筧橋多盤上新，森臨瀾府價值評判 | 房叔跑盤No.99

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PART 1

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筧橋，這個在杭州主城區一直存在感不強的板塊，今年也進入了供應大年，近期動作頻頻。

綠城9月競得的筧橋單元宅地專案規劃公示，規劃18幢高層住宅，1個泳池。

此外綠城春來曉園主要還剩大戶型洋房，總價要600萬起；甘肅建投專案百酈玲瓏府目前暫無開盤資訊。

接下去，筧橋最先入市的就是合景泰富攬月臻翠府和金隅森臨瀾府，2盤已經同期領證，今天是森臨瀾府登記最後一天，攬月臻翠府昨天結束登記，今日補交資料。

金隅在筧橋另一宗的52號地塊也已經和森臨瀾府合併為一個專案。

今天，我們就來一起看下金隅森林瀾府的區位價值、周邊配套和產品戶型解讀。

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PART 2

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2019年9月10日，金隅以總價200954萬元競得筧橋杭政儲出［2019］42號宅地，樓面價24060元/㎡，溢價率14。9%。

地塊出讓面積41761㎡，建築面積83522㎡，同時需配建10%公租房。容積率2。0，出讓起價174954萬元，樓面起價20947元/㎡。

據土地出讓要求，專案住房毛坯銷售均價不高於36800元/㎡，且毛坯銷售最高單價不高於40480元/㎡。如實施裝修銷售的，裝修價格不高於4000元/㎡，

即精裝限價40800元/㎡

。

森臨瀾府專案規劃了6幢洋房和9幢高層（15號樓為公租房），規劃戶數638戶，容積率為2。0。

小區採用了外高內低的設計，高層環繞在小區四周，整盤容積率在當下以高層為主的樓盤中偏低。

專案規劃了5個戶型面積段，約99-112-123-126-139㎡。

這次此次首開7#、8#、10#、11#四幢，2幢高層和2幢洋房，共192套房源，房源均價4。08萬元/㎡。

高層中間套戶型均為99㎡，邊套戶型為112㎡；洋房戶型為123㎡、126㎡和139㎡。

森臨瀾府還是筧橋目前唯一打造了會所的專案，現在的售樓處交付後將作為業主入戶大堂和物業辦公場所。

地下一層近670方空間將作為親子會所，未來內部會有瑜伽間、多功能教室、閱讀天地、烘焙工坊和童趣樂園等業態。

同時小區內部架空層還設計了四點半課堂和共享中央廚房這樣的泛會所，方便業主生活。

4000元/㎡的裝修標準，大體上中規中矩，但是缺失了新風。

廚房是油煙機燃氣灶2件套，品牌是海爾高階系卡薩帝；衛生間洗臉盆、龍頭、馬桶品牌是貝朗；地暖鍋爐品牌是菲斯曼，空調品牌是海爾。

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PART 3

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建築面積約99㎡戶型圖→

| 點評 |

三開間朝南，採光佳；

U型廚房，操作動線流暢；

動靜分割槽，互不干擾；

北向房間尺寸一般。

建築面積約112㎡戶型圖→

| 點評 |

邊套戶型，全明採光佳；

餐客一體橫廳，空間感尚可；

U型廚房，操作動線流暢；

南向雙陽臺，實用性強；

主臥尺寸尚可。

建築面積約123㎡戶型圖→

| 點評 |

三開間朝南，採光通風佳；

四房設計，帶儲物間，實用性強；

四葉草戶型，互不干擾；

餐客一體，南向雙陽臺，空間感好；

北向兩個房間私密性恐有影響。

建築面積約126㎡戶型圖→

| 點評 |

三房朝南，邊套戶型，採光佳；

餐客一體橫廳，空間感尚可；

U型廚房，操作動線流暢；

4房設計，帶儲物間，實用性強；

主臥尺寸尚可；北向書房尺寸較小。

建築面積約139㎡戶型圖→

| 點評 |

三開間朝南，全明通透，採光通風佳；

四房設計，實用性強；

四葉草戶型，互不干擾；

餐客一體連線南向雙陽臺，空間感好；

主臥尺寸佳，衛浴空間大。

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PART 4

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實地跑盤感受，專案周邊介面一般。

森臨瀾府西側主入口正對面就是杭州市公共衛生中心。

▲杭州市公共衛生中心

專案南側是德勝快速路，雖然中間隔著高速公路管理所，但是未來噪聲和粉塵影響無法全然避免。

還有就是筧橋機場的存在，也是一個噪聲影響源。

▲德勝快速路

▲高速公路管理用房

北面有在建的回遷安置房。

▲在建回遷房

還有一個問題就是，森臨瀾府是純粹的住宅社群，沒有規劃底商，未來可能還要依託附近濱江金色黎明三期的底商作為商業配套補充。

▲濱江金色黎明三期

交通方面，最近的是在建的地鐵4號線明石路站，在專案南側，要穿過德勝快速路，距離約500米；其次還有專案北側的在建筧新路站，距離約1公里。

專案附近暫無大的商業配套落地，筧新路地鐵站將規劃10萬方的地鐵上蓋綜合體，預計年底出讓。

▲筧新路站上蓋綜合體規劃

除此之外，大型商業配套主要依託南面城東新城了，未來可以乘坐地鐵1站路到達城東新城彭埠站，附近有華潤永珍匯、東站西子國際、三花國際和港龍城等綜合體。

教育資源方面，小區北側規劃了一所幼兒園，距離最近的杭州市筧橋小學約1公里。

此外筧橋板塊內還有杭州筧橋實驗中學、採荷三小筧正校區等教育配套。

▲採荷小學筧正校區

據規劃，筧橋未來還將新建一所48班中學、一所36班小學、一所90班九年一貫制學校、8所幼兒園，也是對筧橋現有教育資源的提升和補充。

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PART 5

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筧橋板塊和杭州城東新城僅有一路之隔，目前來看，無論是商業還是教育配套都略顯單薄。

但筧橋區位優勢還是顯而易見的，距離錢江新城和錢江新城二期都很近，交通也很發達，板塊內除了地鐵4號線，近距杭州東站，高速高架路網密集。

對於錢江新城外溢人群來說，筧橋4。08萬/㎡的限價，相比城東新城，算是一個比較好的選擇。

對比北面攬月臻翠府和金隅52號地塊的區位來說，森臨瀾府在筧橋的區位沒有優勢，地鐵距離尚可，商業配套不足，而南面距離德勝高架較近則是最大的硬傷。

森臨瀾府規劃了不少高層小面積戶型，建面約99㎡高層總價約400萬左右，門檻較低，對於城東的剛需客群來說是個可選項，但不是優選項，畢竟這個總價其他板塊價效比較好的選項已經挺多了。

-END-

文

/發條兔子

編輯

/發條兔子