重磅！坂田5年規劃：十大舊改+地鐵33號線佈局，坂雪崗科技城投資超1000億

作者：由房產星球精選發表于曲藝時間：2022-08-03

華為全球總部所在的坂田北片區坂雪崗科技城，可謂是坂田乃至龍崗的最重磅專案：打造華為全球財務中心、全球業務管理中心、投資管理中心、晶片設計中心、創新與研發中心、軟體平臺及各類尖端技術儲備研究中心。

作為深圳市推進“東進戰略”的關鍵性節點，同樣也是深圳“十三五”規劃中產業提升行動中的

6大重大產業平臺之首

。

圖片來源：深圳規土委官網

坂雪崗科技城位於坂田街道，包括華為及其周邊區域共28平方公里。以華為基地為核心，重點發展現代通訊技術、新型顯示、雲計算、下一代網際網路、高階生產性服務和高標準、高品質城市公共服務等，打造成為國際知名的通訊技術與計算機技術研發和總部為主導的綜合性新城區。

坂田片區情況

坂田地處羅湖、福田、龍華的交界處，位置優勢不需多言。雖然坂田屬於龍崗區，卻由於位置關係往往跟龍華“捆綁”在一起。

於坂田而言，華為無疑是拉動片區發展的核心因素。然而2015年華為科技城改名為坂田北區，即現在的坂雪崗科技城，隨後又傳聞“華為要搬離深圳”。對於坂田來說，這簡直是就打擊。

好在“華為要跑”的傳聞早已塵埃落地，雖然研發部門搬遷，但全球總部基地依然在深圳、在坂田。據每經報道，

將來賺錢的終端部門會搬進總部

。

2片區定位

通常，我們以布龍路為界，將坂田分為南、北兩個片區。根據深圳市規劃和國土資源委員會早年公佈的法定圖則，坂田南和坂田北片區有著不同的發展目標和功能。

坂田南：人居片區，交通便利配套完善

要建設的是交通條件便利、配套設施完備、環境優美的居住地區，為福田中心區、龍華二線拓展區以及華為－富士康高新科技園服務。

片區功能以居住為主，兼有少量產業功能，在城市空間形態控制方面會強化現狀山體、水體景觀，強化生活居住配套服務區氛圍，塑造宜人的人居環境。

坂田北：綜合性新城

要建設的是以國際知名的通訊技術與計算機技術的研發和總部為主導功能的綜合性新城區。

發展目標是建立產城互動的空間格局，提供高品質、高標準的城市服務和居住配套；提供高品質的、促進交流的城市空間環境；支援地區產業向研發和總部管理功能的高階化發展。

3片區舊改

目前批售的舊改專案已有數十個。

其中最大的專案是坂田北的坂雪崗科技城，

5年計劃投資超1000億元，推動建設55個專案

。

根據官方資訊，坂雪崗科技城總規劃面積22。18平方公里（擬將坂田南片區10。88平方公里納入，

納入後總面積 33.06 平方公里

）。

△坂雪崗科技城規劃圖集

據悉，未來5年，坂田街道將推進天安雲谷等9個已立項已動工的城市更新專案的建設，完善坂雪崗科技城6個已立項未動工專案的前期工作，

將建成住宅面積約153萬平方米，研發辦公面積約85萬平方米。

將依次推動坂雪崗科技城DY06、DY11、DY05、DY10、DY08、DY03、大丹工業園、吉通工業園及坂田南片區新利廠、駿泰工業園、喜來樂工業園、歐威爾空調廠、GX02馬蹄山竹山工業園等17個立項專案，總投資超1000億元。將為片區居民提供

4所54班九年一貫制學校、1所18班小學、7所18班幼兒園、3所12班幼兒園和6班幼兒園等教育設施。

坂田南片區則主要以住宅為主

，現有多箇舊改專案已入市或即將入市，包括新圍仔舊改（諾德中央道）、榮興工業園舊改（德潤榮君府）、雅寶工業城舊改（星河銀湖谷）、儒駿城立方、碧桂園榮匯、大光勘舊改（大族雲峰）等，為市場注入了一大批高品質的住宅小區。

4交通規劃

軌道交通方面現已有5號線從布龍路透過，設五和、坂田、楊美3個站點和2020年已開通的地鐵10號線“坂田北”站（南起福田口岸站、北至平湖中心站，直接連通

福田、龍華和龍崗

，是支撐中部轉型升級的重要客運通道，共設站24個），大大緩解了5號線的擁堵和便利性。

坂銀通道

坂銀通道是位於深圳中部發展軸皇崗路及清平快速之間的城市主幹道，

是坂田與華強、上步片區之間的快速公交聯絡主通道

，建成後將分擔原梅林、清平等二線關口公交壓力。

根據最新訊息，

坂銀通道已在2019年完工通車

，坂田到福田中心區的時間可縮短至

12分鐘

。對於坂田南片區而言，無疑可享受到直接的利好。

坂田北第一大舊改：天安雲谷六期

天安雲谷致力於發展以雲計算、網際網路、物聯網等新一代資訊科技為代表的新興產業及相關聯的現代服務業，是深圳首個與“雲谷”稱謂相符的現代都市產城社群和智慧園區。

天安雲谷是當下坂田最大的綜合體專案，總佔地面積約76萬平，總建築面積約289萬平。按照相關規劃，天安雲谷是深圳市華為科技城片區內的城市更新示範專案，被列為深圳市十二五標誌性重大建設專案之一。

天安雲谷佔地76萬㎡，總建築面積289萬㎡，是以雲計算、大資料思想規劃，並強調“共享、協作、開放”以人為核心的產城社群。天安雲谷結合土地集約利用和功能複合高效的思路，不僅規劃了產業研發、居住、商業、休閒娛樂、酒店、教育等城市基本功能，還建設了公園、雲平臺、跑步綠道、文化活動中心等必要的開放空間。有效提升人才與創業人群的工作與生活體驗，創造了人才、企業、商家、等各種服務機構之間相互關聯。與此同時，以SMAC等新一代資訊化技術的應用最佳化產業生態圈的分工與交換，構建O2O社群整體線上智慧園區資源與服務平臺，打造線上線下相結合的創新園區。

坂田北第二大舊改：（富豪山莊）

龍崗區坂田街道富豪山莊舊住宅區城市更新單元規劃專案於2018年4月被列入

《2018年龍崗區城市更新單元計劃第三批計劃》

，申報主體為坂田街道辦。

富豪山莊於1995年建成，佔地約2萬㎡，總建築面積2。6萬㎡，共有74套房，其中44套84-115㎡，30套247-351㎡別墅。富豪山莊是深圳最早的別墅區之一，在坂田地鐵口，地段優，屬於低密度商品房小區。

專案位於坂田街道布龍公路和坂雪崗大道交匯處東南側，連線地鐵5號線坂田站。專案拆除範圍用地面積

19228.6㎡

，開發建設用地面積

12498.6㎡

，規劃容積

104560㎡

，規劃容積率

8.4

。

根據規劃公示，其中：住宅

47780㎡

（含出租型人才住房9080㎡），商業、辦公及旅館業建築

49730㎡

（含母嬰室100㎡），公共配套設施（含地下）

7050㎡

（含1所6班幼兒園1800㎡，佔地面積1800㎡；社群管理用房300㎡；社群警務室50㎡；便民服務站400㎡；社群健康服務中心1000㎡；社群老年人日間照料中心750㎡；社群級公共配套用房1750㎡；文化活動室1000㎡）。另配建社群體育活動場地佔地面積1500㎡，公共停車位30個。

坂田南第一大舊改：坂田第三工業區（桑泰集團）

桑泰集團

開發：坂田第三工業區舊改，

總建面88萬平，規劃有15棟住宅、4棟商業、一所18班幼兒園、一所54班九年一貫制學校，未來商業會和地鐵有連廊連線。

目前桑泰集團在坂田已經開設了城市更新辦公室，放置了沙盤模型圖

。

現場實拍圖

現狀模型圖

沙盤效果圖

桑泰城市更新辦公室工作人員口中瞭解到，

目前已經簽約90%了

，

按1：1賠償，如果進行順利的話，今年下半年有機會開拆

。

桑泰自然村舊改總建面180萬平，目前已經立項，過專規階段

除了第三工業區舊改之外，馬路對面桑泰還有一個大舊改，自然村舊改。

專案位於深圳市龍崗坂田中心地區，吉華路北側，佔地面積約39。2萬平方米，

規劃建築面積約180萬平方米

，專案配有二所18班幼兒園、

一所36班小學、一所18班中學

及體育、綠地、文化、郵政等公共配套設施。

現場實拍圖

目前桑泰自然村城市更新辦公室已經開設了，據現場工作人員介紹，

目前自然村這邊還在前期確權工作，動工不會那麼快。

現場實拍圖

下面是桑泰集團官網上釋出的專案規劃效果圖

專案規劃效果圖

從圖中規劃可以看出，

專案業態比較豐富，涵蓋商業、辦公、文化中心、幼兒園、小學、中學等。

等到兩個舊改區域都改造完成，和佳華領匯廣場、信義嘉御山連成一片，坂田中的格局將得到很大的改善，煥然一新。

目前地鐵10號線開通，

然而坂田北站只有2個地鐵口，放在全市來看都是罕見的

，目前那一片農民房比較多，環境比較差。

現場實拍圖

總建面88萬平，規劃15棟住宅、4棟商業，建坂田小學初中部

桑泰坂田第三工業區舊改位於龍崗坂田中心區，吉華路南側，佔地面積約

15.1萬平方米

，建設用地面積約

13.3萬平方米，規劃建築面積約88萬平方米

，擬分二期進行建設。

專案配有

一所18班幼兒園、一所54班九年一貫制學校

及體育、綠地、文化、郵政等公共配套設施，專案已透過計劃立項。

現場實拍圖

據悉，坂田街道5年將投資超1000億，推動建設55個專案，推進天安雲谷等9個已立項已動工的城市更新專案的建設，完善坂雪崗科技城6個已立項未動工專案的前期工作，將建成住宅面積約153萬平方米，研發辦公面積約85萬平方米。

坂田第三工業區舊改就是坂雪崗科技城其中的一個專案。

坂田小學實拍圖

目前已經簽約了一半，如果進行順利的話，下半年有機會開拆，住宅的拆遷戶難度都不太大，主要是廠房遷拆困難一點。

專案效果圖

在現場看到，整個舊改區域很多樓房都寫了拆，一些樓棟已經搬空，去年營業的商鋪，今年很多已經關掉了。

現場實拍圖

現場拉了一些舊改的橫幅，“

省政府71檔案規定，簽約三分之二後可由政府徵收

”。

現場實拍圖

專案未來商業的位置就是目前郵局的位置，未來4個商業片區會建連廊連起來，

還會有連廊和地鐵10號線坂田北站A口串聯

。

現場實拍圖

其實整個舊改桑泰集團2013年就上報計劃了，之前原本規劃是2015年建成，然而作為坂田最難啃的骨頭，遲遲未動工。

整整7年，專案才開始有點音信，據工作人員介紹，只要談成開建，房子3年就能建好。

專案門口的公交站原來叫坂田路口西，最近十一看改成了坂雪崗路口，大概是為了整個坂雪崗科技城未來的建設改的名。

2025年地鐵33號線（深大城軌）規劃：

33號線連線機場、市內二三圈層城市中心及關鍵功能節點，預留延伸至中山、惠州條件。

主要承擔機場快線、東西向市域快線、大鵬半島旅遊快線，以及大灣區的城際服務功能。

1、

城際服務功能：線路實現深圳向西跨珠江與中山、向東與惠州的聯絡，並與南北向所有城際線路換乘，

承擔構築城際線網、發揮深圳粵港澳大灣區核心引擎功能，構築互聯互通的城際線網實現灣區內部的直達聯絡。

2、

機場快線功能：線路連線機場與龍華、坂田、東部中心、大鵬，並與南北向多條線路換乘，

承擔二、三圈層中部和東部地區機場快線功能。考慮空間距離、出行需求等因素，需實現坪山至機場40分鐘，大鵬至機場1小時通達。

33號線在中段包括龍華、龍崗段，其中龍崗段白坭坑站（18、21號線）、大運站（3、14、16號線）、坪山站（16、23號線、虎龍城際）為錨固點；

3、規劃思路：

城市規劃協調：

平衡服務人口崗位更為密集的都市核心區與帶動城市新發展地區；

城際線網效益：

打造城際鐵路互聯互通樞紐，實現城際線網效益最大化；

機場快線功能：

線路直接覆蓋機場客流更為密集地區，發揮機場快線功能；

城市軌道銜接：

城際、城市軌道均衡佈局，並構築樞紐，擴大服務範圍

4、中段線站位方案：

方案一(布龍路通道方案)：

考慮線路直接服務城市核心區、與深惠城際互聯互通、加強城市軌道接駁，規劃33號線沿布龍路佈設。設龍勝站（換乘4、6號線）、五和站（換乘5、10、深惠城際、深廣中軸城際），石巖-大運段長度25。5Km。

該方案串聯龍華現代商貿區、北站商務中心、坂雪崗科技城等人口密集區，合計覆蓋人口崗位約186萬，有利於發揮機場快線功能。此外該方案龍勝、五和站能與4、5、6、10號線4條現狀或即將開通線路銜接，並與深惠在五和站構成互聯互通，進一步擴大33號線服務能力，唯一缺點是線路在龍勝與五和站前後區間存在約25萬m2的拆遷量。