經過這一年猛漲後，即將通車的地鐵房趨勢如何 上海郊區？
安夏2022-11-14 12:15:09一條地鐵到底有多大影響？
百度上有這樣幾句話，“地鐵一響，黃金萬兩”、“
軌到樓前必瘋漲
”；地鐵對人們的生活起著舉足輕重的作用，拉進了城市的空間距離，也鑄就了城市的經濟命脈，對房價的影響更是顯而易見的。
時下，17號線開通至今已近半年時間了，17號線的規劃、建設和開通，究竟給青浦樓市帶來了什麼影響？
有了地鐵後，青浦房價上漲了98.7%
青浦，距離人民廣場40公里，西與江蘇省接壤。青浦人習慣將去市區稱為“去上海”。在很長的一段時間內，青浦樓市不溫不火，整體表現為偏遠的封閉內需型市場，購買人群以
青浦本地人
為主。
而在2013年地鐵動工後，購房者看到規劃開始兌現，就大批湧入青浦區，
趕在房價大肆上漲前買房
；根據相關資料顯示，2013年青浦區成交量漲幅超過60%，從2012年的6000多套飆升到近1萬套。
進入2017年下半年，17號線已明確通知於年底通車，且在整個青浦區房價連續4年直線上升的情況下，青浦區仍舊吸引了較多的購房者。僅2017年前9月，青浦區成交量近9500套，幾乎與2016年全年成交量持平。根據中國指數研究院資料顯示，青浦區2017年新房成交面積達
91.4萬方
，區域內需求旺盛，僅次於嘉定區；甚至，區域內的佳兆業君匯上品奪得了銷售面積、銷售套數雙料冠軍。
新房成交量的增加，與青浦區新房供應並非無關。全年青浦新房供應64。3萬方，共取得26張預售證。看來，在地鐵開通前，無論是
推案
還是
成交量
都有明顯的上升！
自17號線規劃開始，青浦區房價一路高漲。
2012年，地鐵17號線進入環評公示階段，當時青浦區成交價還不足2萬/平；到了2013年，17號線主體工程正式開工，房價逼近2萬/平，整體上漲了14。3%。而近期，最新區域均價顯示已達到33877元/平，六年來，截止2018年4月，從規劃到正式運營，青浦區
房價翻番
，比全市同期漲幅基本持平。
地鐵開通後，青浦區成交價漲幅速度明顯放緩；這主要在於地鐵對房價的影響呈現階段性的增長趨勢：房價本身就受到
供求
、
市場環境
、
政策
等多種因素的影響，當進入運營成熟期後，地鐵對房價的影響逐漸減小。大致情況如下圖所示：
朱家角受益最大，漲幅最大
長期以來，青浦區的交通主要依賴公交、自駕和河運。公共交通一直是青浦區的短板，將其隔離在城市喧囂之外，沒有豐富的配套和完善的交通體系。位於青浦區最西側的朱家角板塊更是如此，區域內公交出行困難。
圖片來源於視覺中國
作為生態旅遊區，朱家角環境優美，植被覆蓋率高，水系眾多，但距離虹橋樞紐35公里。如果坐公交，則需要兩個半小時，自駕也需要45分鐘。17號線通車後，從朱家角到虹橋樞紐，只需要11站，45分鐘即可到達，
相當於自駕出行的時間
。此外，與自駕相比，也無需擔憂道路擁堵、等待紅綠燈的時間和停車問題。
當然，自17號線貫通訊息釋出到通車，除彌補了朱家角的劣勢外，房價也跟著水漲船高。板塊內的購房者主要分為三類：朱家角當地人、臨近區域或市區匯入的度假、養老客以及投資客，打破了朱家角樓市
鮮少有人問津
的局面。
下圖為2015-2017年青浦區各板塊房價示意圖，朱家角房價在2017年底攀升至33719元/平；其漲幅為區域內最高，其以每年1萬/平的價格上漲著，漲幅達165%（詳情可檢視各板塊漲幅示意圖）；地鐵帶來的房價上漲效應可想而知。
徐涇、趙巷、青浦新城漲幅未過100%？
17號線的通車就像“一劑興奮劑”注入到了位於大虹橋西側的青浦，不僅加快了
青浦與虹橋和市中心的聯絡
，也
盤活了青浦區樓市
。除本地自住客外，來自長寧、普陀、松江、嘉定、閔行等鄰近區域購房者的身影平凡出現在青浦區的樓盤中，最多的是在虹橋商務區工作的剛需族。
下圖是2015-2017年青浦區各板塊漲幅示意圖。17號線途經徐涇、趙巷、青浦新城、朱家角板塊；但從下圖可知，除朱家角外，其餘板塊的漲幅卻未超過100%。
趙巷板塊房價上漲97%，它是別墅聚集區域，
產品自身因素
的作用與地鐵作用同樣重要，其均價未超過100%也情有可原。
徐涇是17號線的起點，直接受益於虹橋，也是距離市區最近的板塊，多項利好疊加，成為青浦區
最先
突破5萬/平的板塊。板塊以大面積改善型產品為主，也是獨棟別墅聚集區，且板塊內產品型別豐富，總價跨度大，同質產品競爭激烈。從2010年17號線規劃出臺至2016年底，徐涇板塊均價漲幅達137%；但自2017年起，板塊均價持續下跌；這主要在於徐涇已是
千萬級豪宅
的聚集地，購買門檻較高；同時，政府限價影響，部分專案只能以低價入市。（2月份別墅無成交，故為0）
一年來徐涇房價走勢
上海各大新城吸納市中心外溢客群的成功之處很大程度上是
依賴地鐵
，軌交17號線確實為青浦新城打開了匯入購房需求的通道。但17號線途經徐涇、趙巷時就截掉了一部分優質客群，對於價格較為敏感的剛需客群則繼續匯入到青浦新城。
不過，松江新城、嘉定新城、青浦新城同為五大新城，在地理位置上與市中心距離不相上下，但由於青浦新城起步較晚，配套建設尚不如前兩者，在客群匯入上也受到了前兩者的
競爭威脅
。
近年來，青浦新城板塊內房源供應充足，開發商不斷提升區域內住宅品質，打造了新城盛世、葛洲壩綠城玉蘭花園等中高階改善型樓盤，
市區匯入的高階住宅需求
進一步釋放。
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