廣州越秀區學位房攻略（1）——廣鐵一小

作者：由鄺彬發表于旅遊時間：2017-11-13

廣鐵一小，老鄺的母校，也是我父母的母校，將來可能是我兒子的母校。作為原廣鐵集團的附屬小學，它有太多歷史，今天也成為眾多家長心目中的名校，我就以一個30年“廣鐵”的身份與大家聊聊鐵一小學位房怎麼買。

先說結論：鐵一小是東山片區Top 5小學，老鄺心中

最值得買

的三所學位房之一。鐵一小小升初優勢巨大，對口直升鐵一中，雖然本區培正和育才也有對口直升，但是後者跟鐵一中不在一個等級。校園面積大，每年招生12個班，6個年級都在一個校區，和東風東路小學並列全區招生最多的學校，但東風東小學4個校區。下圖這麼空曠的操場鐵一小共有三塊，92年我讀書那會，鐵一小就有3000名學生，是全國鐵路系統最大最多人的學校。

廣鐵一小操場

1、步梯樓

鐵一小的學位房以步梯樓為主，以中山一路、共和路兩邊的鐵路宿舍樓為主，樓齡從1980-1995年的為主，有塔樓也有板樓，17年5月份成交了一套板樓單位，57m²實收365萬，單價約6。4萬，目前在售步梯樓價格在6-7w區間，面積越小單價越貴。購買這型別房源的買家需注意，由於樓齡較老，銀行評估價肯定會打折，而且以商貸15年左右居多，因此首付成數最好準備5成以上。

共和苑

成交記錄

2、電梯樓

除了部分加裝電梯的樓，原裝電梯樓主要有鐵路宿舍1-5號樓（下圖所示）、羊和園、東山領匯、富力東堤灣，除了富力東堤灣帶花園式小區，其他都是單體樓。17年4月東山領匯廣場成交了一套99m²實收860w，目前在售電梯樓報價為8。5-9w。

廣鐵宿舍樓

東山領匯廣場成交記錄

3、低價上車盤

透過走訪中介，老鄺瞭解到最低總價的房源是40m²報價235w，位於共和大街，樓下是菜場，7樓頂樓，塔式結構。這種房源自住是不可能，但租金收益非常穩定，根據家電配置水平，租金範圍在3000-3500之間，因此預算有限的小夥伴可以關注這種小面積房源，集中在共和大街兩邊。

4、價效比盤

如果你希望價格不太貴，又能夠自住的，老鄺會推薦農林東路的東園新村。雖然也是鐵路宿舍樓，但挨著廣東省人大，和省委的宿舍樓毗鄰，無論是居住環境還是人口密度都比共和村舒適太多，目前在售房源以50m²的兩房為主，單價約6w，而且加裝電梯比例高，適合買了學位房後陪讀的家長。

東園新村

5、一步到位盤

土豪買家的話，我會推薦東山領匯廣場，雖然富力東堤灣有花園小區，但單價比前者貴了差不多一萬，老鄺覺得為了個花園小區多花一萬不值得，而且東山領匯廣場有兩個優點加分不少。一是地鐵上蓋，家門口就是地鐵站，老鄺很喜歡這種樓盤；二是樓齡新，2011年樓齡對比富力東堤灣04年樓齡，雖然差了7年，但這7年體現的是設計規劃上的區別，什麼意思？你去對比兩個樓盤的停車位數量就明白了。