有人喊你去環京抄底嗎？
首發 樓三姐房產觀察
有人說，全國房價均價破萬，達到 11030 元/㎡，而環京還有七千塊均價的房子，走，去環京抄底去！
三姐趕緊放下手裡的鋤頭，瞬間就被打雞血了。
是呀，
房價過萬的縣城都有103個了，更何況，那可是環京啊！
誰在環京？
為了方便本篇文章的閱讀，先放一張地圖，避免暈頭轉向。
去年飛了一趟大興機場，一下飛機我就迷茫了，我是到了北京呢，還是到了廊坊呢？選址的人真是個鬼才。
說到散裝，很多人都聯想到江蘇，散裝的江蘇，新聞裡也這麼說；但
如果瞭解過河北，恐怕就沒人覺得江蘇散裝了。
從地理位置上來看，
河北省直接把北京、天津圈了起來，而北京和天津中間，夾雜著一塊飛地，這裡就是北三縣，隸屬於河北廊坊！
奇怪的地理知識又多了一點點。
平時環京環京的叫，如果發生點啥，環京就成了河北，界限門清！
其實環京也分檔次的。
第一檔：真環京。
北三縣（三河、大廠、香河），南三縣（固安、永清、霸州）；
這些縣城符合北京整體東南發展趨勢，而且距離北京熱點板塊近，有一定的噱頭的；
第二檔：假環京。
興隆、灤平、豐寧、赤城、涿鹿、淶水、涿州等也叫環京
，這就有點過分了，我很懷疑他們是來蹭流量的。
畢竟北京的西邊是西山，北邊都是軍都山，這種天然的屏障，讓人很難下手擴張。
我在之前的文章《
割裂的廣東
》中也提到了，粵北、粵東很多大山，連著福建，開發難度大、擴張成本太高了，所以這種地勢造成了地廣人稀經濟差的局面，假環京也逃不開這個定律。
這些地區很難被輻射到，想承接外溢難度太大了，直接pass掉。
還有
懷來縣和高碑店
，雖然有高鐵加持，在通勤上有一定的優勢，但是在地理位置和政策規劃上沒有太大的利好，可以忽略掉。
所以說，
真正能從環京概念裡分得一杯羹的，只有“真環六縣”，北三縣和南三縣。
真環京的價值邏輯
我對環京的關注，始於通州。
通州被設立為北京城市副中心，與雄安新區的建設被稱為“千年大計、國家大事”，上升為國家戰略。
如今的雄安新區，已經成為了“壟斷型”的新區，包攬了不少頭部資源；而通州的發展更加穩重一些，作為北京的城市副中心，不少人都想跟通州炒cp。
自從2016年6月17日北京釋出了《關於全面深化改革提升城市規劃建設管理水平的意見》，
北三縣就與通州“捆綁發展”，之後這個關鍵詞變成了“協同發展”，再後來演變成“一體化發展”……
漢語文化博大精深，不管怎麼講，字面意思上來說，
北三縣和通州的關係越來越親密了。
所以，環京的第一層邏輯就是建立在通州的確定性之上，誰距離通州副中心“更近”，誰就更有優勢。
從這點來看，北三縣要比南三縣更具優勢。
環京的第二層邏輯，建立在“疏解”北京人口擁堵。
北京目前的城市發展邏輯，中心城區在人口和產業方面都已進入“限制發展階段”，對人口的疏解，已經推進了好些年。
拿七普資料來說，2020年北京常住人口為2189。3萬人，與2010年的1961。2萬人相比，
10年間增加228.1萬人
。
而
中心城六區
（東城、西城、海淀、朝陽、豐臺和石景山）2020年常住人口為1098。8萬人，與2010年相比，
減少72.8萬人
，這個資料很好的印證了“疏解”這一點。
其實大城市病之下，
“疏解”是共識，包括上海設立了五大新城，深圳一直想要擴容，這些都是“疏解”大城市病的目的。
不管是通州還是北三縣，異曲同工。
人作為自然界的高等生物，也是用腳投票的。
支撐起了
環京樓市的第三層邏輯，那就是最底層的邏輯，是否具備睡城的便利性，最重要一條就是交通便利性。
崑山花橋之所以能成為環滬之王
，就是因為一條地鐵11號線，接駁了崑山，同樣是距離上海人民廣場60km的距離，但是大家的選擇是“
寧住崑山花橋，不住上海金山。
”
同樣的
北京軌道交通22號平谷線
，橫跨北京市朝陽區、通州區，平谷區和河北三河市，也具備“環京之王”的潛力。
基於以上三大邏輯，
“真環京六縣”裡面，最有價值的只能是“北三縣”，而“北三縣”裡面，最值得關注的是哪裡呢？
北三縣之我見
先說一個小小觀察，
抖音日活6億，代表了中國不少人的生活狀態。我刷了一遍抖音平臺上所有暱稱裡面含“滬漂”、“深漂”、“北漂”的使用者內容。
有趣的是，這裡是三種生活方式，
滬漂
基本上是步行或者共享單車到地鐵站，然後各種地鐵轉轉轉；
深漂
基本上是打車到惠州南站，然後城鐵轉地鐵；
北漂
就不一樣了，大多數都是在排隊，等大巴，上車睡覺，下車安檢，上車睡覺，轉地鐵……
這樣子的人群，
大約有10萬人，每天往返北京和北三縣之間
，通勤就要花2小時左右。
工作八小時，睡七個小時，路上來回四小時，不加班的情況下在家的五小時時間還要陪娃寫作業講故事……時間管理大師也莫過於此吧。
去年年底我也親自去北三縣踩過盤，身體力行的走下來，還是挺辛苦的。
所以想要在北三縣淘金，一定要遵守市場的底層邏輯。
我的建議是，
自住的話，
首選三河的燕郊，交通方便，地鐵已經動工了，不過人口密度也是非常大；
其次可以關注大廠潮白，被定義為通州的後花園，主打的就是宜居，北三縣好的教育醫療未來會在這裡，但是週期會偏長；
如果預算吃緊，香河比較容易上車；
投資的話，
謹慎、謹慎
別忘記北三縣“腰斬”、“膝斬”這件事。
這麼說可能要招罵，很多人還指望著各種規劃的利好到來。
但是縱橫全國來看，
拋開炒作概念，務實點來說，北三縣的天花板也是非常低的
。
就比如上海的11號線（2013年開通）和蘇州s1號線（2023年開通）相遇在崑山花橋，花橋在這一輪行情中受到了市場的追捧，但是背後的原因是多方面的，除了花橋為了穩定樓市，最近幾年一直在
控制土拍量
之外，還有本身的購買力很足，要知道，
崑山是中國百強縣城之首
。
交通給力，庫存見底，經濟發達，配套齊全，
一手好牌，花橋房價從2013年地鐵開通後，
八年時間從1萬也就漲到了2.7萬左右，而一河之隔的上海嘉定3.9萬左右。
這個邏輯放在北三縣，北三縣有崑山花橋的這些基本面嗎？北三縣哪些板塊的房價值得超越2。7萬？
說白了，就
真的到這個價格的時候，那自然也是前一波被套牢的人解套的時候。
靈魂發問到此為此。
總之，
北三縣是
受政策主導的市場，榮辱與共。
香河長期潛力要強於燕郊，大廠舒適度強於香河，燕郊便捷度無可比擬。
自住永遠便利第一、配套第二；至於想著去北三縣抄底的人，先憋著！
