農村廢棄地可以進行買賣嗎？需要辦理哪些手續？

農村土地目前都是集體所有，個人無權買賣。但確實有一段時間，村集體下有部分未分包到戶的土地，管制較松，有買賣的情況，目前明文規定，城市戶口不能到農村買地，口子就收緊了。

目前國家對土地實行用途管制，任何人不能任意改變用途，按規定到戶土地分為農業用地和農村建築用地兩種，農業用地不能不經過批准進行硬化等改變土地屬性的活動。法律規定，農業用地所有權歸集體，使用權長時間歸農戶，可以租讓。規定建築用地可以在集體成員內部之間進行轉讓，這是唯一的買賣口子。

之前讀周其仁教授的城鄉中國，寫過一個讀後感，貼在這裡給你參考下。

《城鄉中國》評論之七：農地入市

yubinx

35。058·字數 1491 · 閱讀 16492019-04-26 23：55

如果留意近幾年頒佈的一號檔案的話，不難發現農地入市早已經出現在這些檔案的顯要位置。這足以證明農地入市正在成為目前三農問題中的一件大事。周教授的著作成書較早，書中雖然提了一條農地入市的線路圖，起了個頭，限於例項不詳實，談的不太深入，於是對我來說，這成了一個開放性的話題。

但是這個問題恰恰十分重要，即便自己知之甚少，仍覺得不得不談。於是自行在網上對這一議題進行了進一步的挖掘，以加深理解。

一開始，我望文生義，以為農地入市就是允許農村土地像城市土地那樣自由流轉，後來才發現理解有些偏頗。一番研究發現，農地入市就是前文提到的增減掛鉤的升級版，存在掛鉤關係的土地為城市建築用地和農村建築用地，這是在城市旺盛土地需求和保持耕地總量要求的共同催逼之下，達成的權宜之計。這一政策雖然解決了城市對土地的一時之需，但是對城市人口的增加貢獻不足，這才催生出農地入市這一新政策。

目前，這一政策規定，允許農村集體建設用地騰空，用作工業用地和商業用地，用以吸引商業資本進入農村，促進新農村建設。網上分析文章顯示，業界對於農地入市的普遍期望是同地同權，即要求農地與城市土地一樣，具有買賣、租借、抵押等相關權益。但，實際情況遠遠沒有如此樂觀。農業部雖然一再出臺加快農地入市步伐的意見，但是從報道看，這一政策仍處於試點階段，具體實施方案還沒有出臺。

之前說過，一直以來，農村土地的權利受到各種限制，但倘若要與國有土地同地同權，步子似乎跨得有點大，我想決策者肯定會謹慎權衡。

首先，有些人擔心這樣會對城市化建設造成衝擊。之前提到，城市化的動因通俗點說就是要蓄勢，或者說存在剪刀差。城市和農村地權的差異無疑對城市化的程序有所助益，而一旦取消，難免不會對城市化造成負面的影響。甚至早前已有專家認為，假若實現同地同權這一政策，將有可能導致城市土地價格降低，對房地產市場造成衝擊，我想很多人都會有這樣的顧慮。

其次，另有人認為該政策會影響農民的利益。咋一看，我們會認為，同地同權給予了農地更多的權利，農民一定會從中受益才對。但又有專家提出，土地權益放開，一定會吸引大量的城市資本下鄉買地，在資本面前，農民的議價能力很弱，勢必低價失去土地，反而吃了虧。所以目前，適當對農村土地的權益進行限制反而是對農民的一種保護。而出於這些考慮，農地入市政策推行只有穩中求進，緩緩圖之。

在上述爭議雙方的拉鋸消磨之中，農地入市政策才慢慢現出了雛形，在幾個地區完成了試點。而前段時間時常見諸報端的北京世界之花廣場即為北京市的試點。該專案採用的模式為農地入市，農民入股模式。透過將原有的農村建設用地集中後，引入社會資本進行開發，吸引企業、商家入駐。預期由此獲得的資金一部分支付投資成本，另一部分作為政府和村民的分紅。

但根據後續的報道，城市之花進入市場後，並未達到預期。因為土地無需轉為國有土地，成本大幅降低，相比周圍動輒10萬每平米的房價，這裡2萬多一平米的價格堪稱良心價，即便如此，市場仍在觀望。究其原因，是因為這些土地沒有經過確權，因此這些物業能轉讓的僅有使用權而已，這介於租與買之間。於是商家普遍對此類房產的後續轉讓存疑，不願立刻跟進。這便是目前農地入市的困境。

從中，我對所謂的買房剛需有了更好的認識。一直以來，一些開發商丟擲剛需問題，過分強調房子的使用屬性，試圖掩蓋其商品屬性，彷彿剛需群體對房子的漲跌無需在意，這完全是一種謬論。房子無論如何都是一種商品，人們最關心的都將是它的市場預期，世界之花廣場的現實之困很好的證明了這點。

誠然，農地入市，路漫漫其修遠兮，但我們總算看到了一些曙光。寫到這裡，我對農村的未來反而更有信心了，不再堅信它終將走向凋零。