最全車位科普文：避過各種買房的坑，最後別栽在車位上
買房不是一件簡單的事，好不容易湊齊首付款，銀行貸款也下來了，交樓、驗樓、整改等工作也做好了。
接著還得裝修、買家電，與此同時，你還面臨買不買車位的問題，總之買房沒有一個環節讓人省心。
今天樓哥特意做一期關於車位的科普文，在東莞有沒有必要買停車位。
01 停車位分為三種
先簡要介紹停車位的基礎知識，小區停車位可劃分為3種。
第一種是
地下產權車位
，小區地下滿足了立項和規劃條件，辦理了土地出讓手續，支援辦理所有權證書的車位。
業主與開發商簽訂合同購買車位，辦理權屬轉移登記手續，拿到紅本成為車位產權人。
第二種是
地下人防車位
，建造在小區人防工程內，非戰時用於停車的車位，屬於國家強制配套。
人防車位所有權不屬於開發商，也不屬於全體業主，這類車位禁止買賣，但收益歸投資者所有。
第三種是
地上車位
，為了滿足臨時停放車輛，建造在小區地上空間的車位。
這類車位又分為兩種情況：建築區劃內規劃建設的車位，開發商在規劃外建設的車位。
近年爭議最大的就是小區地上車位，關於地上車位的法律解釋要引用民法典，而不是物權法。
民法典第二百七十五條：【車位、車庫的歸屬】建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
第二百八十二條：【共有部分的收入分配】建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。
《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條明確：建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外，佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為民法典第二百七十五條第二款所稱的車位。
由此我們得知，建築區劃內的地上車位屬於開發商所有，而佔用了公共土地的新增地上車位，所有權和收益權歸小區業主共有。
02 車位在東莞
在東莞，汽車保有量高，車位缺口大，並且停車費越來越貴。
據《2020年中國汽車保有量資料報告》顯示，
東莞汽車保有量341萬輛，排名全國第10，超過了廣州
。
從2017年至2020年，東莞汽車保有量從263萬增長341萬，以每天800輛的速度在增長，每100人就有38輛車。
據市政府公佈的資料，全市停車位約146萬個，算下來車位缺口約200萬，其中城區缺口達到67萬。
以南城為例，住宅分佈密集，停滿一天要花35-50元，很多小區稍微晚點下班就沒地方停，沒買車位的業主只能被動打游擊戰。
如果採用月租的形式，
東莞行情普遍在350-600元/月，貴點的小區車位租金要去到950元/月
。
早些年市政府中心廣場那邊的停車場一天才收5元，現在一天要收20多元，漲了接近4倍。
這種情況下，車位逐漸成為一種可以炒作獲利的載體，東莞很多鎮街停車位動不動10萬起步，而市區的車位價格更離譜。
東駿豪園、中信森林湖不少車位掛到60萬，而去年底中海莞府的子母車位明碼標價80萬，這在網上引起熱議。
據規劃要求，到2022年止東莞規劃新建停車位18萬個，可仍難填補車位缺口。
在
汽車保有量激增、車位增長緩慢、人口不斷增長
的三重刺激下，究竟買不買車位變成繞不過去的話題。
03 要不要買車位
這個問題要從多個角度去衡量。
首先我們要看車位配比情況，現在有一個配置400個車位的新建小區，一共可以住500戶，按照每戶1輛車來算，車位和戶數的比值是0。8，這個比值叫做
車位比
。
如果小區車位比遠小於1，意味著每戶人家分不到1個車位，很多車輛要停在小區外面，這種小區車位就很有必要考慮了。
如果小區車位比在1-1。2之間，如果小區地段尚佳且身處鬧市，周邊沒什麼公共停車場，這種小區車位可以入手，也有一定的投資價值。
如果這個比值再往上走處在1。2-1。5之間，相對上面兩種情況，這種小區比較少見，暫時沒必要馬上入，不妨先租用一段時間，伺機而動。
除了車位配比，我們還需要從
小區檔次
來考慮，檔次比較高的小區，業主收入水平自然不低，一戶人兩輛車起步。
例如華潤永珍府、
深業松湖雲誠花園
、
中海松湖林語
等專案，即便車位比去到1。8，直接拿下也是沒有問題的，更別說裡面蘊藏的投資價值。
但如果是身處郊區比較低端的專案，即便每戶分不到一個車位，這個時候也不宜輕舉妄動。
最後考慮小區附近是否有
足夠停車場
，如果有大型停車場或馬路邊停車位，距離小區也不遠，那麼小區車位就不是唯一選項了。
現在東莞的車位成為一種稀缺資源，其緊張的供求關係很難在短時間改善，如果預算足夠，可以放心買入。
04 怎麼選好車位
現在一個車位幾乎趕上一輛B級車的價格了，既然要買車位，當然要選擇一個好的車位。
這裡面也有學問，儘量不要選靠牆車位，靠牆一側上下車不太方便，那種在道路盡頭角落的更噁心，老司機也不好駕馭，除非你想體驗人生。
靠近臨時車位的儘量不要選，因為臨停區每天進出非常多的車輛，容易被刮擦、誤佔。
除此之外，車庫入口車位、拐角處車位也儘量不要選，理由同上面一樣。
對了，也儘量留意車位上方是否有空調管路或通風管道，會不會有積水困擾。
從便利、安全等因素考慮，優先選擇離電梯口樓梯口近的車位，鄰柱的車位也不錯。
也有這麼一個小技巧，儘量選擇靠近高樓層的地下車位，那是因為未來潛在買家更多。
還有，大家買車位前，要弄清楚車位的產權資訊，只有產權車位開發商才可以拿來賣，其他的兩類車位（地上車位和人防車位）只能租不能賣。
05 樓哥點評
如果你打算長住，擁有足夠的預算則可以入手，畢竟早買早享受，也能挑選好的位置。
粗算一下，以月租350元來算，1年租金是4200元，租30年要12。6萬，這個價格差不多能買一個車位了。
這30年車位肯定會漲價的，相應的租金也會增加。
有人說，車位作用是為了停車，租與買的區別不大，既然租可以解決問題，沒必要一次性投入那麼多資金。
說實話，這種觀點樓哥並不認可。
近年來東莞發展迅猛，很多家庭都擁有一輛汽車，甚至不少家庭擁有不止一輛私家車。
未來車位和交通、學校、醫療等配套一樣，成為大家關注的重點，生活出行的必備品，有條件的還是提前佈局吧。
