房貸利率“新玩法”，房貸利率是漲了還是跌了，你看懂了嗎？

2019年8月25日央行針對個人住房房貸利率釋出了新的公告，代表著央行要對房貸利率動手了，對房貸制度進行大規模的改革。很多人看完公告之後，表示一臉懵逼，完全無法理解央行到底說了什麼。

目前中國的現行的房貸利率制度，絕不是一個固定的定死的利率，而是基準利率加上浮動比例。例如基準利率是4。9%，購房時和銀行簽約是上浮20%，那麼每年的房貸利率就是5。88%（4。9%*1。2=5。88%）。各位已購房的小夥伴們，趕緊翻開你們與銀行簽訂的按揭貸款合同看看，是不是這樣？目前房貸按揭基本上都是20年、30年，這種房貸利率制度就是為了賦予了國家有靈活機動調控的權力。

購房者與銀行簽訂合同後，上浮20%這一條受合同約束，不會改變，但是基準利率不受商業銀行控制，而是取決於央行。如果央行降息，將基準利率降到了4%，那麼你的房貸利率就變成了4。8%（4%*1。2=4。8%）。但是20%的上浮比例由於受合同約束，不會改變，除非你重新與銀行再籤一份按揭貸款協議。

以上是房貸利率“老玩法”，相信大家都很熟悉，但是昨天央行的公告一出，現在有了新的玩法。

在“新玩法”裡，貸款市場報價利率（LPR）取代了基準利率的概念，而百分比上下浮動，也被修改為了固定數值的加點制度。

貸款市場報價利率（LPR）到底是個什麼東東？

首先，每個月由樣本商業銀行報出自己認為的市場最優價格，全國銀行間同業拆借中心，去掉最高和最低報價後，以算術平均的方式計算得出貸款市場報價利率。8月20日公佈的最新5年期的貸款市場報價利率，價格為4。85%，和原始的基準利率4。9%，非常接近。有些喊房貸利率要降的人，看的就是這個0。05%的差距。但是，果真如此嗎？請接著往下看。

在新玩法裡，首套房貸利率不得低於貸款市場報價利率（LPR），也就是4。85%，二套房貸款利率不得低於貸款市場報價利率（LPR）加60個基點，有人又要問了，什麼是60個基點？簡單地說，就是0。6%的意思。也就是5。45%（4。85%+0。6%）。貸款市場報價利率（LPR）作為基數，每月重訂一次。

目前首套房貸款利率還能打折的大城市不多了，大概只有上海了。現在很多城市的二套房，都在基準利率的基礎上，上浮了10-20%，平均值也有個12%左右。

按照央行最新規定，二套房利率要比貸款市場報價利率上浮60個基點，

總之，對於此前房貸利率比較低的城市來說，這次央行劃了一條線，首套房貸利率不能低於貸款市場報價利率，二套房利率在此基礎上還得加60個基點。對於這些城市來說，是利空，相當於利率提高了。

對於此前房貸利率上浮比較多的城市，這次新政大機率是中性的，除非你的城市樓市繼續過熱，那麼可能會有顯著的“加點”。地方央行有權“根據當地房地產市場形勢的變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限”。

央行此次釋出的公告，裡面

暗含了很多小條件

，接下來，我們逐一進行解讀：

第一條、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

這一條什麼意思呢？就是你和銀行約定好的加點數值（也可理解為上浮利率部分），只要簽約了，那麼在整個合同期內，無論貸款市場報價利率怎麼變，加點數值永恆不變。這和以前的百分比浮動其實是一個意思，以前也是基準利率可以變，但是百分比浮動永恆不變。現在只不過改成了加點數值而已。

不過第一條要和第二條合在一起看。

第二條、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。

這句話什麼意思呢？以前的商貸合同，是統一的格式，每年的1月1日，按最新的基準利率，重新調整一次房貸利率，購房者的房貸利率，一年一變。

而現在，商業銀行有權利，自行和借款人擬定重定價的週期，這個週期最短為一年，最長為整個合同期內固定不變。這裡就要注意了，這是一款鎖定利率的合同，

商業銀行為了追逐利潤，一定會在貨幣寬鬆，房貸利率低迷的時候，引誘購房者簽署利率一年一變的合同；而在貨幣緊縮，房貸利率高漲的時候，引誘購房者簽署長期“鎖定利率”的合同。這個重定價週期到底是“長了好”還是“短了好”，就看當時的利率水平，和對未來利率的預期程度了，借款人和銀行等同於在對賭“未來的利率”。

有人要問了，這裡的鎖定利率，到底是什麼意思。其實這裡鎖定的利率，鎖定的是“加點部分”，也就是上浮部分，至於基準利率，由央行規定，商業銀行無權決定。

第三條、首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

以前，商業銀行市有權對房貸利率進行打折的，當商業銀行手裡的錢很多，貸不出去的時候，就會選擇對房貸進行打折。而商業銀行手裡貸款額度不夠的時候，就會選擇對房貸進行上浮。中國央行能修改的，只有基準利率。

但是根據公告的第三條規定，以後商業銀行沒有對房貸打折的權利，無論以後央行怎麼放水，怎麼降息，房貸都不得低於這個數值。

第四條、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

注意，在第三條裡已經說了加點下限（60個基點），第四條裡又說可以自行確定加點下限，這不是衝突了嗎？其實並沒有衝突，上面寫得清清楚楚，“在國家統一信貸政策的基礎上”，

換句話說，地方只能提高加點下限，但是不能“減少”加點下限。也就是說，只能比中央規定的多，不能少。

第五條、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

注意，這一條裡再次提到了“加點下限”，整個公告裡多次提到“加點下限”，而沒提到過一次加點上限，

這表示中國央行鎖死了房貸利率的最低數值，但是沒有限定房貸的最高數值，商業銀行有權利自行向上加，上不封頂。

在第五條裡，甚至授予了商業銀行根據每個貸款人的信用資質，合理確定每一筆貸款具體加點數值的權利。也就是說，因為信用資質的好壞，有的人買房可能是加60個基點，有的人可能是加120個基點。當然，銀行只有向上加的權利，沒有向下減的權利，哪怕你的資質絕佳，銀行也不能給予下浮，哪怕一個基點。

看到這裡，感覺出來了嗎？以後的房貸利率大趨勢就是隻會上，不會下了。

關於利率下限，央行在第八條裡還特地再強調了一遍，“商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點”。然後我們再回過頭來看公告的第一句話，為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，大家差不多應該可以理解了，這份公告的本質到底是什麼樣的。

一份公告，總共八條，合在一起的意思就是，維持現有的房貸利率不變，對現有市場不得構成衝擊，同時，未來的房貸利率在今天的基礎上，只准加，不準減。

對於個人而言，以後購房者的貸款合同，是貸款市場報價利率（LPR）和加點數值組成的。貸款市場報價利率（LPR）是可以變的。假如說未來貸款市場報價利率（LPR）變高了，那麼你每個月需要向銀行還的貸款就多了。

看來國家是鐵了心要遏制房地產市場了！房貸利率只准漲，不許跌，這是對房地產市場的定向加息，堅決遏制房價上漲。