放東西 | 中國自助倉儲行業運營現狀與展望

作者 / 陳真美（Jamie），放東西聯合創始人&CEO，獨立諮詢顧問，大學生導師

1、市場規模和網點數量

自助倉作為倉儲行業的細分，特指為個人、家庭或小微企業提供自存自取的倉儲服務的行業總稱，在中國大陸方興未艾。自2015年以來，自助倉行業進入高速發展期，年均複合增長率高達60%。

據不完全統計，2017年底中國的迷你倉網點達到400多處，一線城市擁有十到十五家品牌，而部分二線城市也擁有一至三個品牌，城市網店涵蓋最多的依次是北京、深圳、上海、廣州、南京、杭州、成都、福州、武漢、天津和合肥。

圖1：自助倉儲近三年市場規模變化

圖2：自助倉儲主要分佈城市

2、從業者型別及商業模式

自助倉儲行業作為倉儲的細分領域，其核心商業模式等同於租賃地產，在倉儲方面透過租賃產生租金收入，在增值服務方面透過服務產生溢價。

在從業者型別劃分上可採取兩個維度，第一個維度是網點地理位置維度，第二個維度為服務型別維度。

在網點地理位置維度上，可劃分為住宅社群倉、市區商務倉和郊區郊縣工業園倉。

社群倉建設於社群地下室居多，便於社群使用者存放家庭用品；市區商務倉建於CBD或市區人口較密集區域，倉體便於存放有價值或有紀念意義的物品；郊區工業園倉多在城市郊縣，適合存放家庭裝修或企業客戶佔地面積達且短時週轉的物品。

在服務型別維度上，可劃分為全自助式、半自助式和全託管式。

全自助式運營方式下，物品存取全程都由客戶自行完成，自助倉企業僅提供儲存空間。半自助式運營方式中，自助倉企業會提供店長守店、上門搬運服務。而在全託管模式下，企業全權負責客戶所存物品的運輸，而客戶無需或禁止到達倉儲地點。

從商業模式上來看，透過分隔整租空間並改造為獨立倉儲單元是主要的商業模式。參與調查的企業從業時間均為三年以上，平均單個網點的佔地面積為500平米，平均每立方米出租價格為3元/天，可用出租立方數為725m³，平均出租率為58%，單個網點年均創造倉儲銷售額為46萬元。（資料來源：中國自助倉儲協會2017年度行業調查）

經過2010年前後的萌芽，到2015年起的高速擴張，自助倉行業的發展充滿活力。我們觀察到2017年的自助倉發展出現了以下幾大特點。

1、二線城市擴充套件

北上廣深歷來是自助倉企業的最大市場，但自2017年以來在部分省份的省會或較大城市，也相繼出現了自助倉。新開闢出來的城市包括蘇州、武漢、西安、合肥等，這些城市繼南京、天津、成都和福州後，成為自助倉儲企業的新興二線城市根據地。可以估測2017年中國自助倉總體市場的擴大，新進二線城市功不可沒。

2、增值服務升級

2017年另一大趨勢是自助倉的增值服務升級。多點自助倉的經營多以一人多點的方式為主，即一位店長負責多個自助倉網點。而隨著2017年移動網際網路和物聯技術的進一步普及，實現自助倉網點的完全無人化管理已是大勢所趨。

與此同時，提升使用者使用體驗、增加儲物過程的便利性成為自助倉企業的共同選擇，無論是和現有的搬運平臺（如58速運和貨拉拉）合作，還是自建物流運輸團隊，自助倉都變得不再完全“自助”，在賺取租金差價的同時，更透過上門服務獲得額外的收入來源。

3、產品品類延伸

2017年自助倉企業在產品創新上更上一層樓，其中以智慧儲物櫃和物聯網技術的運用最為突出。以萬戶倉為例，2017年全年在17座城市投放智慧儲物櫃，累計服務30萬餘人。優立倉和大眾迷你倉在青年公寓和住宅區中對儲物櫃這一新產品先試先行，也獲得較好反響。

在物聯網科技方面，上海井冉物聯網科技旗下品牌“放東西”，率先使用條形碼技術，對客戶所存貨物進行資料化處理，進一步增進了客戶儲物體驗。

4、剛性需求逐漸凸顯

在調查過程中發現，自助倉的倉型租用出現“兩頭易租中間難租”的情況，即5m³及以下或10m³及以上的倉型較易出租，主要原因是流動性人群（尤城市青年租客）對於小件儲存需求明顯，而對於家庭和企業搬遷者，10m³以上的空間方能滿足。可以說小型倉型和較大倉型很好地滿足了目前大陸市場的剛性需求，而中間倉型在市場尚未成熟情況下並無太多剛性使用場景與之相符。

5、屬地化傾向加重市場分散

自助倉作為一種較重的商業模式，對於地域資源依賴程度較強，這就導致了市場從業者中有很長的長尾。此次參與調查的會員單位基本為跨城連鎖品牌企業，但其總銷售額僅佔整個自助倉全國市場的20%。高度市場分散狀況可見一斑。

圖3：剛性需求在客戶倉型選擇上的表現

圖4：連鎖品牌市場佔比~資料來源：上海井冉物聯網科技有限公司

雖然2017年自助倉行業總體發展趨勢樂觀，但整個行業依舊面臨著不少挑戰。透過調查，這裡列舉集中反映的問題如下：

1、市場對此行業認知程度低，教育市場任重道遠

雖然經過多年發展，自助倉市場規模在不斷擴大，但比起歐美和香港成熟市場，市場的整體認知度仍然十分底下。居高不下的教育營銷成本，使得很多從業企業減緩了開拓網點的速度。

2、同質化競爭嚴重，部分城市開啟價格戰

自助倉的從業門檻偏低，同質化競爭嚴重。行業內新進從業者層出不窮，由此帶來的低價競爭也在所難免。考慮到市場容量在不斷擴大，差異化競爭將成為該行業下一個發展方向。

3、第一批租期即將到期，租賃成本日益攀升

較早的自助倉從業者的網點租賃期限到期，2017年關店和再次選點也成了該行業中的一大現象。而根據業內通用業務預測，租賃模式下要收回成本須4。5年，而在此之前租期到期而不再續租，將對企業現金流產生消極影響。

圖5：租賃模式和購置模式下的投資回報曲線對比

4、法律政策不明確、行業缺乏標準

作為倉儲行業的新興產品，在政府部門缺少相關政法規的發展規範，行業也缺乏統一的從業標準和行業準則以指導行業健康長久發展。亟需明確的與行業相關的法律法規，特別是涉及消防、安監、保險和市場監督等相關的法律法規，以引導行業更為規範地發展。

開弓沒有回頭箭。即便有這樣和那樣的困難，但自助倉的從業者們對行業的前景都報有積極和樂觀的態度。大家紛紛表示對於此行業發展的信心根源來自於中國的宏觀經濟發展。

中國宏觀經濟發展中人口和內需的利好因素持續存在。一線城市和二線特大城市對於人口的吸引力，將導致大城市人口密度和房價維持在高位，大城市居民的生存空間將變得更為緊張。二線城市的崛起和高鐵貫通，將大大加強年輕人的流動性，使得家居物品寄存成為“剛需”。加之中產階級強大的消費力和對品質生活的追求，都將會催化儲物概念在消費意識中落地生根。

2018年可以期待的是整個自助倉市場將依舊維持在50%~60%的高複合增長率，一線城市對於儲物服務的市場知曉率將進一步增強，二線城市將開拓更多的網點，也將有新的城市加入自助倉行業的版圖中。更多關於宏觀經濟的供給側改革將帶來行業利好。

2018年可以期待的是行業標準更加規範，市場發展更為有序。行業協會管理力度將穩步增強，樹立起更為完善的行業監管體系，併為企業搭建更多相互交流和學習的機會，攜手共進，共謀發展。

2018年可以期待的是挑戰中見機遇、攻堅下謀轉型，創新型產品和差異化競爭將在當前重要時刻變為大勢所趨，百舸爭流、百花齊放下的自助倉儲行業一定會迎來飛躍式發展。

雖然之前有權威媒體預測這個行業的終極規模可達1042億之多（《運聯傳媒》2016年8月24日），但據現在的情況來看，依舊只是千分之一不到的萌芽期，任重而道遠。

總之，自助倉行業同仁們始終堅信一切會向好的方向發展，相信中國的自助倉行業的春天最終會到來。這是大家的期盼，也是全員為之奮鬥的目標！

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