自建房包括小產權房，農民住宅不屬於小產權房

作者：由徐劍發表于曲藝時間：2022-12-24

農村自建房包括村民住宅和小產權房建造。農民住宅交易適用土地管理的法律和國家政策；小產權房交易適用《民法典》。農村自建房政策的合理性不僅關係到農村村民戶有所居，可能還涉及房地產的穩定。其中，商品住宅房價格“穩中有降”可以保障住宅剛性需要者的利益。

農民住宅不屬於小產權房

農村自建房的範圍

所謂“自建房”，是指農村集體經濟組織和農民建造的房屋，包括住宅用房和企業用房，例如，農村集體經濟組織可以利用集體建設用地建造廠房租賃，或者興辦企業等。就住宅用房而言，自建房包括村民住宅和小產權房建設，前者為農村的生活資料，而後者為農村集體經濟組織的生產資料，小產權房收益歸農村集體經濟組織所有，用於村民諸如養老、醫療保險的補貼等。

2021年前的《土地管理法實施條例》由於規定了“農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬於其成員集體所有的土地屬於全民所有”，小產權房是否合法引起了爭議。該爭議事實上沒有必要，集體所有土地轉用為國有土地正符合《城市房地產法》第九條的規定，即，城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵收轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

不動產開發收益豐厚，社會資本哪能容忍農村集體經濟組織開發，炒作農村集體經濟組織不能開發小產權房符合社會資本的利益。2019年修訂的《土地管理法》第五十條規定，地方各級人民政府應當支援被徵地的農村集體經濟組織和農民從事開發經營，興辦企業；農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民後，原屬於農村集體經濟組織所有的土地不屬於全民所有，農村集體經濟組織和農民開發剩餘的土地，農民可能輕鬆實現共同富裕。

2019年修訂的《城市房地產法》第九條也進行了修訂，增加了“但法律另有規定的除外”；其中的法律，是指《土地管理法》第六十三條規定的集體經營性建設用地。撤銷農村集體經濟組織收回剩餘土地的政策已沒有法律基礎；不僅如此，未徵收土地的農村集體經濟組織也可將在土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途的建設用地登記為集體經營性建設用地用於開發經營、辦企業。

農村自建房適用的程式

農村村民自建房利用村莊規劃內的宅基地；農村集體經濟組織自建房利用登記為工業、商業等經營性用途的建設用地。由此可以得出結論，兩者適用的審批手續，或者審批程式不同。

就村民自建房而言，具體情形包括沒有宅基地的村民自建房與利用原宅基地自建房的兩種情形。沒有宅基地自建房的村民需要注意到2021年實施的《土地管理法實施條例》第三十四條規定的具體程式（可見附圖，不再贅述）；利用原宅基地建房的村民需要正確理由《城鄉規劃法》第四十一條第二款的規定，即，在鄉、村莊規劃區內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規劃管理辦法，由省、自治區、直轄市制定。該款的含義為：農民村民自建房子不需要核發鄉村建設規劃許可證，僅需取得開工許可。

就農村集體經濟組織自建房而言，其法律根據是《土地管理法》第六十條的規定，即，農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業。就興辦的企業而言，該企業的性質為農村集體合作經濟體，其收益歸集體經濟組織共有；就舉辦的企業而言，企業的性質為“聯營”，農村集體經濟組織的應得的利益歸集體經濟組織共有。具體程式為，根據省、自治區、直轄市制定的鄉鎮企業用地標準申請興辦，或者舉辦企業的批准檔案。

農村自建房適用的程式

農村自建房政策的制定

村民自建房屬於農村村民戶有所居的內容。農村村民戶有所居適用的情形為“人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區”；其他地區的戶所居的實現應當理解為農村村民應有的權利。村民申請宅基地已有具體的程式性規定，不應適用政策，符合條件的村民可以依法申請宅基地建房；自建房的政策在於，村民利用原宅基地建房，符合村莊規劃的新建、重建，或者農村村民因新增人口的擴建，農村自建房政策的制定就應當“寬容”。

農村集體經濟組織自建房屬於村民共同富裕的內容。依法登記為集體經營性建設用地，農村集體經濟組織倘若不能開發利用，可能違背基本的分配正義。一方面，農村集體經濟組織開發小產權房，或者利用集體建設用地經營、辦企業，可以解決諸如農民養老等社會熱點問題；另一方面，不允許農村集體經濟組織開發小產權房等，商品住宅房的價格可能“穩中有升”，不符合住宅是用來住的政策，“穩中有降”能夠保障住宅剛性需要者的利益。

制定農村自建房的政策需要注意下列事項：第一，《民法典》第三百六十三條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。其中，法律是指《土地管理法》；國家規定是指國家政策；非本集體經濟組織成員買賣宅基地，或者住宅不適用本法，農村徵地拆遷應分別對待，防止社會資本炒作農村宅基地或住宅。第二，小產權房交易適用《民法典》的規定，並符合《城市房地產管理法》第九條的“但書”。