前年1萬！去年8千！今年只要5字頭起！武漢小軍山的新房怎麼買?

曾過房價能過萬的板塊，去年只能賣7、8千，今年更誇張，有的樓盤6字頭任選，有的樓盤起價已經跌到5字頭了，甚至某盤直接封盤不賣！

2018年，海倫小鎮奪得武漢市銷售套數冠軍，當年的均價是8500元/平！如今8500元/平的價格，即便帶裝修，在這個區域也根本幹不動！

到底是什麼原因，讓這個主城區高性價比板塊一落千丈？與此同時，2021年的銷冠還是出在這個板塊，冰火兩重天！

融創首創國際智慧生態城市（一江賦、天水碧、悅湖壹號）——金地長江藝境——車都春臺裡——印江山——弘陽天璽尚院——北辰經開優+——佳兆業濱江新城——華潤置業公園裡

01

先說下具體情況：

1、關於價格，

這個板塊前年還能按備案價賣，去年開始，低於備案價不少。備案價很多樓盤都過了9千+，但是

實際成交價最高的融創一江賦地塊能過8000+，其次車都春臺裡8000元/平左右，川江池附近的樓盤大多是6字頭，帶裝修7字頭。

2、這個板塊

以地鐵決定價格高低

，地鐵沿線的樓盤如一江賦、車都春臺裡會相對高些，而武監高速以西的樓盤因為遠離地鐵，除了政務中心沒有任何配套，正在打價格戰；

3、關於首付，

雖然是主城區，限購，首付需要三成，

17萬左右，

同時因為小戶型可以用純公積金貸款，首付2成，首付可以做到

12萬左右

；

4、關於成交，

別看價格戰激烈，這個區域整體去化相對不錯。一姐年前去過陽邏、漢南，一個個打折真狠，但是賣得也是慘不忍睹。

小軍山價格低，賣得倒還不錯，這點挺意外的。

5、關於開發商

，除了個別停工和有風險的開發商外，這裡有幾個國企、實業企業，所以資金鍊相對穩定；

6、整體區域面貌很好，前景規劃好

，道路開闊，還有無人公交車，但是商業、教育這兩個

配套的兌現速度非常慢

，整個區域異常冷清，除了工地和以前交付的海倫小鎮有一點點人氣外，也是一個買不到一瓶水的板塊。

小軍山的無人巴士，也是全國第一條的無人巴士公交線路，超級迷你可愛。上去體驗了一把，車次非常多，但是速度很慢，時速只有18KM/時。

02

第一站：融創首創國際智慧生態城市（一江賦、天水碧）

專案動態：毛坯，

一江賦地塊備案均價9950元/平，

實際成交均價8600元/㎡

，即將加推3號樓98、115平；天水碧地塊備案均價8350元/平，

實際成交均價7000內

，首付18萬起，主推82、99、113、118平戶型，還有合院和疊拼產品。

備案情況：

2020年9月30日首次拿證，截止目前備案4363套，2021年武漢市銷售套數冠軍，破2000套。

專案整體情況：

總共1440萬方，目前6個地塊加起來214萬方，其中住宅100多萬方，商業90萬方，融創茂商業街25萬方。6個地塊中，2個純商業地塊，3個住宅地塊，1個半商業半住宅地塊。這是其中5個比較集中的地塊，還有一個悅湖壹號，在官蓮湖。

一江賦地塊還剩下2、3、4、8、9、10號樓這6棟待售，天水碧地塊還剩下20、21、22號樓這三棟樓待售。

不得不說，這個專案真的超級大，目前6個地塊也只是其中一小部分。售樓部有個超大的沙盤，然後每一個地塊一個沙盤。

戶型圖如下：

優勢：

1。樓盤體量非常大，估計要深耕這個區域很多年；

2。一江賦地塊距離地鐵口近，尤其在售的二期，出門下樓即是地鐵站；天水碧地塊距離春筍和川江池非常近，環境比較好；

3、產品做得不錯，戶型、品質都還可以；

劣勢：

1。地塊不集中，有點散，而且商業距離住宅也有一站路地鐵。

2。一江賦的價格，是目前這個區域最高的，首付門檻達到20萬；

一江賦實景

天水碧實景

第二站：金地長江藝境

金地長江藝境的營銷中心還沒有開放，沙盤上也沒有對外展示，目前營銷中心內外都在進行裝修，估計快的話，這個月可以對外開放。

金地長江藝境規劃26棟4-6層住宅，7棟30-34層住宅（含商業、物業服務用房等），1棟2層商業及公配服務用房，1棟1層垃圾收集站及體育活動站，3棟1層配電房，1棟3層幼兒園，整體地下機動車位2504輛。

第三站：車都春臺裡

專案動態：毛坯，備案均價9001元/平，實際成交價8千左右。

在售3、5、6號樓，戶型84-120平，公積金貸款可首付2成，14W起。

備案情況：

2020年10月22日首次拿證，截止目前備案437套

專案整體情況：

80萬方大盤，純住宅，全部是高層，一棟24棟，4200戶。目前只推了一期的6棟樓，後期還有三期，每期各6棟。

戶型圖如下：

優勢：

1。體量大，目前區域內單體樓盤體量最大的一個，未來社群氛圍會非常濃厚；

2。開發商不缺錢，車都集團為經開政府的投資平臺，等於是經開的親兒子，開發商0貸款，沒有向銀行借錢，所以後期也不會存在工抵房、抵押之類的事情，購房者可以放心購買；

3。對面海倫小鎮已經入住，周邊人氣比較旺；

4、小區做了一整層的抬高，規劃的中心園林面積非常大

劣勢：

1。開發商知名度不高，2017年才組建的公司，開發商的第一個樓盤是漢南的航城麗都，所以很多人都不瞭解，但是經開這邊的購房者還是比較清楚的；

2。3梯5戶，L型，部分房源東西朝向；

專案實景

第四站：印江山

專案動態：備案均價9144元/平，含2000元/平裝修，實際成交均價8000元/平左右，

一期少量現房，主推2期，戶型98。103。112。119平，均價約8K帶裝修，首付約23萬起。

備案情況：

2019年8月22日首次拿證，截止目前備案570套

專案整體情況：

印江山總佔地面積約9。8萬方，總建築面積約26。9萬方，計容建面約19。6萬，其中住宅約18。7萬方，共有約1690套房源。該專案包含15棟高層住宅，一期T1至T6已經全部開盤且已交付，二期推出了T7、T8號樓。

戶型圖如下：

優勢：

1、開發商資金穩健，和車都春臺裡一樣，據說沒有槓桿；

2、樓間距超級開闊，最高達260米的超大樓間距極為少見；

3、交付時間較早，目前有已經交付的現房在售；

劣勢：

1、開發商知名度不高，以實業為主，在武漢僅開發了這一個住宅專案；

2、區域內唯一一個帶裝修的專案，也因此價格相對隔壁樓盤略高一點點，與地鐵附近樓盤價格差不多；

專案實景

第五站：弘陽天璽尚院

專案動態：毛坯，備案均價8700元/平，成交價6千多，5字頭起，

主推1期，毛坯，戶型95-115平，首付約17萬起，還有疊拼產品，上疊總價約150萬。

備案情況：

2021年7月15日首次拿證，截止目前備案166套

專案整體情況：

弘陽天璽尚院住宅地塊總佔地面積約8萬方，總建築面積約28。5萬方，計容建築面積約20萬方，其中住宅建面約19。4萬方，規劃戶數約1823戶。容積率約2。5，綠地率約30%，地下車位約2420個。專案共包含7棟34-48層的超高層及17棟6層的疊墅，即將首開的是G6號樓高層和Y14-17號樓疊墅。

戶型圖如下：

別墅戶型圖

優勢：

1、區域內起步門檻低，實際成交價也是區域內很有優勢的；

2、別墅房源的贈送面積非常大，下疊能送地下兩層；

劣勢：

1、工程進度較慢，與周邊同期開工的樓盤都已經封頂了，專案還未封頂

第六站：北辰經開優+

專案動態：毛坯，備案均價9150元/平，實際成交價不到7000元/平，

主推1期，戶型88。102。113，最小戶型首付3成不到20萬，最快今年6月交房。

備案情況：

2020年7月27日首次拿證，截止目前備案285套

專案整體情況：

專案總用地面積63231。45平，總建築面積227819。4平，計容建築面積158078。62平，其中住宅建築面積151177。4平，商業建築面積2108。33平。整個專案容積率為2。5，綠地30%，建築密度為21%，共有1447套房源，戶均面積約104平，地下兩層車位共1905個，車位配比約1：1。32。

戶型圖如下：

優勢：

1、國企開發商，資金穩健，非常只在售一期，但是二期大多封頂，明顯工程進度非常快；

2、實際成交價不高，首付門檻也比較低，預計18萬左右，價效比不錯；

劣勢：

1、一期的位置相對靠裡面，自駕出行沒有二期方便，所以營銷中心也設在二期；

第七站：華潤置業公園裡

專案動態：

小高層，備案均價9999元/平，目前現房在售，總共1000多套房源，只備案了100多套，剩下的全部被回購了。

備案情況：

只有少量房源對外賣，截止目前備案122套，待售149套

優勢：

1、現房，所有樓棟去年底已經全部交付了；

2、樓盤體量較大，園林景觀、品質都很不錯，戶型產品也很好，小戶型88平一梯兩戶，南北通透；

3、華潤的品牌品質，在細節上體現得很好，比較裝修階段，入戶都會做保護等；

4、距離官蓮湖很近，部分房源和戶型可以看湖；

劣勢：

絕對地理位置較偏，周邊只有2個商品住宅專案和一個還建房黃陵社群，另一個商品房就是融創的悅湖壹號地塊；

已交付實景

官蓮湖與融創悅湖壹號

春筍，經開的政務中心已經搬過來了

順便看看愛莎國際學校進度，預計今年9月開始招生

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