後湖準現房！備案14800元㎡！總價才67萬起！深扒一地雞毛。。。

作者：由武漢-諸葛亮發表于旅遊時間：2022-11-15

漢口時代中心，又名二七星城（江岸區—後湖），準現房，3號樓目前可直接認購，主推建面約48-181平毛房源，備案均價約14800元/平。

01直擊樓市疑慮

1、產權縮水近10年！後湖大名鼎鼎的“鬧眼子”盤！

這個並不是突然冒出的純新盤，是後湖大名鼎鼎的“鬧眼子”盤——二七星城其中的樓棟單獨起名而來！

二七星城，早在16年就出來了，首次預計開盤時間為2016年10月，沒開！接著，預計2017年開盤，沒開！2018年一年沒訊息，而到了2019年年底終於開始蓄客，最後還是沒開！2020年開始賣了又反轉，中介刷屏，不對外，但可以“內定”。。。總之套路滿滿！

專案的土地使用年限是從2013年計算，如今已經過去了近10年！

2、體量小，4棟樓，但一部分房源被查封，3號樓全部被抵押！

專案總體量佔地27919。11 ㎡，總建面12。7萬㎡，總共是4棟，共計房源626套，目前已經備案372套，還有264套未備案。

其中2020年拿證的住宅5號樓和6號樓，目前已售罄，僅剩幾套少量房源未備案，以及少量查封的房源：

1號樓絕大部分房源被查封了：

3號樓，也就是現在正推的樓棟，準現房，預計2023年7月交付，目前3號樓所有房源全部抵押了；置業顧問對外口徑是，

明年7月份交付前房源會解壓，已在合同中明確標註。

3、部分房子還未解押，權屬仍辦理不下來，因此辦不了不動產證

從城市留言板上業主留言看：二七星城房子前期交房難，目前4月份已交付，但是部分房子還未解押，開發商於2022年9月4日和業主溝通，

開發商現欠款5000萬，無法辦理不動產權屬證明，沒有權屬，也辦不了證

，跟開發商面談表示

一時半會是辦不了證的。

江岸區官方回覆：關於二七星城解押問題，我局已申請後湖街道協助處理後回覆：正在協調相關銀行支援辦理不動產權屬首次登記手續，下一步街道將繼續協調銀行給予支援，並將配合我局督促開發商積極履行相關義務。

4、產品另類！70年產權，沒有天然氣，民電商水，筒子樓

從拿證的資訊看，3號樓顯示為服務型公寓。但據置業顧問對外輸出的是，

3號樓的規劃用途為住宅性質，70年產權，這是寫到購房合同中的。

無論首付、貸款利率、貸款年限等，均根據住宅的政策執行，同樣也能享受學區對口等；同樣也意味著佔用購房名額。但是，不同的是，

3號樓沒有天然氣，為民電商水。

產品上看，3號樓真是典型公寓產品！

共21層，為

5梯16戶、5梯17戶

的佈局，就是典型的公寓筒子樓，通透性明顯不如市面板樓住宅產品，朝向也是各個方向都有，居住舒適度受到影響；

層高3.9米

，勉強可隔出2層。

不得不說但看3號樓的產品，市場上還是比較少見的，一般做成這樣，就是40年產權的公寓，但它偏偏是70年產權；你說它是筒子樓，舒適度不高，偏剛需吧，但居然還有150-160-181平這類改善大戶型。。。就很矛盾。

那麼，實際呈現及園林情況如何呢？二七星城的1號樓和2號樓住宅已交付，人車不完全分流，整體品質算剛需吧。

5、備案均價僅14800元/平，創後湖價格第一低！

目前後湖在售新房盤13個，漢口時代中心目前是價格第一低，毛坯備案均價僅14800元/平，比之前的後湖最低均價，19110元/平的百步亭和諧裡還低4310元/平！

距離專案最近的新房有幸福時代大家，毛坯備案均價20457元/平；武漢城建星河2049星裡城，毛坯備案均價18500元/平，目前打出15XXX元/平起。雖然漢口時代中心的價格最低，但產品上來說，跟周邊的普通住宅不太一樣，看自己權衡吧。

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也正是因為產品不同，與歷史價格相比，

首期開的純住宅，2020年6月拿證，備案均價毛坯16800元/平；現在開的3號樓，毛坯備案均價14800元/平，兩年過去，價格下降2000元/平。

周邊二手房相比

，二七星城目前參考均價在1。9萬/平，周邊次新的二手房在1。5-2。3萬不等，百步亭老小區也有不少1。3萬/平的。

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二七星城目前參考均價19083元/平：

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樓盤優勢：

1、準現房，預計明年7月交付；

2、後湖成熟地段，對面就是漢口城市廣場，日常購物等生活十分便捷；

3、交通條件好，正地鐵口盤，下樓就是後湖大道站，是21號線與3號樓的換乘站，在建的21號線二期使得後湖大道站與中一站相連，未來坐2站就能換乘12號樓和8號線，非常無敵！

02房源：在售3號樓

一房一價：

①起價13957元/平

，位於21樓頂樓的15號房，建面約48平；最高價15477元/平，位於20樓的1號房建面約162平；

②樓層差價上，30元/平居多；

③總價最低的一套67萬

，3成首付20萬；總價最貴的一套274萬，3成首付82萬；

銷售階段分析

1、開發階段：

首開的是5號樓、6號樓，已基本售罄；1號樓，待開盤；2號樓是商鋪，3號樓已開可直接認購；4號樓是幼兒園；

2、在售房源：

3號樓服務型公寓，70年產權，建面48-181平毛坯房源；

戶型分佈上文已展示，戶型如下：

D戶型建面約48-52一房兩廳一衛：

這是位於超東的一邊，對於這樣的一居室，準確地說也沒有單獨的餐廳和客廳之說，沒有孩子的小年輕或是單身貴族比較適合，有孩子的話，空間就不太夠了，值得注意的是，衛生間是暗衛。

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B戶型建面約73-76平，一房兩廳一衛：

朝北的那一邊，冬天室內會比較陰冷，餐廳、起居室採光不足，日常估計都需要開燈，衛生間也是暗衛；對於很多剛需家庭來說，70多平做一房可能不夠住，市場上也有70多平的剛需2房功能性會更強些，不過這類戶型對於單身貴族來說，住起來還是比較舒適的。

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G戶型建面約79-81平，兩房兩廳一衛：

西南掛角戶型，兩開間朝南，但陽臺超西。

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H1戶型建面約95-143平，兩房兩廳兩衛：

西南向戶型，陽臺及整個採光面朝西，可能西曬比較嚴重，一樣的問題，通透性較差，整體格局毛病不大，但這麼大建面只做兩房，未免奢侈了些，不過這種公寓產品公攤高，套內不見得大。

A戶型建面約114-181平，三房兩廳兩衛：

這也是朝北的戶型，西北掛角戶型，主臥朝西，可能有西曬；生活陽臺在北，採光稍顯不足。

C戶型建面約167平，三房兩廳兩衛：

朝北的戶型，東北角掛角的戶型，主臥朝東，兩面採光，生活陽臺還比較大。

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3、樓盤基本資訊

漢口時代中心，13萬方城市綜合體，總建築面積127074。05㎡，容積率3。29，綠化率35%，車位配比1：1。02。專案是武漢二七城中村綜合改造建設工程有限公司位於武漢市江岸區二七村後湖大道開發用地K1地塊。該專案擬新建1棟13層辦公樓及3層商業裙房、1棟21層公寓及3層商業裙房、1棟2層商業、1棟3層幼兒園、2棟26層住宅及1棟1層配電房。

實景圖：

遠景航拍：

03區位交通和配套：正地鐵口對面是漢廣

1、區位

漢口時代中心，位於江岸區東後湖板塊，後湖大道與怡和路的交匯處，後湖大道站正地鐵口；環線位置屬於武漢三環內。

微觀區位：

北面：後湖大道、漢口城市廣場商圈

南面：漢廣小森林

西面：武漢市檔案館、武漢市第八醫院

東面：漢悅府坤璟、花樣年花好園

區位點評：依託後湖老牌商圈—漢口城市廣場，這裡成為後湖最具人氣的小版塊之一，次新小區集中，入住率高，育才系學校崛起，加上地鐵的貫通，這裡居住便捷性很高；再加上沿著後湖大道往東約2公里就是在建的龍湖新榮天街，未來這一帶生活將更繁華。

2、交通

自駕上，

後湖區域“五縱三橫”路網已成型，交通路網發達。建設大道延長線、建設渠路、金橋大道、塔子湖東路、塔子湖西路組成五縱路網；還有和諧大道、後湖大道、興業路形成三橫路網格局。上二環，走興業路和後湖大道以及解放大道都可以直接到達二環線；去三環，可以走解放大道延長線直接上三環，或者走百步亭路到溫馨路或漢黃路也直通三環，總之自駕輕鬆到達武漢三鎮。