【拋析佛山新城】佛山新城的房子值得投資嗎？一文讓你看懂
“天降大任於斯人也，必先苦其心志，勞其筋骨，餓其體膚，空乏其身……”
這段名句出自孟子的《生於憂患，死於安樂》，被很多人當作座右銘。
而在我看來，它似乎也是當下的佛山新城，最好的寫照。
一直以來，佛山都沒有真正的市中心。
但如果你搜索“佛山CBD”，度娘給你的答案會是：佛山新城。
就像很多故事的主角一樣，佛山新城有著一個美好的開局。
2003年，佛山提出中心組團新城區；
2007年，佛山市中心組團新城區改名為東平新城；
2011年，東平新城成為佛山戰略“強中心”，隨後更名為“佛山新城”；
被冠以城市之名，這是多少“新城”夢寐以求的待遇。
很明顯，當年的佛山新城，就是衝著打造佛山中心去的。
可是，17年後的今天，這兒不僅
沒有成為佛山CBD
，反而成為了“空城”的代表。
資料顯示，在2020上半年甲級寫字樓裡，佛山新城以51。8%的空置率，位居佛山四個核心商務區榜首。
圖片來源：戴德梁行研究部
並且，未來4年，佛山新城依然是全佛山的甲級寫字樓供應大戶，招商的鴨梨真的很山大。
圖片來源：戴德梁行研究部
事實上，當我們靠近佛山新城，從那些高樓的零星燈光中，已感受不到它當年的意氣風發，有的只是無奈和辛酸。
佛山新城，是怎麼變成“佛山辛城”的？
上午9點，我們從番禺長隆地鐵站出發，驅車大概40分鐘進入佛山新城的範圍，一路倒也順暢，但這個距離感覺還是有點遠的。
寬闊的馬路和乾淨的街道，是它給人的第一印象。
這兒的城市介面相當不錯，堪稱佛山頂配，遠處的CBD高樓群看上去也有一些城市中心的氣質。
不過，高樓和隔壁村莊形成的鮮明落差，會時刻提醒你，這兒其實是一個還待開發的地方。
而且，開發的速度，慢到歎為觀止。
2012年，佛山新城的“九大CBD”專案奠基。八年過去了，只有新睿廣場、佛山移動資訊大廈已投入使用，其它專案都還處於待售或建設狀態。
我們在商務區也看到，很多的道路都因為施工而封閉著，車輛可隨意停靠在封閉道路的兩側，根本不用擔心有罰單。
可是，就這麼一個建設中的區域，我們走在路面，卻四下無人，偶爾有保潔人員走過，往高處看，偶然能瞄到幾位建築工人的身影，四周靜悄悄的，沒有聽到多少施工的聲音。
格外冷清。
也不知道是不是人少的緣故，那裡的風特別大，可以推人走的那種，還有一種啪啪打臉的感覺。
路面上有電動車暫時停靠的地方，對於一個CBD來說，也是相當的接地氣了。
講真，這裡的住宅入住率，還是勉強可以的。
在保利東灣附近可以看到，人氣有所提升，可能是因為附近的樓盤交樓時間較早，住宅區的底商基本都已營業，廣場上還有一些學生在作畫。
甚至，偌大一個新城，連
一家像樣的大型購物中心
都難覓蹤影。
為了弄清楚這邊寫字樓的入駐情況，我們還特地觀察了晚上的佛山新城。
遠處的可以看到新睿廣場有點點的亮光，藍色燈光的是佛山移動資訊大廈，看著還挺亮堂。
再換個角度看看，佛山移動資訊大廈的高層亮燈較多，新睿廣場的燈光則幾乎可以忽略。
但是！就算亮燈，也並能不代表寫字樓真的有公司入駐。
有銷售透露，這邊的
寫字樓被改成公寓出售
是一個普遍存在的現象。
我們在新睿廣場的正門前看到了一個白色的袋子，袋子裡面重複播放著一段話：“不買公寓的理由，產權年限短，落戶成難題……”
這個，你們可以細細品品。
其實實地走訪下來，寫字樓的空置率可以說是相當的高的，感覺遠不止51。8%。
是什麼原因造就了佛山新城“失落的十年”？
我認為主要原因有3。
首先，定位尷尬；
佛山是一個弱市強區的城市
，各區都有自己重點發展的板塊，早已形成了多中心的格局。
在這樣的背景之下，佛山新城就有些囧了。
一方面它的發展必然會分食和佔用其它區的資源，比如土地佔用了順德樂從土地；另外一方面它又需要得到其它區域的認同和支援。
如此一來，就很容易因與其他區資源上的衝突而陷入僵局，佛山新城又必然是弱勢方。
於是在2013年，市政府決定將佛山新城的管理權交給了順德區樂從鎮。
試圖透過管理許可權的劃分，來打破區域資源上的隔閡，讓佛山新城進入發展的快車道。
只不過，想法是好，但卻導致了佛山新城被再次忽略。
本是佛山市中心定位的新城被歸於區域管理，級別大打折扣。
更何況順德自身發展的重心一直都在南邊和東邊的臨廣區域。
是否有必要分配精力和資源來發展北部片區呢？
答案是沒有。
為了弄清楚這兒發展思路的變遷，
我們翻閱了近十年的政府的工作報告：
2011年，佛山新城以十項重點專案之一的身份出現在順德區政府工作報告之中。
2014年，佛山新城被提及次數最多，提出要重點建設、加快建設；
2017年，只提及佛山新城管理架構的調整；
2018年之後便再無身影。
而在樂從鎮的工作報告中，從2019年開始佛山新城也不見了蹤跡。
佛山老大不管不了，順德二哥不想管，小弟樂從有心無力。
佛山新城也由“佛山市佛山新城”，變成了“順德區佛山新城”再到“樂從鎮佛山新城”。
被如此調整，如此對待，佛山新城的無奈難以言表。
於是，一邊各種專案的建設完工，一邊管理失衡定位模糊的佛山新城，開始跟空城有了聯絡。
其次，位置尷尬；
說實話，如果單看位置，佛山新城並不差，屬於佛山市的腹地；
不過，佛山的發展離不開廣州，也只有能夠與廣州快速連結，才有吸引廣州的外溢資源。
而佛山新城卻遠離廣州，相比其它臨廣區域缺乏優勢。
圖：佛山新城與廣州的距離
第三，配套建設太慢；
佛山新城文化配套豐富，高樓大廈也不少，唯獨生活所需的配套缺乏。
板塊內唯一一家公立三甲專科醫院——佛山市婦幼保健院佛山新城院區於2014年1月奠基，建設期長達6年，目前剛剛進入收尾階段，現在已經部分開業，預計今年12月底才能全面運營。
圖：佛山市婦幼保健院
教育資源也十分欠缺，這麼多年了，說起小學，也僅有一個東平學校。
我有個朋友，當時買佛山新城的時候，是衝著良好的教育資源去的，但現實的情況卻讓她很是失望。
好在11月份，佛山新城掛牌了一宗教育用地，不出意外，應該會被華英學校拿下。
如此，確實可以解決佛山新城學位緊張的問題。
但一切都需要等待。
可是，有多少人還願意再等？
一邊發展艱辛，一邊失去人心，這便是佛山新城的無奈。
而更辛酸的是，巔峰時期，佛山新城的PK物件是誰，不是北滘新城，也不是三山新城，而是千燈湖。
當時，兩者可是不相上下，甚至有“北有千燈湖、南有佛山新城”的說法。
而當時的房價也相差無幾，2011年，佛山新城與千燈湖都是1。2萬左右。
但是由於建設、配套的緩慢及滯後，佛山新城慢慢被千燈湖甩開了距離。
房價更是相差甚遠，貝殼資料顯示，千燈湖的頂豪專案保利天悅目前售價4。3萬/平；而佛山新城的怡翠晉盛均價則是3。3萬/平。
兩個板塊的頂級豪宅的價差就達1萬，更別說其它專案的差距了。
如今佛山新城已經失去了與千燈湖比較的資格。
唯一能拿出來pk的也許就只剩夜景了。
那麼，佛山新城還有機會嗎？
我認為，還是有的。
佛山新城作為佛山曾經的重點專案，規劃前前後後有17年的發展時間，如今有著佛山市最強的文化公共配套，
最多的甲級寫字樓和大量的住宅供應。
一個投入如此巨大的專案，萬一失敗了，將成為佛山市一道永久的傷疤，會影響人們對政府規劃及執行能力的信心。
對此，政府不可能坐視不管，就算再難，也得想辦法把佛山新城搞起來，至少不能讓它變成空城。
所以在2019年3月，佛山新城的管理許可權又回到了市政府的手中，之後佛山新城也有了一系列的動作。
比如《佛山市住房發展規劃（2018-2022）文字》中，提出將重點發展佛山新城；
佛山新城四大村舊改加速，包括荷村工業區改造；小湧村整村改造；小布村整村改造；大墩村留用地掛牌均有規劃動作，並釋放了大量的用地。
另據官方透露，2025年，佛山新城將新建8所義務教育學校、4所公辦幼兒園、改擴建5所學校，增加2。9萬個學位，解決學位緊缺的問題。
種種跡象表明，佛山新城的規劃和建設速度都在加快，也說明佛山並沒有完全放棄這個地方。
事實上，我們在走訪的時候，也有銷售告訴我們，政府對保利東平廣場和佛山保利洲際酒店下了“死命令”，要確保年底之前可以開業。
政府的“強硬”，點燃了佛山新城復甦的希望。
佛山新城就好比是“蘇乞兒”，從衣食無憂，到家道中落，甚至有點破敗不堪。
但是良好的城市介面、優美的生態景觀、便利的交通規劃、獨一無二的文化公共建築、又讓它的骨子裡有了自信的本錢。
手握資本，加上政府支援，隨著前期承諾的生活配套慢慢兌現，或許有朝一日，這裡能成為實至名歸的佛山“高階居住區”。
但是，空空如也的寫字樓群到底什麼時候能擺脫“鬼城”的稱號，誰又能知道呢？
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