技生活體驗，品質自然是沒得說。
但可能是因為價格偏高的原因，加之沒有楊浦區的學區房那麼有吸引力，不僅沒能實現日光，現在也還是依舊在售。
3、中海九峰裡
（中海小崑山地王）
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前世
中海小崑山地王
拿地價：19.55億元
拿地時間：2017/3
樓面價：3.0893萬/㎡
溢價率：69.91%
保本價：3.9萬/㎡
2
今生
開盤價：4.4萬/㎡
2018年8月9日，松江樓盤中海九峰裡開盤推出506套別墅和洋房，洋房建面95㎡，均價4萬元/㎡，總價369萬起；別墅建面約135㎡，總價666萬起。
截止到今天，506套房源一共網簽了6套，與中海九峰裡僅一路之隔的路勁佘山院子高層均價35000元/㎡，相比之下中海的價格並不算友好。
值得注意的是，在2019年5月30日加推新房源的時候，洋房均價從4萬/㎡降至3。3萬/㎡，總價330-380萬/套，比首開總價最低價降了39萬。
對它有意向的小夥伴可以持續關注一下，
我估計中海開了竅以後，接下來可能還會有打折的活動。
4、中糧首創禧瑞祥雲
（中糧新場地王）
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前世
中糧新場地王
拿地價：24.4億元
拿地時間：2016/6
樓面價：3.5743萬/㎡
溢價率：235.62%
保本價：6萬/㎡
2
今生
開盤價：4.2萬/㎡
祥雲的開盤並不好，認籌率只有15。3%。但是4、5、6月的銷售明顯上升。
原因其實是商家的優惠力度上來了，4、5、6月期間，凡是在售樓處購買指定房源的，就送客戶價值20W的家裝大禮包。
這個盤本身還是有優點的，位於浦東中部、半小時直達張江、坐擁新場唯一10萬方商業綜合體、80%超高得房率。。。
如果優惠力度跟上了，相信還是會迎來一批客戶的。
5、中駿天瓏
（中駿徐涇地王）
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前世
中駿徐涇地王
拿地價：6億元
拿地時間：2016/8
樓面價：4.5072萬/㎡
溢價率：165.16%
保本價：7萬/㎡
2
今生
開盤價：5.8萬/㎡
中駿天瓏直白地說，有點雷聲大雨點小。開盤認籌率過50%，開盤後200天簽約率才44%，很明顯天瓏開盤認籌有點“水”。
主動營銷和客戶“自來水”的情況都不太好
，算是布衣一枚了。
6、合景天悅
（合景松江地王）
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前世
合景松江地王
拿地價：47.35億元
拿地時間：2016/7
樓面價：3.9073萬/㎡
溢價率：156.3%
保本價：6萬/㎡
2
今生
開盤價：5.2萬/㎡
合景天悅開盤認籌率26。3%，194天后的網籤率37%，滯銷的情況依然在延續。
優勢：
1。 地鐵口物業，距離地鐵口只800米左右，通勤方便。
2。 戶型主打剛需，主打2-3房產品，符合市場需求。
3。 自身帶有生活設施，滿足住戶日常需求。
4。 目前專案四周少高樓遮擋，大部分戶型採光與通風都不錯。
5。周邊環境配置相對較高，滿足大部分居民生活需求。
劣勢：
1。 周邊商業區較多，環境較為吵雜。
2。 貴，價格5W+，全部一套下來至少500萬，同樣價位有更多選擇。
3。 車位標準未知
4。 房屋戶型99平對於改善來說，大兩房戶型，實用性不高
總結一下就是如果價格不改變，價效比太低了。
7、融創壹號公館
（融創泗涇地王）
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前世
融創泗涇地王
拿地價：30.05億元
拿地時間：2016/5
樓面價：3.8291/㎡
溢價率：111.62%
保本價：6萬/㎡
2
今生
開盤價：4.8萬/㎡
打著的旗號是徐匯西科創高地+9號線+融創千萬級標準打造一脈徐匯的全球科創高地。
專案周邊擁有著全系國際化配套，再加上融創親自打造的千萬級豪宅產品力，從品質上來說，是沒毛病的。
況且融創的銷售能力一直讓人不由說一句好傢伙，這個樓盤也是名副其實的“續銷王”。
8、西郊金茂府
（建發嘉定地王）
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前世
建發嘉定地王
拿地價：41.98億元
拿地時間：2016/6
樓面價：3.0289萬/㎡
溢價率：68%
保本價：5.6萬/㎡
2
今生
開盤價：4.39萬/㎡
“限價”使得西郊金茂府擁有了無與倫比的價效比。原本就是奔著高階社群理念去的金茂府，無論是軟體還是硬體，都是集大成之作，各種黑科技一應俱全。
也正是因為“限價”，導致西郊金茂府逢開即爆，目前房源也只剩下一樓了。
有興趣的小夥伴可以留意一下，因為價效比，真的很高！
9、金地2040
（金地祝橋地王）
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前世
金地祝橋地王
拿地價：88億元
拿地時間：2016/7
樓面價：3.3023萬/㎡
溢價率：115%
保本價：6萬/㎡
2
今生
開盤價：4.48萬/㎡
金地的顏值，肯定是沒得說，大家看了都會心動。但事實上它賣的並不好。
專案的可售房源有568套，拿證房源套數為835套。也就是說，金地·公元2040首次開盤到現在，才去化了3成。
目前，3年後周邊的新房報價，大致是這樣的。祝橋在周邊沒有軌交、沒有大型配套的情況下，房價卻超過4萬/㎡。
祝橋：4萬+
惠南：3。2萬+
航頭：4。8萬+
臨港新城：2。5萬+
臨港萬祥：2。2萬+
所以，這個地王盤賣不好，還是市場對於祝橋板塊，是否能匹配這樣的房價，產生了諸多的質疑。
大家都覺得，不夠划算，不是最優選。
10、保利首創頌
（保利周浦地王）
保利周浦地王
拿地價：54.5億元
拿地時間：2016/5
樓面價：4.3607萬/㎡
溢價率：295.78%
保本價：8萬/㎡
2
今生
開盤價：5.79萬/㎡
保利的盤，銷售一直很穩健，保利首創頌雖然沒有成為什麼紅盤，但也有45%的認籌率，並且後續還一直在續銷。
這也得益於它位於前灘和張江之間，受到浦東頂級的商務+產業兩大巨擘輻射；離周浦站只有1。8公里；小區戶型顏值都很高。
不過同板塊內還是有不少雖然品質不及保利，但
價格更便宜的樓盤
，例如《明天華城》，單價只有4。67w，以及
其他新開盤，這些也都是保利日後的挑戰
。
其實就像皇親貴族也分三六九等一樣，這些地王的“王子”們，也因為各自特性的不同，命運盡不相同。
總結一下就是：
01
學區優異
好的學區房永遠是排在第一位的
，例如楊浦區的地王融信世紀江灣，優秀的學區就已經贏了。
畢竟誰不想買房的同時，又能給孩子一個未來呢。
02
價效比高
價格永遠是不變的優勢，
再硬的缺陷，如果價格足夠低，一樣能彌補
。就更別談本身品質就好的樓盤了。像西郊金茂府那樣的價效比，基本都是被搶光的。
03
交通便利
除了價格，最能吸引人的就是交通了。畢竟如果交通便利，就能以距離彌補價格。況且一個好的地理位置，意味著房子的投資性大大提升，也是優選。
04
品質高、體驗好
如果是自住，那麼一個高品質的小區環境和高體驗的住房舒適度，肯定也是很重要的。畢竟有句話說的好，千金難買我喜歡。
當然如果你是土豪，那建議這條排在第一位~
以上的排序希望可以為大家在購房的思考上提供一些參考意見，但實際情況還是要根據實際來判斷。歡迎大家加下面淘房記的微信一起討論或諮詢~
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