買房不到2年，她血虧了39萬

相信長期關注本號的老讀者都知道，我們曾反覆、多次在不同場合（圖文、交流群、留言）強調說

福州樓市已經步入絕對的分化階段

不說市中心房價會不會漲，但脫離了市中心貶值將在所難免，至少是大機率事件

前兩期咱們分析了上街、高新區兩個代表性樓盤

1、學區房，單價跌破1萬7

2、買這個盤，3年虧了不止3千一平方

本期咱們繼續針對馬尾最具代表的樓盤“東方名城”

來做一個全面通透的解析

作為名城地產的封面之作，為何買入不到2年時間，就血虧了39萬，叫人肝腸寸斷、涕泗橫流

這是一位網友陳女士的真實心聲：

去年上半年她在馬尾東方名城買了一套96平3房

前後花費了將近179萬，算一算單價1.86萬

又高層又精裝的，在當時看來也算是市場價

誰曾想，如今時隔不到2年，竟然就跌破了1萬5

開啟幸福裡“查成交”一看：

同款96平同樣南向高層，成交價的確才14488元

對比總價140萬，與當初的179萬差了整整39萬

即便裝修不同，樓層有別，稅費中介費未算

兩年的利息以及資金成本也大概消除了不同

所以，這39萬的虧損基本上是沒跑了，悔不當初

究竟為什麼，她表示極度不理解，要我幫忙分析

東方名城想必無人不知無人不曉，任何一個進入馬尾地界的朋友，首先映入眼簾的就是東方名城一個總佔地659畝6200多戶的超級大盤

猶如當空明月，任你如何躲閃都無法逃脫視線

我們所熟知的馬尾體育館、花鳥市場、大鞋城、名城農貿市場，以及地鐵2號線，全都匯聚左右東方名城所處位置無疑是馬尾區絕對的區域核心不僅光彩過目，而且坐擁豐富的地理資源

說句客觀的，比後期那些新盤不知好上多少倍

可依舊難以逃脫馬尾作為“房價窪地”的宿命

說明了什麼？說明房價下跌不是東方名城獨有，而是馬尾大環境所導致的某種普遍現象即便你不買東方名城，而是買了其它什麼新盤我們可以大膽的設想，一樣需要面臨“交房即貶值”的尷尬，尤其缺憾明顯優勢不足的專案

因為當一個板塊長期處於房價窪地的時候，只能充分證明該板塊的經濟和產業無法支撐起高房價就像去年上半年主城區還在各種捆綁加價的時候

也不見得馬尾新房市場有出現過什麼熱銷的景象馬尾雖屬五城區，卻常被排除在四城區外，無法與主城區聯動發展，更無法享受到主城區優勢資源反觀高新區桔園洲橋頭段，不僅有高新產業還有20萬大學城師生，以及地鐵2號線的支撐部分樓盤價值早已超越馬尾，比如萬科又一城同樣7月份成交的，一平方都能高達22990元/m²

板塊決定了價值，板塊同樣決定了人群馬尾的購房人群大體可以分成兩大類：

第一類，早期的投資人群，急於套現走人第二類，絕對的剛需人群，以價格為導向東方名城作為名城地產在馬尾的首成之作

早期吸引了無數的八縣人士組團前往購買

目的就是純粹為了套利，事實上他們也做到了從早期開盤價9000左右，走到了高峰時期1萬8甚至更高，不含利息成本，利潤接近翻番

聰明人前些年早已逃頂，哪怕後知後覺者，如今也發現了形勢不對勁，這兩年都在忙著跟風離場

既然是逃跑，只要還能保有利潤，降價又何妨這就很好地解釋了，為什麼當東方名城多數房源還在堅持一萬七八時，每隔一段時間卻總會出現那麼幾套超低價房源，來拉低整個樓盤預期從而導致一萬七八變成了有價無市，成為了“紙面財富”，因為真正成交價早已擊穿了1萬5底線

第二類剛需人群他們首要關注的焦點不是單價就是首付只要單價夠低首付能夠得著就是最好的不是他們不注重品質，而是荷包太小決定了他們只能這麼幹，真有錢的話主城區難道不香嗎

我們觀察到，馬尾這幾年也出了不少新盤：

招商江悅府，主打戶型83-115平，均價1萬6名城銀河灣，主打戶型66-157平，均價1萬7東江灣悅境，主打戶型62-89平，均價1萬45還有遠洋山水，主打戶型79-109平，均價1萬34

最高單價1萬7，而且新房首付更低，稅收更少試問，哪還有你東方名城一萬七八什麼事兒

結果本就有限的剛需客一個個卻努力餵飽了開發商，剩下不多的購買力，對二手房沒有偏見的才留給東方名城，而且更多時候還是抱著撿漏的心理

能夠滿足他的也就只有投資客的那些低價房

過去業主掛牌定價都是

“就高原則”

，同一小區掛牌價，往往取決於小區近期的最高成交價如今形勢大不同了

掛牌房源講究的得是

“就低原則”

，相同戶型的掛牌價，往往要參考小區近期的最低成交價因為市場下行期，降價的速度必須得趕上市場下行的速度才行，否則就是價格高高掛，兩眼淚汪汪

完全的買方市場，使得業主們更容易戰戰兢兢

深怕開口說錯話，中介朋友就不幫忙推薦了，過去砍價中介用小刀，現在砍價則是揮舞著大斧頭事實證明，五郡的房價已經下沉到了1萬5邊緣不僅陳女士，凡是近些年買入的都一樣

老規矩，文末提3點購房建議：

第一，如果你不是地緣客，就不要輕易進場馬尾

第二，如果你已經早進場了，那就既來之則安之第三，如果你是投資客，只要還有利潤就抓緊拋至於地鐵紅利我也分析過，早被開發商透支殆盡